TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/01880

N° Portalis DBX4-W-B7J-UFLM

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 17 Mars 2026

,

[N], [D],

[M], [V], [D]

C/

,

[T], [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Mars 2026

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame, [N], [D]

demeurant, [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

Monsieur, [M], [V], [D]

demeurant, [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDEUR

Monsieur, [T], [K]

demeurant, [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location de locaux meublés assortis de services hôteliers signé électroniquement, Monsieur, [M], [D] et Madame, [N], [D] ont donné à bail à Monsieur, [T], [K] un appartement n°305 et une place de stationnement, situé, [Adresse 6], pour la période du 17 septembre 2023 au 16 mai 2024.

A l’expiration du bail, aucun nouveau bail écrit n’a été signé entre les parties.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 24 mars 2025, Monsieur, [M], [D] et Madame, [N], [D] ont fait assigner Monsieur, [T], [K] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir :

— le constat que Monsieur, [T], [K] n’est plus en mesure de justifier d’un titre d’occupation depuis le 16 mai 2024 ;

— l’expulsion de Monsieur, [T], [K] ainsi que de tout occupant de son chef,

— la condamnation de Monsieur, [T], [K] au paiement des sommes suivantes :

* une indemnité provisionnelle d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé, charges incluses, soit 532,02 euros par mois, à compter du 16 mai 2024 et jusqu’à reprise définitive des lieux,

* la somme de 1.220,01 euros au titre des indemnités d’occupation échues au mois de mars 2025, somme à parfaire avec les sommes à échoir et les règlements à intervenir,

* la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les dépens, en ce compris le coût du commandement préalable et de la sommation par CDJ.

A l’audience du 18 septembre 2025, Monsieur, [M], [D] et Madame, [N], [D] maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement à la somme de 4.325,96 euros (septembre 2025 inclus).

Au soutien de leurs demandes, Monsieur, [M], [D] et Madame, [N], [D] exposent qu’ils ont consenti un mail meublé avec services hôteliers à Monsieur, [T], [K], soumis aux dispositions sur le louage du code civil. Ils indiquent que le bail a pris fin et que le locataire s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre, faute d’avoir donné suite à leur proposition de conclure un nouveau contrat de bail. Ils ajoutent que le locataire leur doit une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel indexé, charges incluses.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 24 mars 2025, Monsieur, [T], [K] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Par décision du 18 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire au 15 janvier 2026, afin que les demandeurs puissent produire l’accusé de réception du courrier envoyé dans le cadre de l’assignation délivrée selon l’article 659 du code de procédure civile et faire leurs observations sur :

L’occupation des lieux par Monsieur, [T], [K] au terme du bail,Le fait que Monsieur, [T], [K] a été laissé en possession par ses bailleurs pendant plusieurs mois, d’autant que ceux-ci ont dans un premier temps proposé la poursuite de la location ;Le nouveau bail verbal éventuellement né de ce fait et sa durée.

A l’audience du 15 janvier 2026, Monsieur, [M], [D] et Madame, [N], [D] maintiennent leurs précédentes demandes.

Au soutien de leurs demandes, ils indiquent qu’il n’y a pas eu de tacite reconduction du bail, car le bail excluait la tacite reconduction du bail. Ils ajoutent qu’ils ont proposé un bail identique au précédent pour permettre au locataire de se maintenir dans les lieux, compte-tenu de l’absence de reconduction tacite du bail, et qu’il n’a pas répondu à cette offre, de sorte qu’il est occupant sans droit ni titre. Ils indiquent enfin que l’interprétation contraire du juge risque de générer une dette alors que l’ancien locataire n’est vraisemblablement plus dans les lieux, la sommation de quitter les lieux et l’assignation ayant été délivrées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Monsieur, [T], [K], convoqué par l’envoi en recommandé du jugement (pli revenu avec la mention « avisé et non réclamé », n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le dossier a été mis en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE CONSTAT DE L’OCCUPATION DES LIEUX SANS DROIT NI TITRE

L’article 1737 du code civil dispose que « Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. »

L’article 1738 du code civil prévoit que « si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit. »

La tacite reconduction a pour effet de substituer au bail primitif un bail sans détermination de durée, sauf à ce qu’une clause du bail primitif prévoie une reconduction limitée dans le temps (3e Civ., 6 novembre 1986, n° 85-14.476 ; 3e Civ., 6 novembre 2001, n° 00-12.536).

Toutefois, la tacite reconduction, qui repose sur une présomption de volonté des parties, est écartée lorsqu’il y a eu une manifestation de volonté contraire, en cas d’équivoque ou lorsqu’existe un élément qui démontre l’absence de consentement réciproque (Civ. 1re, 20 février 1996, no 94-14.737).

En l’espèce, le bail initial ressort des dispositions du code civil, compte-tenu de sa nature et du renvoi express du bail aux dispositions du code civil. Il a été conclu pour une période de 8 mois, du 17 septembre 2023 au 16 mai 2024. Le bail n’a pas exclu expressément par une clause la possibilité d’une reconduction tacite du bail selon les dispositions du code civil, au contraire de ce qui a été indiqué par les bailleurs.

A l’issue du bail, les bailleurs, par le biais de leur mandataire, ont adressé au locataire des courriels du 17 mai 2024 et du 04 juin 2024 proposant le « renouvellement de bail » avec en pièce jointe un nouveau bail comprenant des conditions identiques au premier, y compris dans sa durée de 8 mois. Ils ont également adressé un courriel du 12 juillet 2024, dans lequel ils ont indiqué être « dans l’attente du renouvellement régularisé » et ont demandé au locataire qu’il les contacte pour un état des lieux de sortie s’il souhaitait quitter les lieux. Par courriel du 22 novembre 2024, le mandataire des bailleurs a indiqué au locataire qu’il était occupant sans droit ni titre faute d’avoir « signé le renouvellement du bail » et lui a demandé de « retourner en urgence le renouvellement signé […] afin que votre situation en qualité de locataire du bien que vous occupez puisse être régularisée au regard de la loi. ». Ainsi, les propriétaires ont laissé en possession le locataire suite à l’expiration du bail et manifesté leur volonté de reconduire le bail. Il apparaît toutefois qu’ils ont manifesté leur volonté de reconduire le bail pour une durée de 8 mois uniquement, en envoyant un contrat à celui-ci prévoyant cette durée, en adressant un courriel du 14 janvier 2025 mentionnant leur volonté de faire une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire et en délivrant une sommation de quitter les lieux le 12 février 2025.

De son côté, le locataire a manifesté son intention de voir le bail reconduit, en se maintenant dans les lieux, en payant spontanément les loyers des mois de juin et juillet 2024 et en procédant à plusieurs virements volontaires en octobre 2024, novembre 2024 et janvier 2025. Toutefois, il semble n’avoir pas souhaité la reconduction du bail pour la même durée que ses propriétaires, puisqu’il n’a pas signé le bail prévoyant cette durée limitée et a sollicité des allocations pour le logement à cette adresse, versées de mai 2025 à décembre 2025, démontrant son souhait de se maintenir dans les lieux au-delà de la période que les bailleurs étaient prêts à lui accorder.

Ainsi, il existe des éléments qui démontrent qu’il y a eu consentement réciproque des parties sur la reconduction du bail, sauf en ce qui concerne sa durée. Cette absence de consentement, même limitée à un seul élément du bail, fait obstacle à sa reconduction tacite.

Faute de reconduction du bail à son terme, Monsieur, [T], [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 17 mai 2024.

II. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION

Compte-tenu de l’occupation sans droit ni titre des lieux depuis le 17 mai 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [T], [K] et celle de tout occupant de son chef.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE ET D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de compenser les pertes de loyer que le propriétaire subit et de réparer l’intégralité du préjudice qu’il subit du fait de la privation de son bien.

Monsieur, [T], [K] étant occupant sans droit ni titre du logement, il sera condamné à verser une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation, et ce à compter du 17 mai 2024 jusqu’à la libération définitive des lieux.

Il convient de fixer ladite indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de location des lieux, soit 515 euros par mois, aucune indexation n’étant prévue au contrat initial et celle-ci n’apparaissant pas justifiée en l’espèce.

L’arriéré d’indemnité d’occupation sera fixé à 4.000,43 euros pour la période du 17 mai 2024 au 30 septembre 2025 (aucune nouvelle demande actualisée n’ayant été portée à la connaissance du juge) et à 515 euros par mois à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur, [T], [K], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer et de la sommation de quitter les lieux.

Monsieur, [T], [K] sera condamné à verser à Monsieur, [M], [D] et Madame, [N], [D] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur, [T], [K] occupe sans droit ni titre l’appartement à usage d’habitation sis appartement n°305 et une place de stationnement, situé, [Adresse 7],, [Localité 2] depuis le 17 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [T], [K] de libérer les lieux ;

DIT par conséquent qu’à défaut pour Monsieur, [T], [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur, [M], [D] et Madame, [N], [D] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur, [T], [K] à payer à Monsieur, [M], [D] et Madame, [N], [D] la somme de 4.000,43 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 515 euros et liquidée pour la période du 17 mai 2024 au 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [T], [K] à payer à Monsieur, [M], [D] et Madame, [N], [D] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, fixée à la somme de 515 euros par mois ;

CONDAMNE Monsieur, [T], [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation de quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur, [T], [K] à verser à Monsieur, [M], [D] et Madame, [N], [D] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge