MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 23/04724 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SNA6

NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 11 Mars 2026

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M^me DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 03 Décembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 11février 2026, puis prorogé au 11 mars 2026.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic, NEXITY CARNO, RCS [Localité 1] 487 530 099,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphanie MACE de STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 158

DÉFENDERESSE

S.C.I. [W], RCS [Localité 1] 483 022 459, prise en la personne de sa gérante Mme [D] [Q].,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Eric VILLEPINTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 330

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [W] était propriétaire du lot n° 41 correspondant à un appartement de type 3 situé dans le bâtiment B et du lot n° 292 correspondant à une place de stationnement au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à Toulouse. Cet appartement était habité par la gérante de la SCI [W], Mme [D] [Q].

L’assemblée générale des copropriétaires, réunie le 29 septembre 2022, a autorisé le syndic à agir en justice afin de mettre en œuvre, à l’égard de la SCI [W], la clause d’aggravation des charges stipulée dans le règlement de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a assigné la SCI [W] devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Le 6 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait saisir à titre conservatoire entre les mains de la Selarl Fieuzet – [E] – [M], notaire à Varilhes (Ariège), les sommes détenues pour le compte de la SCI [W] issues de la vente de l’appartement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande au tribunal de :

— condamner la SCI [W] à lui payer la somme de 35 754 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI [W] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de la saisie conservatoire.

Par conclusions notifiées le 11 septembre 2024, la SCI [W] demande au tribunal de :

à titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de ses prétentions,

— juger nulle ou ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire du 6 mars 2024 à charge pour le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de lui restituer les fonds en sa possession outre intérêts légaux à compter de la date de la saisie, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— rapporter les prétentions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à de plus justes proportions,

— juger nulle ou ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire du 6 mars 2024 à proportion des sommes indues à charge pour le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de lui restituer le solde des fonds en sa possession outre intérêts légaux à compter de la date de la saisie, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 11 septembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 3 décembre 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 11 février 2026, délibéré prorogé au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. / Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. / Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

En application de ces dispositions, les copropriétaires de la [Adresse 1] ont adopté, ainsi qu’il leur était loisible, la clause suivante, mentionnée au titre II – état de répartition des charges, chapitre 1 – charges générales, paragraphe II – répartition du règlement de copropriété : « Les charges générales seront réparties entre les copropriétaires, au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots. / Toutefois, les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui de leurs locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés ».

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du jugement de la juridiction de proximité de [Localité 1] en date du 18 février 2016, que Mme [D] [Q] résidait à titre principal dans l’appartement correspondant au lot numéro 41 de la copropriété de la [Adresse 1].

Si Mme [D] [Q] n’était pas la propriétaire de ce logement, qui appartenait à la SCI [W], elle l’occupait nécessairement en qualité de locataire ou à titre gratuit, en contrepartie de son service d’administration de la SCI [W] dont elle est l’associé-gérant.

Mme [D] [Q] ayant la qualité de locataire ou de personne au service de la SCI [W], la clause d’aggravation des charges stipulée au règlement de copropriété lui est applicable.

Il résulte du jugement de la juridiction de proximité de [Localité 1] en date du 18 février 2016, devenu définitif, que Mme [D] [Q], à plusieurs reprises, a injurié et diffamé M. [G] [P], employé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pour l’entretien de cette résidence. Mme [D] [Q] a été condamnée à payer à M. [G] [P] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] est fondé, sur le fondement de la clause d’aggravation des charges stipulée au règlement de copropriété, à demander réparation des préjudices financiers que la faute de Mme [D] [Q] lui a causée.

Il résulte des pièces versées aux débats que du fait des agissements de Mme [D] [Q], constitutifs d’une faute civile, M. [G] [P] a été arrêté et que le médecin du travail ne l’a considéré apte à la reprise de son poste que sous réserve de ne pas effectuer le nettoyage du bâtiment B dans lequel résidait Mme [D] [Q].

Aussi le syndicat des copropriétaires a dû négocier un avenant au contrat à durée indéterminée à temps partiel dont bénéficiait M. [G] [P], signé le 1er février 2018, et accepter de lui verser une somme de 500 euros HT, soit 600 euros TTC, à titre de participation aux frais qu’il avait engagés pour se faire assister dans l’établissement et la rédaction de l’avenant. A cette somme s’ajoute les honoraires de l’avocat engagé par le syndicat des copropriétaires pour négocier cet avenant, d’un montant total de 1 440 euros TTC.

Ces charges ont directement pour cause la faute commise par Mme [D] [Q], sans laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] n’aurait pas eu à négocier cet avenant, étant sans incidence la circonstance que cet avenant a également permis d’intégrer les dernières dispositions étendues de la convention collective nationale gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] soutient encore que pour compenser la suppression du bâtiment B du champ d’intervention de M. [G] [P], il a dû faire appel à un prestataire extérieur pour l’entretien du bâtiment B, ce qui a aggravé les charges de copropriété.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats, notamment des factures établies par l’avocat engagé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pour négocier l’avenant au contrat de travail de M. [G] [P], ainsi que des relevés généraux des dépenses produits, que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] employait, au moins jusqu’en février 2020, un autre salarié, M. [C] [J], dont le contrat de travail a également fait l’objet d’un avenant.

Il résulte encore de l’avenant au contrat de travail de M. [G] [P] que, si l’entretien du bâtiment B a été supprimé de son champ d’intervention, des tâches spéciales complémentaires ont été ajoutés, pour lui permettre de maintenir son temps de travail.

Ces tâches complémentaires ont nécessairement été retirées de la liste des tâches incombant à M. [C] [J], l’autre employé, ou allégé la liste des tâches externalisés auprès de prestataires de service.

D’ailleurs, si le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a engagé un avocat pour renégocier les contrats de travail de M. [G] [P] et de M. [C] [J], c’est bien qu’il ne s’est pas borné à supprimer des tâches incombant au premier pour les confier à un prestataire extérieur, mais qu’il a procédé à une véritable réorganisation de la répartition des tâches entre chacun de ses deux employés, ou entre ses employés et les entreprises de prestations de service auxquelles il fait appel.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit des factures d’entretien du bâtiment B, il ne produit pas les relevés généraux des dépenses antérieurs au 1er avril 2016, permettant d’établir que ces prestations ont réellement aggravé les charges de copropriété, et qu’elles ne sont pas seulement venues compenser des prestations auparavant externalisées avant d’être confiées à M. [G] [P] pour maintenir son temps de travail.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] n’établit pas le lien de causalité entre la faute commise par Mme [D] [Q] et les prestations d’entretien exposées.

En conséquence, il y a seulement lieu de condamner la SCI [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 040 euros en application de la clause d’aggravation des charges stipulée au règlement de copropriété.

Il y a lieu de rejeter la demande de mainlevée de la saisie-conservatoire, qui relève de la compétence du juge de l’exécution en application de l’article R. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner la SCI [W] aux dépens, lesquels ne comprennent pas les frais de la saisie-conservatoire, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, incluant notamment les frais de la saisie-conservatoire.

En revanche, il y a lieu de débouter la SCI [W] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 040 euros en application de la clause d’aggravation des charges stipulée au règlement de copropriété,

CONDAMNE la SCI [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE chacune des parties du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE la SCI [W] aux dépens, lesquels ne comprennent pas les frais de la saisie-conservatoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT