MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 09 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 25/00854 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZCN

NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 09 Mars 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 05 Janvier 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. LAPUJADE BONNEFOY, représenté par son syndic, la SASU BE IMMOBILIER, RCS [Localité 1] 809 628 993, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400

DEFENDERESSE

Mme [P] [C], demeurant [Adresse 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [C] est propriétaire des lots n°2163 et 2670 constitués au sein de la [Adresse 3] sis [Adresse 4] à [Localité 1] (31).

Par acte d’huissier du 20 février 2025 délivré à personne, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la Sasu Be Immobilier, a fait assigner Mme [P] [C] devant le tribunal judiciaire de Toulouse auquel il demande de :

— condamner Mme [P] [C] à lui payer la somme de 18 707,60 euros, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation au titre des charges de copropriété impayées,

— condamner Mme [P] [C] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [P] [C] à lui payer la somme 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires, expose que malgré plusieurs mises en demeure et sommation de payer, la défenderesse n’a pas réglé l’intégralité des charges dues.

Mme [P] [C], régulièrement assignée à personne et destinataire de l’avis du greffe prévu par l’alinéa 3 de l’article 471 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires a produit :

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales qui se sont tenues les 22 mars 2022 (approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2021), 30 mars 2023 (approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2022), 1er juin 2023 (assemblée générale extraordinaire), 28 mars 2024 (approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2023), 3 décembre 2024 et 3 avril 2025 (approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2024)

— un décompte de charges afférentes aux lots appartenant à la défenderesse arrêté au 23 janvier 2025 à la somme de 18 707,60 euros (6 486,97 euros au titre du ravalement + 12 220,63 euros).

Mme [P] [C] a régulièrement été mise en demeure de régler la somme de 12 147,63 euros par sommation de payer du 9 janvier 2025.

Mme [P] [C], qui ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera condamnée au paiement de la somme de 18 707,60 euros, montant arrêté au 23 janvier 2025, au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

S’y ajoutent les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025, date de la sommation de payer sur la somme de 12 147,63 euros et à compter du 20 février 2025, date de l’assignation, pour le surplus .

Sur la demande de dommages et intérêts

La défaillance prolongée du défendeur dans son obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges sans justifier de motifs valables expliquant sa carence, est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier et certain, distinct de celui pouvant être compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Mme [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Succombant, Mme [P] [C] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, Mme [P] [C] sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

CONDAMNE Mme [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la Sasu Be Immobilier, la somme de 18 707,60 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 23 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 12 147,63 euros et à compter du 20 février 2025 pour le surplus ,

CONDAMNE Mme [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la Sasu Be Immobilier, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la Sasu Be Immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [C] aux dépens de l’instance.

Le Greffier, La Présidente,