RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00345 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ORES

MINUTE N° :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de VALESTIS

c/

[A] [D] épouse [N]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Madame [A] [D] épouse [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e René DECLER

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 10 février 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire, statuant en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de VALESTIS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Madame [A] [D] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

— ----------

Le tribunal a été saisi le 10 juin 2025, par Assignation du 3 juin 2025 ; L’affaire a été plaidée le 09 décembre 2025, et jugée le 10 février 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

La société VALESTIS, aux droits de laquelle se trouve la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [A] [N] par contrat du 29 mars 2007, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 5], pour un loyer mensuel principal de 624,06 euros hors charges, outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer et un emplacement de parking pour un loyer 41,34 euros outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

La S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise par assignation en date du 11 juin 2025 pour faire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1217, 1224, 1728 et1741 du code civil ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Dire que le sort des biens mobiliers trouvés sera réglé par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [A] [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires, de l’application de la convention locative, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion ;

— Condamner Madame [A] [N] à payer la somme de 2.235,85 euros représentant le montant des impayés arrêtés au terme d’avril 2025 inclus, pour le logement et le parking, hors les frais de poursuite, avec intérêts de droit à compter du 27 février 2025, et, pour le surplus, à compter de la présente instance outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement à intervenir et ce, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, et ce, sur le fondement de l’article 1153 alinéa 1er du code civil ;

— Constater la mauvaise foi de Madame [A] [N] ;

— En conséquence, supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ;

— Condamner Madame [A] [N] à payer une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 février 2025.

À l’audience du 15 septembre 2025, la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, actualisant la demande au titre de la dette locative à la somme de 2.684,23 euros au terme de novembre 2025 inclus, après déduction des frais de contentieux. Elle indique la reprise par la locataire du paiement du loyer courant, de sorte qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [A] [N] présente à l’audience, ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement, proposant d’apurer la dette par des versements mensuels de 100 euros en sus du loyer courant. Elle fait valoir avoir eu des difficultés de santé.

Elle soutient avoir repris le paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2025 et avoir versé la somme de 2.800 euros au mois de novembre 2025. Elle ajoute percevoir un revenu mensuel de 1.490 euros et vivre avec son fils majeur et sa mère.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 4 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux » ;

L’article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que « Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Et, l’article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l’article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l’octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu’en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l’audience et que l’octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Selon l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002),« les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. »

En l’espèce, le contrat de bail en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 4 mai 2022 est doté d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement.

Le délai de deux mois doit donc être mis en application, de sorte que le commandement de payer visant cette clause signifié le 27 février 2025, pour la somme en principal de 2.247,49 euros, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2025.

Par ailleurs, la défenderesse propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront en effet la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif au titre du logement et du parking

Le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code Civil.

La S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Madame [A] [N] restait devoir, après déduction des frais de contentieux, la somme de 2.684,23 euros au terme de novembre 2025 inclus, après déduction des frais de contentieux. Madame [A] [N] ne conteste pas le montant de la dette, de sorte qu’elle condamnée à verser à la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [A] [N], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 27 février 2025.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, la S.A. D’HLM CDC D’HLM HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection de la chambre de Proximité du tribunal judiciaire de Pontoise, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 29 mars 2007 entre la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL et Madame [A] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de parking situé au [Adresse 3] [Localité 5] sont réunies au 27 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [A] [N] à verser à la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.684,23 euros, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [A] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité soldera la dette en principal ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la clause retrouve son plein effet ;

SUBSIDIAIREMENT, sous cette dernière condition, la clause résolutoire ayant retrouvé son plein effet, en tant que de besoin :

— DIT que l’intégralité de la dette est immédiatement exigible ;

— ORDONNE, à défaut pour Madame [A] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— DIT n’y avoir lieu à suppression ou réduction du délai d’expulsion en vertu des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout hypothèse,

DÉBOUTE la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [A] [N] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 février 2025 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris.

Ainsi jugé à [Localité 6] le 10 février 2026,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT