TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/08086 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3QN

Minute : 25/1089

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [L] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [L] [H],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 août 2017, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [L] [H] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 427,85 euros, et 87,46 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2017, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti à Madame [L] [H] un bail portant sur un emplacement de stationnement moyennant un loyer mensuel de 53,75 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juillet 2021, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [L] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2643,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 7 juillet 2021 la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la Caisse d’allocations familiales de [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [L] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [L] [H] au paiement des sommes suivantes :6210,23 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2021, ainsi que les loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer,rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 6] le 30 août 2024.

À l’audience du 22 mai 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5639,42 euros arrêtée au 20 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle demande que la dette soit réglée conformément au plan de surendettement du 5 février 2025 imposé par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6], avec une clause de déchéance.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [H] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 6 juillet 2021. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’un plan de surendettement a été adopté par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6] le 5 février 2025, qui impose à Madame [L] [H] de régler la dette en 15 mensualités de 440,51 euros.

Madame [L] [H], comparaît et ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle explique qu’elle vit seule avec son enfant de 13 ans porteur d’un handicap. Elle ajoute que la séparation avec le père de son enfant a été difficile et qu’elle a souffert d’une grave dépression l’empêchant de travailler régulièrement. Elle déclare avoir repris son travail et percevoir un traitement de 2000 euros par mois. Elle souhaite conserver son logement afin de ne pas perturber son enfant.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F le 7 juillet 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, et subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 août 2017, du commandement de payer délivré le 6 juillet 2021 et du décompte de la créance actualisé au 20 mai 2025 que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [H] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 5639,42 euros, au titre des sommes dues au 20 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 06 juillet 2021 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 06 septembre 2021 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 août 2017 à compter du 7 septembre 2021.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VI 2° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par dérogation à l’article 24 V, en cas de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, Madame [L] [H] a repris le paiement du loyer courant.

La commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] a adopté des mesures, le 5 février 2025, pour une application au plus tard le dernier jour du mois suivant le 5 février 2025, prévoyant le règlement de la dette en 15 mensualités de 440,51 euros.

Il convient donc d’autoriser Madame [L] [H] à se libérer de la dette locative en 15 mensualités d’un montant de 440,51 euros en sus du loyer courant, selon les modalités décidées par la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] dans sa décision du 3 février 2025.

Il convient de rappeler que les loyers courants doivent par ailleurs être impérativement payés, que la 15ème mensualité doit apurer le solde de la dette, et qu’en cas de défaut de paiement d’un seul loyer ou d’une seule mensualité, la totalité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Madame [L] [H] deviendra occupante sans droit ni titre du fait de la résiliatoin du bail.

De plus, l’expulsion de Madame [L] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F sera en droit d’exiger le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de 7 septembre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà effectués.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [L] [H] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 août 2017 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Madame [L] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 septembre 2021,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 5639,42 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [L] [H] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [L] [H] à s’acquitter de sa dette conformément aux mesures adoptées par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6], en procédant à 15 versements de 440,51 euros, en plus du loyer courant, selon les modalités décidées par ladite commission,

RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance,

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 7 septembre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [L] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 juillet 2021, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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