Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 3 avril 2025, n° 21/12248

TJ Paris 3 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Écart de superficie entre celle stipulée et celle réelle
La cour a constaté que les diagnostics de surface ont été établis après la réalisation des travaux, et que les demandeurs n'ont pas prouvé que la superficie stipulée ne correspondait pas à celle vendue au moment de la vente.
Rejeté
Responsabilité contractuelle pour faute du vendeur
La cour a jugé que les demandes de dommages-intérêts ne peuvent être examinées car elles ne sont pas fondées sur les dispositions applicables en matière de réduction de prix, qui régissent exclusivement les actions en cas de déficit de superficie.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 3 avr. 2025, n° 21/12248
Numéro(s) :	21/12248
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien DENEUXJérôme TRIOMPHE
Cabinet(s) :	LEICK RAYNALDY ET ASS
Parties :	S.A.R.L. STRAT & FI PATRIMOINE, S.A.S.U. GLOBALSTONE IV

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/12248

N° Portalis 352J-W-B7F-CVH6T

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 03 Avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [A] [L]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Madame [F] [P] épouse [L]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Monsieur [E] [M]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Madame [V] [D] épouse [M]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Monsieur [X] [J]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Madame [G] [K] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentés par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0164

Décision du 03 Avril 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/12248 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVH6T

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. GLOBALSTONE IV

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Maître Jérôme TRIOMPHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0537

S.A.R.L. STRAT & FI PATRIMOINE

[Adresse 5]

[Localité 9]

Non représentée

*************

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Camille CHAUMONT, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 08 avril 2025 par mise à disposition au greffe, avancée au 03 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

___________

EXPOSE DES FAITS

Par acte authentique du 12 décembre 2018, la société GLOBALSTONE IV a vendu à [A] [L] et [F] [P] épouse [L] (ci-après les époux [L]) les lots de copropriété n°109 et 146, dans un immeuble situé [Adresse 6] [Localité 1], au prix de 206.998 euros.

L’acte de vente mentionnait pour le lot n°109 une superficie dite [R], au sens des articles 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de 24,85 m².

Par acte authentique du 21 décembre 2018, la société GLOBALSTONE IV a vendu à [E] [M] et [V] [D] épouse [M] (ci-après les époux [M]) les lots de copropriété n° 110 et 132, dans le même immeuble situé [Adresse 6] [Localité 1], au prix de 209.959 euros.

L’acte de vente mentionnait pour le lot n°110 une superficie dite [R], au sens des articles 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de 24,71 m².

Par acte authentique du 28 décembre 2018, la société GLOBALSTONE IV a vendu à [X] [J] et [G] [K] épouse [J] (ci-après les époux [J]) la nue-propriété du lot de copropriété n° 118 et la pleine propriété du lot n°149, dans le même immeuble situé [Adresse 7]), et la société STRAT & FI PATRIMOINE a vendu à ces mêmes acquéreurs l’usufruit du lot n°118.

L’acte de vente mentionnait pour le lot n°118 une superficie dite [R], au sens des articles 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de 34,61 m².

Se prévalant d’un écart de surface entre celles stipulées et celles vendues, et par exploit d’huissier en date du 30 septembre 2021, [A] [L], [F] [P] épouse [L], [E] [M], [V] [D] épouse [M], [X] [J] et [G] [K] épouse [J] ont fait assigner la société GLOBALSTONE IV et la société STRAT & FI PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamnée À leur payer les sommes de 16.403 euros, de 15.974,22 et de 23.268 euros au titre de la diminution du prix de vente, e tsubsidi-airement de la condamner à payer les mêmes sommes, cette fois à titre de dommages intérêts.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Par ordonnance en date du 27 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné une médiation.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 avril 2023, [A] [L], [F] [P] épouse [L], [E] [M], [V] [D] épouse [M], [X] [J] et [G] [K] épouse [J] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1104 et suivants du code civil

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les pièces versées aux débats

RECEVOIR Madame et Monsieur [L], Madame et Monsieur [M] et Madame et Monsieur [J] en leurs conclusions

Y faisant droit

CONDAMNER la SAS GLOBALSTONE IV à régler aux époux [L] la somme de 16 403 € au titre de la diminution du prix de vente

CONDAMNER la SAS GLOBALSTONE IV à régler aux époux [M] la somme de 15 974,22 € au titre de la diminution du prix de vente

CONDAMNER solidairement la SAS GLOBALSTONE IV et la société STRAT & FI PATRIMOINE à régler aux époux [J] la somme de 23 268 € au titre de la diminution du prix de vente

DEBOUTER la SAS GLOBALSTONE IV de toutes ses demandes

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la SAS GLOBALSTONE IV à régler aux époux [L] la somme de 16 403 € à titre de dommages-intérêts

CONDAMNER la SAS GLOBALSTONE IV à régler aux époux [M] la somme de 15 974,22 € à titre de dommages-intérêts

CONDAMNER solidairement la SAS GLOBASLTONE IV et la société STRAT & FI PATRIMOINE à régler aux époux [J] la somme de 23 268 € à titre de dommages-intérêts

En toute hypothèse

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

CONDAMNER solidairement la SAS GLOBALSTONE IV et la société STRAT & FI PATRIMOINE au paiement d’une somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance "

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 mai 2023, la société GLOBALSTONE IV demande au tribunal de :

« Vu l’alinéa 8 de l’article 46 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les pièces versées au débat,

DEBOUTER les époux [M], [L] et [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER les époux [M], [L] et [J] à payer à la société Globalstone IV une somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER les époux [M], [L] et [J] aux entiers dépens de l’instance. "

La société STRAT & FI PATRIMOINE n’a pas constitué avocat, de sorte qu’ il convient d’estimer, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si les demandes formées à son encontre sont régulières, recevables et bien fondées.

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 avril 2024.

A l’audience du 11 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.

Par conclusions adressées le 24 mars 2025, la société GLOBALSTONE IV a sollicité du tribunal la révocation de l’ordonnance de clôture.

Le délibéré a été anticipé au 3 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande de la société GLOBALSTONE IV de révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Par conclusions adressées le 24 mars 2025 au tribunal, la société GLOBALSTONE IV a sollicité du juge tribunal la révocation de l’ordonnance de clôture aux motifs qu’une fin de non-recevoir tirée de la forclusion, improprement qualifiée de forclusion, serait formée.

Cependant, aucune fin de non-recevoir tirée de la forclusion, ni même de la prescription n’est formée au dispositif des dernières conclusions saisissant le tribunal.

Même à supposer que cette fin de non-recevoir ait été formée, force est de constater qu’elle n’a pu l’être qu’avant la clôture, de sorte que, sans préjuger de sa gravité, le critère de l’article 803 du code de procédure civile d’une cause postérieure à l’ordonnance de clôture n’est pas rempli.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de la société GLOBALSTONE IV de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur les demandes principales de réduction du prix sur le fondement de la loi [R] et les demandes subsidiaires en paiement de dommages et intérêts

Au soutien de leur demande fondée sur les dispositions de la loi [R], les demandeurs exposent que :

— s’agissant du lot n°109, la superficie [R] se trouvait ramenée à 22,87 m², alors que la superficie vendue était de 24,85 m²

— s’agissant du lot n°110, la superficie [R] se trouvait ramenée à 22,83 m², alors que la superficie vendue était de 24,71 m²

— s’agissant du lot n°118, la superficie [R] se trouvait ramenée à 31,94 m², alors que la superficie vendue était de 34,61 m².

Ils estiment que le délai pour agir sur le fondement de la loi [R] est reporté à début octobre 2020, date à laquelle ils ont réellement pris possession de l’immeuble après réalisation des travaux, alors que le délai prévu à l’article 46 de la loi de 1965 doit être selon eux combiné avec l’article 2224 du code civil.

Ils font valoir que la vente incluait la réalisation de travaux, de sorte que le moyen de la défenderesse tiré du fait que la différence de surface résulterait de travaux qu’elle n’a pas réalisé ne peut prospérer. Ils observent que la société ayant réalisé les travaux a son siège social à la même adresse que la société GLOBALSTONE IV.

De façon subsidiaire, ils estiment que les vendeurs ont manqué à leur obligation d’information et de loyauté contractuelle, en faisant stipuler au sein des actes de vente une superficie erronée, et sollicitent donc des dommages et intérêts d’un montant équivalent à celui sollicité au titre de la réduction de prix.

La société GLOBALSTONE IV s’oppose à la demande de diminution du prix, soutenant d’abord que l’action est prescrite faute d’avoir été introduite dans le délai d’un an édicté par la loi [R]. Elle estime que les seules dispositions applicables en matière de réduction de prix sont celles de la loi [R], de sorte qu’ils ne peuvent demander le paiement de dommages et intérêts. Elle considère que les demandeurs ne démontrent pas un déficit de surface au moment de la vente, mais se prévalent uniquement de ce déficit après réalisation des travaux, lesquels ont été effectué par une association syndicale libre en qualité de maître d’ouvrage, de sorte que ces travaux ont probablement diminué les surfaces des lots achetés du fait des doublages et cloisonnements. Elle soutient n’avoir aucun lien avec la société ayant réalisé les travaux.

Sur ce,

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

«  Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot

(…)

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. "

Enfin, lorsque l’acquéreur d’un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il est d’abord précisé à titre liminaire que si la défenderesse se prévoit de la prescription de l’action en réduction de prix fondée sur la loi carrez, force est de constater qu’elle ne forme au dispositif de ces dernières conclusions aucune fin de non recevoir saisissant le tribunal. Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de répondre à cette fin de non-recevoir qui n’est pas formé, étant en surplus observé que conformément à l’article 789 du code de procédure civile, seul le juge de la mise en état aurait eu compétence pour en connaître.

Sur le fond, il apparaît que les différents actes de vente montrent que la société GLOBALSTONE IV et la société STRAT & FI PATRIMOINE ont vendu différents lots, en précisant à l’acte de vente leur surface, exprimée pour chacun des lots n°109, 110 et 118 au regard d’attestations en date du 6 décembre 2018 établies par [T] [Z], architecte.

Il ne s’agit pas de ventes en l’état futur d’achèvement, pour laquelle les dispositions de la loi [R] ne seraient en tout état de cause pas applicables, et la société GLOBALSTONE IV et la société STRAT & FI PATRIMOINE ne se sont pas engagées à réaliser de travaux aux termes de cet acte de vente. Le fait que la société GLOBALSTONE IV et la société ayant, dans un second temps, réalisé des travaux, aient leur siège social à la même adresse est indifférent, s’agissant de personnes morales distinctes, et en l’absence d’engagement par la société STRAT & FI PATRIMOINE ou la société GLOBALSTONE IV prévu à l’acte de vente de réaliser des travaux. Il s’ensuit que, conformément aux dispositions de la loi [R] susvisées, il y a donc uniquement lieu d’apprécier si la surface réelle des biens vendus correspond à la surface stipulée. Or, force est de constater qu’il est constant que les diagnostics de surface par la société SDA dont se prévalent les demandeurs ont été établis le 2 octobre 2020, c’est à dire après réalisation des travaux. Il s’ensuit que les demandeurs ne démontrent pas que la surface stipulée ne correspondait pas, au jour de la vente, à la surface vendue. Par conséquent, toutes les demandes en réduction de prix de vente sur le fondement de la loi [R] seront rejetées.

S’agissant des demandes subsidiaires en paiement de dommages et intérêts, puisque les demandeurs invoquent un déficit de superficie, leur action ne peut être régie que par les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’il ne peuvent invoquer la responsabilité contractuelle pour faute du vendeur, et qu’il n’y a donc pas lieu à examen de ces moyens inopérants. Par conséquent, il y a aussi lieu de rejeter toutes les demandes subsidiaires en paiement de dommages et intérêts formées par les demandeurs.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner [A] [L], [F] [P] épouse [L], [E] [M], [V] [D] épouse [M], [X] [J] et [G] [K] épouse [J], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter toutes les demandes formées à ce titre.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de la société GLOBALSTONE IV de révocation de l’ordonnance de clôture ;

Rejette toutes les demandes suivantes :

«  CONDAMNER la SAS GLOBALSTONE IV à régler aux époux [M] la somme de 15.974,22 € au titre de la diminution du prix de vente

CONDAMNER solidairement la SAS GLOBALSTONE IV et la société STRAT & FI PATRIMOINE à régler aux époux [J] la somme de 23 268 € au titre de la diminution du prix de vente

DEBOUTER la SAS GLOBALSTONE IV de toutes ses demandes

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la SAS GLOBALSTONE IV à régler aux époux [L] la somme de 16 403 € à titre de dommages-intérêts

CONDAMNER la SAS GLOBALSTONE IV à régler aux époux [M] la somme de 15 974,22 € à titre de dommages-intérêts

CONDAMNER solidairement la SAS GLOBASLTONE IV et la société STRAT & FI PATRIMOINE à régler aux époux [J] la somme de 23 268 € à titre de dommages-intérêts » ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne [A] [L], [F] [P] épouse [L], [E] [M], [V] [D] épouse [M], [X] [J] et [G] [K] épouse [J] aux dépens ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à [Localité 13] le 03 Avril 2025

La Greffière Le Président