TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03628 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UTOG

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 23 Avril 2026

[F] [G]

C/

[S] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e Agnès BUTIN

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Jeudi 23 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [F] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [S] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électronique le 19 septembre 2022, à effet du 27 septembre 2022, Monsieur [F] [G] a donné à bail à Monsieur [S] [M], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 2] et les parkings lots n°151 et 152, pour un loyer mensuel de 596 €, outre des provisions mensuelles de charges d’un montant de 70 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [G] a fait signifier le 9 janvier 2023 un premier commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette, puis le 21 mars 2023 un second commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ordonnance de référé du 22 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a notamment, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail n’étaient pas réunies le 22 mai 2023, débouté la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, dit que la demande d’expulsion de corps et de biens, comme la demande en paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet, et condamné Monsieur [S] [M] à verser à Monsieur [F] [G] la somme provisionnelle de 1.334,78 € (au 19 septembre 2023) avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2023.

De nouveaux loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [G] a fait signifier le 7 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par ordonnance de référé du 20 mars 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a notamment,constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail n’étaient pas réunies à la date du 8 octobre 2024, débouté la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, et condamné Monsieur [S] [M] à verser à Monsieur [F] [G] à titre provisionnel la somme de 1.090,71€ (au 23 janvier 2025) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Considérant que Monsieur [S] [M] ne respecte pas, de façon réitérée, son obligation de payer le loyer à échéance, Monsieur [F] [G] a, par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, fait assigner Monsieur [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, à l’audience du 15 décembre 2025 en lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— dire et juger que son comportement est incompatible avec une exécution loyale du bail signé le 19 septembre 2022,

— dire et juger que ces fautes sont graves,

En conséquence,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 19 septembre 2022,

— ordonner son expulsion de tout bien et occupant de son chef des locaux et du garage, en cause, et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique dans la huitaine de la signification de l’ordonnance rendue avec dispense de tout délais, vu l’urgence de sauvegarder la créance, en relevant normalement les lieux en vue de la mauvaise foi du preneur,

— supprimer le délai de deux mois visés par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

En outre,

— le condamner au paiement de la somme de 2626,60 € au titre des loyers et charges exigibles, échéance d’octobre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience, outre les loyers et charges postérieurs exigibles au jour du jugement à intervenir, en deniers ou quittance le cas échéant,

— le condamner à payer, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges conventionnels jusqu’à la libération effective des lieux,

— le condamner au paiement d’une somme de 1500 €en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les coûts des trois commandements de payer susvisés.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [F] [G] expose que le compte du locataire n’a jamais été positif ou encore à jour des loyers depuis l’origine du bail et qu’il a été contraint de lui faire délivrer trois commandements de payer en trois ans, ce qui constitue un manquement grave et sérieux à ses obligations contractuelles.

Il ajoute que Monsieur [S] [M] a échappé à la résiliation de plein droit du 20 mars 2025 le juge des référés ayant retenu que les versements ponctuels effectués pendant le délai du commandement de payer après déduction des frais de procédure et de la taxe d’ordures ménagères non justifiée couvraient les causes de ce commandement.

L’affaire a été débattue à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors des débats,Monsieur [F] [G], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2153,72 euros selon un décompte fourni à l’audience, mensualité de décembre 2025 incluse.

Il indique que le dernier versement reçu date du 15 octobre 2025 sans qu’il représente la totalité du loyer.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens deMonsieur [F] [G].

En défense, Monsieur [S] [M], bien que régulièrement cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026, puis prorogée au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que Monsieur [F] [G] a été interrogé et autorisé à produire en cours de délibéré, la notification de l’assignation à la Préfecture de la Haute-Garonne et le cas échéant, a formulé ses observations sur les conséquences de l’absence de cette notification portant notamment sur la recevabilité de ses demandes, ce qui a été fait par courriel de son conseil du 31 mars 2026, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

— Sur le défaut de comparution des défendeurs

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été déli-vrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [S] [M], assigné à personne, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci parMonsieur [F] [G], par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [F] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 8 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Néanmoins, Monsieur [F] [G] ne produit pas la notification de la copie de l’assignation à la Préfecture de la Haute-Garonne.

Interrogé sur la recevabilité de ses demande, celui-ci indique que si le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la notification à la préfecture des « assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur », sa demande de résiliation n’est pas fondée sur l’article 24 de la loi susvisée et n’est pas motivée par le non-paiement mais par le non-respect, par le locataire, de ses obligations contractuelles”.

Il poursuit en indiquant que la notification préalable de l’assignation à la Préfecture n’avait pas lieu d’être et aucune irrecevabilité des demandes ne peut être opposée à Monsieur [G].

Or, contrairement à ce qu’affirme Monsieur [F] [G], sa demande de résiliation, qui est fondée sur le manquement du locataire à ses obligations contractuelles du locataire, trouve son origine dans le défaut de paiement réitéré des loyers.

En effet, il expose que le compte du locataire n’a jamais été créditeur, voire même à jour des loyers, ce qui l’a contraint à faire signifier trois commandements de payer successifs, à engager deux procédures devant le juge des référés, qui n’ont pas abouti à constater une résiliation de plein droit du bail notamment car les paiements du locataire et le recalcul de la créance locative a conduit le juge des référés à considérer que les causes du commandement avaient été soldées dans le délai requis, sans pour autant être à jour des loyers.

Monsieur [F] [G] expose enfin, qu’au jour de l’acte introductif d’instance, Monsieur [S] [M] a une dette de 2.626,60€ , avant de démontrer que la répétition de cette résistance au paiement est constitutive d’un manquement grave et sérieux aux obligations contractuelles.

Ainsi la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire, sollicitée par Monsieur [F] [G], est exactement fondée sur le manquement de ce dernier à une obligation essentielle du bail, à savoir le paiement régulier du loyer courant.

D’où il suit que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 est bien applicable au litige et qu’en l’absence de notification de l’assignation à la Préfecture de la Haute-Garonne, plus de six semaines avant l’audience, l’action de Monsieur [F] [G] est irrecevable.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevable la demande formée par Monsieur [F] [G] aux fins de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Subséquemment, les demandes formées par Monsieur [F] [G] tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [S] [M], la suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [F] [G] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [S] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 2.153,72 euros à la date du 01 décembre 2025 (mois de décembre 2025 inclus).

Faute de comparaître, Monsieur [S] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, de sorte qu’il sera condamné au paiement de la somme de 2.153,72 € à titre d’indemnité pour l’arriéré de loyers et charges locatives du à la date du 1er décembre 2025 – échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [S] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.

En revanche en seront exclus, le coût des commandements de payer, de leurs dénonciations à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives – effectuées au surplus de façon volontaire et non obligatoire, en raison de ce que la demande aux fins de la résiliation du bail a été déclarée irrecevable et étant ici rappelé que les frais d’assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens.

Monsieur [S] [M] supportera également une indemnité de 700 euros sur le fondemnent de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DECLARE Monsieur [F] [G] irrecevable en sa demande de prononcer de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de Monsieur [S] [M] ;

DIT que les demandes d’expulsion, de suppression du délai visé par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à Monsieur [F] [G] la somme de 2.153,72 euros, au titre de l’arriéré de loyers et de charges locatives dus à la date du 01 décembre 2025, échéance de décembre 2025 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ainsi qu’en deniers ou quittances valables, les loyers échus impayés du jour de l’audience soit le 15 décembre 2025 jusqu’à la date du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 05 novembre 2025, étant exclus : le coût des commandements de payer, de leur dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à Monsieur [F] [G] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE