TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00828

N° Portalis DBX4-W-B7K-U5WS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 26 Mai 2026

[B] [X] [R] [G] épouse [K]

C/

[I] [T]

[L] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 26 Mai 2026

à Maître Laura VIALLARD

Copie certifiée conforme délivrée le 26/05/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 26 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [B] [X] [R] [G] épouse [K]

demeurant RESIDENCE MEDICALISEE LA [Localité 2] DU SUD

[Localité 3]

représentée par Maître Laura VIALLARD, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [T]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [H]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 juin 2025, Mme [B] [G] épouse [K] a donné à bail à M. [I] [T] et Mme [L] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 650 € et 130 € de provision sur charges.

M. [I] [T] a délivré congé par courrier du 1er août 2025 remis en mains propres à la bailleresse.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [B] [G] épouse [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 octobre 2025 à Mme [L] [H] et le 28 octobre 2025 à M. [I] [T] pour un montant en principal de 1.300 euros et aux fins de justifier d’une assurance locative.

Mme [B] [G] épouse [K] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 octobre 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 08 et 15 décembre 2025, Mme [B] [G] épouse [K] a ensuite fait assigner M. [I] [T] et Mme [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [I] [T] et Mme [L] [H] , ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— d’ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la locataire et occupants;

— et de condamner solidairement ces derniers au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 2.600 €, au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges soit la somme de 650 euros jusqu’à la reprise effective des lieux ;

outre une somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le recours à l’exécution forcée.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 décembre 2025.

A l’audience du 20 mars 2026, Mme [B] [G] épouse [K], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 4.550 €. Elle fait valoir que M. [I] [T] a délivré congé mais n’a pas restitué les clés et que la locataire n’a pas justifié de son assurance locative.

Bien que convoqués par acte de commissaire de Justice respectivement signifiés à étude et selon procès-verbal de recherches infructueuses les 08 et 15 décembre 2025, M. [I] [T] et Mme [L] [H] ne sont ni présent ni représentés.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, Mme [B] [G] épouse [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 octobre 2025, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 et 15 décembre 2025, délai prévu par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En application des dispositions de ce texte, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs, et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais d’un commandement d’avoir à le produire.

Ainsi si le locataire ne justifie pas dans le délai imparti qu’il a souscrit une assurance, mais qu’il s’avère a posteriori qu’il était effectivement assuré pour les risques locatifs, la clause résolutoire ne peut pas jouer (3e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 15-28.869).

Le bail conclu le 15 juin 2025 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de ces articles et laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et un mois pour justifier d’une assurance locative.

Un commandement visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de six semaines pour régler et un mois pour justifier de l’assurance locative a été signifié le 14 octobre 2025 à Mme [L] [H] pour la somme en principal de 1.300€, conformément à la clause résolutoire.

Mme [L] [H] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Non comparante, elle ne justifie pas plus qu’elle était bien assurée pour tous risques locatifs afférents au logement pour la période visée au commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’assurance, contenue dans le bail, étaient réunies dès le 15 novembre 2025.

En tout état de cause la clause résolutoire était également acquise pour loyers impayés, la locataire n’ayant pas apuré en totalité les causes du commandement de payer dans les six semaines. La clause résolutoire acquise sur le défaut d’assurance prévaut cependant sur les loyers impayés compte tenu de son délai plus court .

Dans ces conditions, l’expulsion de Mme [L] [H], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée, avec le concours de la force publique en tant que de besoin.

Il n’y a pas lieu d’ordonner spécifiquement l’expulsion de M. [I] [T] en qualité de locataire puisqu’il n’est plus co-titulaire du bail depuis la date d’effet du congé délivré. Il est, depuis cette date, occupant du chef de Mme [L] [H] s’il s’avère qu’il occupe encore effectivement les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort des dispositions des articles 7, 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 que tout locataire est tenu au paiement des loyers jusqu’au terme du bail matérialisé par la restitution des lieux, ou à défaut, jusqu’au terme du délai de préavis dans le respect éventuel des dispositions de l’article 8-1 de la même loi en cas de colocation.

Sauf si les parties sont convenues d’une clause de solidarité portant expressément sur les indemnités d’occupation, la solidarité ne s’étend pas aux indemnités d’occupation dont seul est tenu celui qui se maintient sans droit dans les lieux (Civ. 3ème, 12 juin 2001, n° 99-18.382 ; Civ. 3ème, 5 mai 2004, n° 03-10.201 ; Civ. 3ème, 24 mars 1999, n° 97-12.982 ; Civ. 3ème, 5 mai 2004, n° 03-10.201 ; Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 juin 2018, 17-14.365).

En l’espèce, le bail prévoit, en son article VII, une clause de solidarité concernant l’exécution de leurs obligations par les locataires visant le paiement des loyers, charges et accessoires.

Ainsi, M. [I] [T], qui a donné congé le 1 er août 2025 à effet au 1er septembre 2025, reste tenu en principe de ses obligations en paiement jusqu’au 1er mars 2026 en application du délai de six mois prévu par l’article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989.

Force est toutefois de constater que la clause de solidarité du bail ne vise pas expressément les indemnités d’occupation. Dès lors, M. [I] [T] ne peut être tenu du paiement des indemnités d’occupation que s’il réside effectivement dans le logement, ce qui n’est pas établi par les modalités de délivrance de l’assignation (selon procès-verbal de recherches infructueuses).

En conséquence, il ne peut être tenu des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 15 novembre 2025.

Il résulte du décompte produit par Mme [B] [G] épouse [K] que la dette s’élevait au 15 novembre 2025 à la somme de 1.625 euros (650 x2,5) puis à la somme de 2.925 euros pour la période du 16 novembre 2025 au 31 mars 2026.

M. [I] [T] et Mme [L] [H], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, M. [I] [T] et Mme [L] [H] seront, par conséquent, condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.625 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période antérieure au 15 novembre 2025.

Par ailleurs, Mme [L] [H], devenue occupante sans droit ni titre, sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 650 euros.

Mme [L] [H] sera condamnée à ce titre au paiement provisionnel de la somme de 2.925 euros pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 mars 2026.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [I] [T] et Mme [L] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que M. [I] [T] et Mme [L] [H] supportent les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [B] [G] épouse [K], M. [I] [T] et Mme [L] [H] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2025 entre Mme [B] [G] épouse [K], d’une part, et M. [I] [T] Mme [L] [H], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 15 novembre 2025 pour défaut d’assurance locative;

CONSTATONS que M. [I] [T] a donné congé le 1er août 2025 et que Mme [L] [H] est restée seule titulaire du bail ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [L] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [B] [G] épouse [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [I] [T] et Mme [L] [H] à payer à Mme [B] [G] épouse [K] à titre provisionnel la somme de 1.625 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 20 mars 2026, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’au 15 novembre 2025) ;

CONDAMNONS Mme [L] [H], seule, à payer à Mme [B] [G] épouse [K] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit la somme de 650 euros;

CONDAMNONS Mme [L] [H] à payer à Mme [B] [G] épouse [K] à titre provisionnel la somme de 2.925 euros au titre des indemnités d’occupation dus pour la période du 15 novembre 2025 au 31 mars 2026 ;

CONDAMNONS in solidum M. [I] [T] et Mme [L] [H] à payer à Mme [B] [G] épouse [K] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [I] [T] et Mme [L] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente