TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Eric SCHODER ; Monsieur [D] [T] ; M^e Nicolas CHEWTCHOUK

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01550 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BJB

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 02 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric SCHODER avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C273

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2358

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 février 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 02 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01550 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BJB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2016, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [D] [T] et Mme [H] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 491,85 euros et d’une provision pour charges de 270 euros.

Par actes de commissaire de justice du 22 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1743,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [T] et Mme [H] [T] le 26 décembre 2023.

Par assignations du 28 janvier 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [T] et Mme [H] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9437,28 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2025,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a fait l’objet de deux renvois avant d’être finalement retenue à l’audience du 14 novembre 2025.

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 novembre 2025, s’élève désormais à 23970,27 euros. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) considère, eu égard au décompte actualisé produit à l’audience, qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [H] [T] conteste l’existence et le montant de la dette locative, en ce qu’elle correspond, d’après elle, pour l’essentiel à une facturation de charges d’eau chaude conséquente (2.111 m3), consécutive à une fuite provenant de la chaufferie centrale. Elle sollicite aussi à titre principal le constat de l’existence d’une contestation sérieuse, le débouté de la RIVP de ses demandes, sa condamnation au paiement à son profit de la somme de 6497,18 euros au titre du trop perçu de loyers et charges selon le décompte arrêté au 30 octobre 2025, ainsi qu’à la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice consécutif à la surfacturation dont la responsabilité ne saurait lui être imputée. Subsidiairement, Mme [H] [T] sollicite la suspension de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement, ainsi que sa non-condamnation au titre des dépens exposés par la RIVP.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [D] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [H] [T] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

1. Sur la recevabilité de la demande constat d’acquisition de la clause résolutoire

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est de principe qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, hormis une contestation sérieuse pouvant laisser supposer que les conditions de fond de l’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas remplies.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 décembre 2023. D’après l’historique des versements, la somme de 1743,10 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Mme [H] [T] conteste l’existence et le montant de la dette locative, en ce qu’elle correspond, d’après elle, pour l’essentiel à une facturation de charges d’eau chaude conséquente (2.111 m3), consécutive à une fuite provenant de la chaufferie centrale. A l’appui de cette affirmation, la défenderesse argue du rapport de la société ACORUS en date du 11 septembre 2025communiqué par la bailleresse. Aux termes de ce dernier, il est fait état d’une difficulté provenant du système d’eau chaude, nécessitant l’intervention de chauffagistes pour en déterminer les causes et l’ampleur, ainsi que d’une fuite sur le mitigeur de la baignoire.

De tels éléments sont effectivement de nature à remettre en cause le montant des sommes dues, question sur laquelle il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de se prononcer, sauf à outrepasser son office.

Il s’ensuit que la dette locative alléguée fait l’objet d’une contestation sérieuse quant à son existence.

Or dès lors que l’existence même de la dette locative est sérieusement contesté, il ne peut qu’en être de même s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat, sur laquelle la RIVP fonde sa demande de constat de la résiliation du contrat de bail et d’expulsion des consorts [T].

Force ainsi est de constater qu’en l’état de la contestation soulevée par la défenderesse, le juge des référés ne peut constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et se prononcer sur les demandes subséquentes que sont la fixation d’une indemnité d’occupation et l’expulsion réclamées par la RIVP.

Compte tenu de son office, le juge des référés ne peut pas davantage statuer sur l’existence éventuel d’un trop perçu de charges locatives ou sur la nécessité d’indemniser la partie défenderesse compte tenu d’une éventuelle surfacturation.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées en demande et en défense.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En l’espèce, aucune des parties n’ayant obtenu gain de cause, il y a lieu de dire que chacune d’elle conservera la charge des dépens exposés.

L’équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de l’absence d’acquisition de la clause résolutoire.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS les demandes de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), recevables,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en résiliation du bail, expulsion et en paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP),

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en répétition de l’indu et en indemnisation de Mme [H] [T],

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes,

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge