Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 11 avril 2025, n° 25/50916

TJ Paris 11 avril 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été régulièrement délivré et que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai imparti, permettant ainsi d'ordonner l'expulsion.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a jugé que le montant des loyers et charges dus était non sérieusement contestable et a ordonné le paiement de la somme demandée.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel, justifiant ainsi la demande de la société Isalaure.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner la société AB Bio à rembourser les frais de justice engagés par la société Isalaure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 11 avr. 2025, n° 25/50916
Numéro(s) :	25/50916
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bettina FERREIRA HOUDBINE
Cabinet(s) :	JDS AVOCATS
Parties :	La société ISALAURE c/ La société AB BIO

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/50916 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6W4A

N° : 8-PG

Assignation du :

30 Janvier 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 avril 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société ISALAURE, S.C.I.

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par la SELAS JDS AVOCATS, prise en la personne de Maître Bettina FERREIRA HOUDBINE, avocate au barreau de PARIS – #P0028

DEFENDERESSE

La société AB BIO, S.A.S.U.

dont le siège social est

[Adresse 4]

[Localité 5]

et pour signification dans les lieux loués au:

[Adresse 1]

[Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 14 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 29 août 2018, la société Isalaure a donné à bail commercial à la société C’Juste [Localité 8] pour une durée de 3, 6, 9 années à compter du 1er septembre 2018, un local situé [Adresse 2] moyennant un loyer annuel de16.800 HT, payable mensuellement les 1er de chaque mois.

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2022, la société C’Juste [Localité 8] a cédé son fonds de commerce à Monsieur [S] [P] agissant au nom et pour le compte d’une société à constituer. La société AB Bio a été constituée le 7 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, la société Isalaure a assigné la société AB Bio en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société AB Bio ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société AB Bio,

— la condamnation de la société AB Bio à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 7.759,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles,

— la condamnation de la société AB Bio au paiement, à titre provisionnel, d’une clause pénale de 191,89 euros,

— la condamnation de la société AB Bio au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2.012,46 euros à compter du 22 mars 2024,

— la condamnation de la société AB Bio au paiement de la somme de 1440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, la société Isalaure, représentée par son Conseil, maintient oralement ses demandes.

La société AB Bio, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur les demandes principales

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, comme de tout complément de loyer ou d’arriéré de loyer, de dépôt de garantie ou de charges, et un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet.

Par acte de commissaire de justice des 19 et 21 février 2024, la société Isalaure a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement de payer est régulier et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit. L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, aucune circonstance particulière ne justifiant toutefois le prononcé d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires dus à la société Isalaure n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6.396,62 euros, terme de février 2024 inclus, outre 1.363,27 euros au titre de la période du 1er au 21 mars inclus, soit la somme totale de 7.759,89 euros.

Il convient donc de condamner la société AB Bio à payer à titre provisionnel la somme de 7.759,89 euros au demandeur avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la majoration du loyer s’analyse en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

L’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et les défendeurs seront condamnés in solidum à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

2/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société AB Bio qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société AB Bio au paiementà la Société Isalaure de la somme de 1440 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 mars 2024;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société AB Bio et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société AB Bio à payer à la société Isalaure la somme provisionnelle de 7.759,89 euros (sept mille sept cent cinquante neuf euros quatre vingt neuf centimes) au titre des loyers, charges, accessoires impayés selon décompte arrêté au terme du 21 mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société AB Bio à compter du 22 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre charges et accessoires, normalement exigibles et la condamnons au paiement de cette indemnité;

Disons n’y avoir lieu à référés pour la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Disons n’y avoir lieu à référés pour la clause pénale;

Déboutons la société Isalaure de sa demande d’astreinte;

Condamnons la société AB Bio aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer des 19 et 21 février 2024;

Condamnons la société AB Bio à payer à la société Isalaure la somme de 1440 euros (mille quatre cent quarante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait à [Localité 8] le 11 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Maïté FAURY