TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00004

N° Portalis DBX4-W-B7J-UYOK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 26 Mars 2026

[C] [Q]

[D] [B]

C/

[F] [T] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 26 Mars 2026

à la SCP MONFERRAN & ASSOCIES

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 26 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [Q]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Pierre DEVILLE de la SCP MONFERRAN & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [D] [B]

demeurant [Adresse 4]

représentée parMaître Pierre DEVILLE de la SCP MONFERRAN & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [F] [T] [W]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 30 novembre 2023, prenant effet le 5 janvier 2024, Monsieur [E] [B] et Madame [D] [B] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Madame [F] [T] [W] un appartement à usage d’habitation (Rez-de-chaussée, n°001) situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 380 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros.

Par acte séparé signé électroniquement le 30 novembre 2023, prenant effet le 5 janvier 2024, Monsieur [E] [B] et Madame [D] [B] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Madame [F] [T] [W] un emplacement de parking (sous-sol, n°20) situé à la même adresse que le logement principal, pour un loyer mensuel de 55 euros et une provision sur charges mensuelle de 5 euros.

Le 20 mai 2025, Monsieur [E] [B] et Madame [D] [B] ont fait signifier à Madame [F] [T] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les deux baux et leurs clauses résolutoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, Monsieur [E] [B] et Madame [D] [B] ont ensuite fait assigner Madame [F] [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’occupation sans droit ni titre des lieux, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.222,97 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 1er octobre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 décembre 2025.

A l’audience du 30 janvier 2026, Monsieur [E] [B] et Madame [D] [B], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 10.106,44 euros concernant le logement principal et à la somme de 2.036,12 euros concernant l’emplacement de parking, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 12 décembre 2025, Madame [F] [T] [W] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure à celle effectivement due demeure valable à hauteur de cette dernière somme (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n°91-19.416).

En l’espèce, le bail d’habitation conclu le 30 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 17 – CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail relatif à l’emplacement de parking a été conclu avec les mêmes bailleurs et l’emplacement de parking se situe à la même adresse que le logement principal dont il constitue ainsi l’accessoire, justifiant l’application de la loi du 6 juillet 1989. Ce bail contient une clause résolutoire identique à celle stipulée dans le contrat de bail d’habitation, prévoyant également un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant les deux baux et leurs clauses résolutoires et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 804,60 euros pour le logement et la somme de 396,62 euros pour le parking, soit une somme totale de 1.201,22 euros, a été signifié le 20 mai 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Parties des dettes de 804,60 euros et 396,62 euros sont constituées par des « frais de relance », à hauteur de 180 euros et de 120 euros respectivement. Or, la possibilité de facturer ces frais à la locataire n’est pas mentionnée dans le bail, étant rappelé au demeurant que les baux ne peuvent contenir de clause faisant supporter au locataire des frais de relance en application notamment de l’article 4p) de la loi du 6 juillet 1989. Dans la mesure où les frais de relance ne sont pas dus par le locataire au titre de ses obligations locatives et que les frais de relance ne sont de plus pas mentionnés par l’article 24 au titre des dettes pouvant entraîner la résiliation de plein droit, il convient de déduire la somme de 300 euros des sommes réclamées dans le commandement de payer et de vérifier si la locataire s’est acquittée de la somme de 901,22 euros dans le délai de six semaines.

Madame [F] [T] [W] a réglé dans le délai de six semaines la somme totale de 970 euros (457,98 euros pour le parking et 512,02 euros pour le logement), étant précisé que ces règlements doivent s’imputer en priorité sur les sommes visées dans le commandement de payer et effectivement due par la locataire, en application de l’article 1342-10 du code civil.

Il y a lieu de constater que le commandement de payer a été intégralement régularisé dans le délai en ce qui concerne les impayés de loyers, de provisions sur charges et de dépôt de garantie. Ainsi, la clause résolutoire n’est pas acquise.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion et à fixer une indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [E] [B] et Madame [D] [B] produisent deux décomptes du 5 janvier 2026 démontrant que Madame [F] [T] [W] reste devoir la somme de 1.174,61 euros (les sommes de 10.106,44 euros pour le logement et de 2.036,12 euros pour le parking mentionnées à l’audience correspondant en réalité aux sommes versées par la locataire pendant toute la durée du bail et non au restant dû), mensualité de janvier 2026 comprise, après déduction des 300 euros de frais de relance qui ne sont pas dus par la locataire.

Madame [F] [T] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.174,61 euros.

Madame [F] [T] [W] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 4 juillet 2025 au 31 janvier 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [T] [W], partie partiellement perdante, supportera la charge des dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture qui resteront à la charge du bailleur.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [B] et Madame [D] [B], Madame [F] [T] [W] sera condamnée à leur verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [E] [B] et Madame [D] [B] de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les baux, de leur demande de constat de l’occupation sans droit ni titre des lieux, de leur demande d’expulsion et de leur demande de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] [W] à verser à Monsieur [E] [B] et Madame [D] [B] à titre provisionnel la somme de 1.174,61 euros (décompte arrêté au 5 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] [W] à payer à Monsieur [E] [B] et Madame [D] [B] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] [W] à verser à Monsieur [E] [B] et Madame [D] [B] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] [W] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture qui resteront à la charge de Monsieur [E] [B] et Madame [D] [B] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,