TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/03401

N° Portalis 352J-W-B7I-C4LEF

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

04 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [O]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Louise GAENTZHIRT de la SELARL REIBELL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0290

DÉFENDERESSE

S.C.M. TLAN

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e François-Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D649

PARTIE INTERVENANTE

Société TERA NOA

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Xavier HUGON de la SELARL P D G B, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #U0001,

Décision du 13 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 24/03401 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LEF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2019, Madame [B] [O] a donné à bail commercial à la SCM TLAN en renouvellement, des locaux sis [Adresse 5] dans le [Localité 1], à compter du 1er octobre 2019 avec échéance au 30 septembre 2028.

La destination est la suivante : bureau d’architecture, création, édition de mobilier, architecte d’intérieur.

Madame [B] [O] a constaté que les boîtes aux lettres de l’immeuble dont dépendent les locaux pris à bail comportaient plusieurs entités indépendantes et distinctes de la SCM TLAN, alors qu’elle n’a pas autorisé d’occupation par des tiers.

Par constat de commissaire de justice du 28 juin 2022, établi à la demande de Madame [B] [O], il est relevé la présence de différents noms sur la même boîte aux lettres, outre celui du preneur.

Par exploit de commissaire de justice du 4 août 2022, Madame [B] [O] a fait assigner la SCM TLAN devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SCM TLAN.

Par acte authentique du 30 septembre 2022, Madame [B] [O] a cédé la propriété de l’immeuble sis [Adresse 5] dans le 10ème arrondissement à Paris dont dépendent les locaux pris à bail à la SCI TERA NOA.

Par acte extrajudiciaire du 2 février 2023, la SCI TERA NOA a fait signifier à la SCM TLAN un commandement de faire visant la clause résolutoire lui enjoignant :

— d’avoir à se conformer aux stipulations du bail et à cesser toute occupation des lieux loués par des entités tierces non-autorisées ;

— d’avoir à se conformer aux stipulations du bail et à cesser tout changement de destination des lieux loués contraire à la destination du bail ;

— d’avoir à lui payer, le coût du commandement, en ce compris les droits proportionnels.

Par acte extrajudiciaire du 23 février 2023, la SCM TLAN a contesté auprès de la SCI TERA NOA le bien fondé du commandement de faire visant la clause résolutoire en arguant en substance qu’il ne s’agit que de contrats de mise à disposition et non d’une sous-location.

Par ordonnance sur requête du 18 mars 2023, le Président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Me [H] [W] commissaire de justice, afin notamment de constater l’identité des occupants des locaux et obtenir les contrats fondant cette occupation.

Par procès-verbal de constat du 23 mai 2023 le commissaire de justice judiciairement désigné a constaté la présence de plusieurs occupants tiers à la SCM TLAN, présents en vertu de conventions de prestations de services conclues avec la SCM TLAN.

Par acte extrajudiciaire du 6 juin 2023, la SCM TLAN a fait signifier à la SCI TERA NOA une protestation après obtention « déloyale » d’une ordonnance sur requête.

Par conclusions notifiées le 4 avril 2024, Madame [B] [O] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— dire et juger que ses demandes sont recevables et bien fondées ;

— juger que la SCM TLAN est à l’origine d’une sous-location illégale et contraire au bail, ce qui est constitutif d’une faute grave ;

— juger que la SCM TLAN ne respecte pas la destination visée à son contrat de bail, ce qui est constitutif d’une faute grave ;

En conséquence,

— condamner la SCM TLAN à lui verser la somme de 71.400 euros au titre des préjudices subis de la période de sous-location sur la période jusqu’à la cession, soit jusqu’au 30 septembre 2022, ou à titre subsidiaire, la somme de 61.200 euros ;

— condamner la SCM TLAN à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [B] [O] énonce:

— que l’article 1 du bail initial auquel renvoie le bail en renouvellement interdit la sous-location, sauf autorisation préalable du bailleur ;

— que la SCM TLAN a perçu des sommes tirées de la sous-location et de la destination de coworking à son détriment ; que le profit tiré de la sous-location irrégulière entre le mois de novembre 2019 à septembre 2022 constitue le préjudice subi ; que le profit indûment réalisé par la SCM TLAN est obtenu par la différence entre le prix au mètre carré du loyer et celui du sous-loyer en proportion des surfaces sous-louées ; qu’ainsi le montant du préjudice pour la période courant du 15 novembre 2019 à septembre 2022 s’élève à la somme de 71.400 euros (2.100 € x 34 mois = 71.400 €) ; que subsidiairement, après déduction des charges, le préjudice s’élève à la somme de 61.200 euros (1800 € x 34 mois = 61 200 €).

Par conclusions notifiées le 11 juin 2024, la SCM TLAN demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter Madame [B] [O] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires ;

— débouter la SCI TERA NOA de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner Madame [B] [O] et la SCI TERA NOA au versement chacune d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCM TLAN énonce :

— que le contrat de sous-location ne doit pas être confondu avec d’autres conventions telles que la mise à disposition d’un local, la location-gérance ou la domiciliation de sociétés ; qu’il est constant que la mise à disposition d’un local accompagnée de la fourniture de nombreuses prestations par le locataire initial ne peut pas se réduire à une simple sous-location, du fait des prestations fournies par le locataire en titre et des limitations dans le temps apportées à la jouissance des lieux ; que lorsque la mise à disposition d’un local ou d’une partie de celui-ci, ou d’un simple poste de travail, n’accorde aucune autonomie dans la gestion des locaux, qu’elle s’accompagne de la fourniture de prestations par le locataire initial et que les parties ont entendu y insérer de réelles limitations de jouissance dans le temps (par la possibilité de résilier à tout moment par exemple), alors il ne s’agit pas d’une sous-location mais d’une mise à disposition de locaux ou simplement d’espaces ; qu’en l’espèce, les emplacements mis à disposition ne sont jamais individualisés, dans la mesure où ils sont interchangeables ; que les conventions contiennent une clause indiquant spécifiquement qu’ils ne confèrent « aucun droit identique ou similaire à ceux conférés par un contrat de bail et notamment les contrats de bail commercial et de sous location » ;

— que le bail n’interdit pas la conclusion de contrats de mise à disposition d’un emplacement de travail dans lesdits locaux ou de prestations de services ;

— que les contrats de mise à disposition visent des activités exercées par les membres de la SCM TLAN et sont donc conformes à la destination du bail ; qu’il en est de même de la société THE STIMULEYE, membre associé de la SCM TLAN dont l’activité principale telle qu’elle apparaît à l’extrait kbis est « Toutes activités d’agence de communication et de publicité incluant la conception et la réalisation de campagnes publicitaires » ;

— que sur le préjudice allégué, la mise à disposition de l’espace de travail proprement dit ne représente qu’une part du prix de toutes les prestations et de tous les services proposés, et qu’en définitive, la SCM TLAN ne tire aucun bénéfice des mises à disposition temporaires des différents services et d’une partie de ses espaces de travail; que la TVA ne saurait être incluse dans le chiffrage du préjudice, ni faire l’objet d’un arrondi ; que la méthodologie de calcul de la bailleresse est inadaptée, en ce qu’elle inclut dans le périmètre les espaces « servants ».

Par conclusions notifiées le 12 juin 2024, la SCI TERA NOA demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— dire et juger recevable et bien fondée sa demande ;

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

— dire que l’occupation d’une partie des locaux, par des tiers non locataires, à quelque titre que ce soit, constitue bien une infraction à l’article 1 – Occupation &jouissance du bail;

— dire que les contrats de prestations de service produits constituent des sous-locations prohibées ;

— dire qu’en toute hypothèse, la mise à disposition par la SCM TLAN d’une partie des locaux constitue une activité non autorisée au bail;

— constater que la défenderesse a refusé de régulariser sa situation dans le délai du mois imparti;

En conséquence:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement visant la clause résolutoire signifié à la SCM TLAN le 2 février 2023 ;

— constater que la résolution du bail est effective à compter du 2 mars 2023 et que la SCM TLAN est occupante sans droit ni titre depuis le 2 mars 2023;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la SCM TLAN (RCS de [Localité 9] n°420 587 024), ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4], au rez-de-chaussée surélevé du bâtiment sur cour, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés;

— condamner la SCM TLAN à lui payer une indemnité d’occupation de 5.000 euros HT par mois et hors charges de copropriété à compter du 2 mars 2023 ;

— condamner la SCM TLAN à lui verser la somme de 7.500 euros d’indemnités pour la sous-location partielle irrégulière des locaux entre octobre 2022 et février 2023 ;

— condamner la SCM TLAN à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— débouter la SCM TLAN de toutes ses demandes en ce compris sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la SCM TLAN aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI TERA NOA énonce :

— que l’article 1 du bail interdit toute présence de tiers non expressément autorisée par le bailleur, et ce à quelque titre que ce soit et sans même qu’un prétendu accord implicite puisse être invoqué ; qu’est également interdite toute activité dans les lieux-mêmes émanant du locataire en titre qui ne serait pas conforme à la destination des locaux ;

— que le preneur a choisi de ne pas régulariser sa situation quand la propriétaire précédente le lui a demandé et ce, nonobstant la délivrance d’un commandement de faire visant la clause résolutoire ;

— que le bail interdit expressément au locataire de pouvoir substituer quelque personne que ce soit, ni prêter les lieux loués, même temporairement, à des tiers, ni changer la destination sauf autorisation préalable du bailleur ; qu’une mise à disposition, moyennant un tarif, constitue un prêt prohibé et en tout état de cause, une occupation interdite par un tiers ;

— qu’est nullement critiquée la présence des associés de la SCM TLAN ; que néanmoins dans le contexte du constat sur requête, il a été constaté la présence de six personnes tierces à la SCM TLAN ; que la destination du bail n’inclut pas une activité de location de bureaux avec services au bénéfice de tiers de tiers, fussent-ils architectes ; qu’en outre, la société STIMULEYE, membre de la S.C.M T.L.A.N n’a pas une activité conforme au bail ; que les contrats fournis identifient une surface précise, de 8, 12, 14 ou 21 m2, ce qui prouve que les emplacements sont individualisés et dédiés et non interchangeables ; qu’ils couvrent 30 % de la surface louée, et permettent aux associés de la SCM TLAN de couvrir a minima 85 % du coût du loyer ;

— que pour réparer le préjudice, l’indemnité d’occupation doit être fixée à hauteur du montant du loyer contractuel augmenté du profit indument réalisé par la SCM TLAN en raison des sous-locations irrégulières qu’elle a consenties ; que le profit indument réalisé par la SCM TLAN est obtenu par la différence entre le prix au mètre carré du loyer et le prix au mètre carré du sous-loyer, en proportion des surfaces sous louées ; que la SCM TLAN est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation de 5.000 euros mensuelle, hors charges ; que le moyen tendant à l’exclusion des espaces « servants » est inopérant, la surface de 287 m2 étant indivisible et intégrant des espaces de travail et communs ; que sur la période entre octobre 2022 et février 2023, le préjudice s’élève à 7.500 euros (profit tiré de la sous-location, 1.444 euros arrondis à 1.500 * 5 = 7.500 euros).

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 20 juin 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 24 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, par acte authentique du 30 septembre 2022, Madame [B] [O] a cédé la propriété de l’immeuble sis [Adresse 5] dans le 10ème arrondissement à Paris dont dépendent les locaux pris à bail à la SCI TERA NOA.

En conséquence, il y a lieu de déclarer la SCI TERA NOA recevable en son intervention volontaire, ce qu’aucune partie ne conteste au demeurant.

Sur les contrats de « prestations de services »

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu d’user de la chose selon la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article L. 145-47 du code de commerce, applicable à compter du 1er janvier 2020, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

Il est constant que les activités nouvelles correspondant à l’évolution du commerce ou qui sont l’accessoire habituel, selon les usages commerciaux, de celles contractuellement admises, peuvent être ajoutées ou même substituées à celles autorisées, sans qu’il soit nécessaire d’introduire une procédure de déspécialisation.

Il est également constant que le caractère complémentaire s’entend d’une activité qui, sans être en rapport intime avec l’activité autorisée au bail, en est le complément, c’est-à-dire le prolongement raisonnable permettant au locataire un meilleur exercice de l’activité principale afin de mieux se défendre contre la concurrence et de suivre l’évolution des usages commerciaux et les attentes de la clientèle. Il importe peu que la nouvelle activité soit prépondérante sur l’activité ancienne.

A l’inverse, des activités ne seront pas considérées comme connexes ou complémentaire s’il existe des différences dans la nature de ces dernières, dans leur mode d’exploitation, dans leur installation ou encore dans le genre de clientèle à laquelle ces activités s’adressent.

En l’espèce, il ressort du constat du 23 mai 2023 établi sur requête et des contrats de « prestation de service » recueillis à cette occasion, la présence de six tiers occupant les locaux pris à bail (par ordre chronologique) :

— la société PM4 Architecture, en vertu d’un contrat de prestation de services du 12 novembre 2017 (espace de travail de 8 m2 mis à disposition) ;

— Monsieur [Z] [N], exerçant en libéral, en vertu d’un contrat de prestation de services du 15 novembre 2019 (espace de travail de 12 m2 mis à disposition) ;

— La société CIL architecture, en vertu d’un contrat de prestation de services du 15 novembre 2019 (espace de travail de 25 m2 à partager en 4 postes mis à disposition) ;

— Monsieur [U] [T], architecte entrepreneur individuel, en vertu d’un contrat de prestation de services du 12 mai 2020 (espace de travail de 280 m2 mis à disposition);

— la société Atelier Gorka Piquéras Architecte et Associés (AGPAA) en vertu d’un contrat de

prestation de services du 6 juillet 2021 (espace de travail de 14 m2 mis à disposition);

— Monsieur [C] [I], architecte entrepreneur individuel, en vertu d’un contrat de prestation de services du 5 mai 2022 (espace de travail de 8 m2 mis à disposition).

Chacun des contrats de « prestation de services » a pour objet « la fourniture de plusieurs prestations d’ordre logistique et bureautique, outre l’accès à des services » et prévoit en substance, en contrepartie du paiement d’un prix :

— un accès à l’espace de travail dont la surface est contractuellement spécifiée, et ce, 24h/24 et sept jours sur sept ;

— la mise à disposition de 4 trousseaux de clefs ;

— la mise à disposition d’équipements mobiliers (plan de travail, chaises, blocs de rangements, modules bibliothèque) ;

— un accès aux espaces commun ;

— l’inclusion des taxes et charges ;

— la facturation de l’usage de certains équipements informatiques d’impression.

La durée prévue est indéterminée et le préavis de résiliation est de deux mois.

Il ressort de l’examen desdits contrats que le preneur s’est livré au sein des locaux à une activité de prestation de service visant à fournir, contre paiement d’un prix, des espaces de travail clef en main à des tiers, la SCM TLAN reconnaissant que les bénéficiaires de ces prestations jouissent des aménagements qu’elle a réalisés, ainsi que du mobilier et des outils qu’elle a acquis pour exploiter son activité.

Or, une telle activité n’est pas incluse dans la destination du bail qui autorise exclusivement l’exploitation suivante : bureau d’architecture, création, édition de mobilier, architecte d’intérieur. La mise en location d’espaces de travail préexistants ne saurait être considérée comme connexe ou complémentaire dès lors qu’elle est totalement distincte par sa nature du travail architectural et du design de mobilier, et n’entretient aucun rapport intime avec lesdites activités.

Il importe peu que les bénéficiaires de la prestation se conforment à la destination, l’obligation de respecter la destination du bail lui incombant primitivement. Il est en outre relevé que nonobstant la non inclusion de cette activité dans la destination du bail, la SCM TLAN n’a sollicité auprès du bailleur aucune déspécialisation sur le fondement précité.

En conséquence, le tribunal constate que l’exercice d’une telle activité est fautif en ce qu’il outrepasse la destination du bail, et dès lors il est loisible au bailleur d’invoquer cette faute contractuelle au titre d’un commandement de faire visant la clause résolutoire, sans qu’il soit besoin de qualifier le contrat de prestation lui-même auquel l’activité illicite donne lieu.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

En l’espèce, le bail initial auquel le bail de renouvellement renvoie prévoit une clause résolutoire rédigée en ces termes : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, ou du montant des accessoires à son échéance, ainsi que du montant de tous frais de poursuites dus en vertu du présent contrat ou de la loi comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou quinze jours après une sommation d’exécuter, demeurés infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus. ».

Par acte extrajudiciaire du 2 février 2023, la SCI TERA NOA a fait signifier à la SCM TLAN un commandement de faire visant la clause résolutoire lui enjoignant :

— d’avoir à se conformer aux stipulations du bail et à cesser toute occupation des lieux loués par des entités tierces non-autorisées ;

— d’avoir à se conformer aux stipulations du bail et à cesser tout changement de destination des lieux loués contraire à la destination du bail ;

— d’avoir à lui payer, le coût du commandement, en ce compris les droits proportionnels.

La SCM TLAN n’a pas justifié avoir cessé l’activité illicite dans le délai du commandement de faire.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mars 2023 à 24h00.

La SCM TLAN se trouvant sans droit, ni titre, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée selon les modalités spécifiées au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de l’article 1231-2 du code civil que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L’article 1231-3 du code civil dispose que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

L’article1231-4 du code civil dispose que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Il est constant qu’une faute contractuelle n’implique pas par elle-même l’existence d’un dommage en relation de cause à effet avec cette faute.

Sur les demandes de dommages-intérêts de Madame [B] [O] pour la période du 15 novembre 2019 au 30 septembre 2022

En raison du caractère essentiel de l’obligation à laquelle il a été portée atteinte et de la gravité des conséquences possibles de l’irrespect de la clause de destination par un preneur, la faute contractuelle doit être qualifiée de faute lourde.

L’atteinte à la clause de destination porte un préjudice matériel au bailleur en ce que celui-ci perd une chance d’obtenir un loyer supérieur correspondant à la contrepartie de l’avantage procuré au locataire par une déspécialisation partielle ou totale.

Madame [B] [O] estime le différentiel entre le loyer courant et le prix tiré de la prestation à la somme totale de 71.400 euros pour la période du 15 novembre 2019 au 15 novembre 2019, et subsidiairement (charges annuelles déduites) à la somme de 61.200 euros.

Le moyen soulevé par la SCM TLAN consistant à dire que la méthodologie est biaisée en ce que les superficies ne sont pas comparables ne saurait prospérer, alors qu’il est relevé que les locaux ne sont pas divisibles et que de ce fait les titulaires de ces contrats de prestation n’ont pas d’accès restreint aux espaces communs ou autres espaces individuels alloués à d’autres tiers ou à la SCM TLAN, notamment sur l’amplitude horaire (24h sur 24) et de jours (7 jours sur 7).

Il convient en revanche de déduire les charges de l’assiette comme le préconise la SCM TLAN pour estimer le gain net tiré desdites prestations. Le tribunal retiendra donc la somme de 61.200 euros pour estimer l’avantage tiré du non-respect de la destination pour la période du 15 novembre 2019 au 30 septembre 2022.

Pour autant, comme précédemment indiqué, s’agissant d’une perte de chance d’obtenir un loyer supérieur, Madame [B] [O] ne saurait prétendre à l’intégralité de l’avantage tiré du non-respect de la destination. Le tribunal estime souverainement le préjudice à 75% de ladite somme, soit la somme de 45.900 euros au titre des dommages-intérêts contractuels pour la période du 15 novembre 2019 au 30 septembre 2022.

La SCM TLAN sera donc condamnée à payer à Madame [B] [O] la somme de 45.900 euros au titre des dommages-intérêts contractuels pour la période du 15 novembre 2019 au 30 septembre 2022.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI TERA NOA pour la période du 30 septembre 2022 au 2 mars 2022

La SCI TERA NOA estime également le profit indument réalisé par la SCM TLAN par la différence entre le prix au mètre carré du loyer et le prix au mètre carré de la mise à disposition en proportion des surfaces sous louées. Elle a estimé cette différence à hauteur de 1.444 euros, arrondis à 1.500 euros. Elle réclame ainsi pour les mois d’octobre 2022, novembre 2022, décembre 2022, janvier 2023 et février 2023 la somme de 7.500 euros (1.500 x 5 = 7.500).

Pour les raisons précédemment évoquées, la SCI TERA NOA ne saurait prétendre à l’intégralité de l’avantage tiré du non-respect de la destination. Le tribunal estime souverainement et pareillement le préjudice à 75% de ladite somme, soit la somme de 5.625 euros pour la période du 30 septembre 2022 au 2 mars 2022.

La SCM TLAN sera donc condamnée à payer à la SCI TERA NOA la somme de 5.625 euros au titre des dommages-intérêts contractuels pour la période du 30 septembre 2022 au 2 mars 2022.

Sur la demande d’une indemnité d’occupation majorée de la SCI TERA NOA

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, la SCM TLAN est donc redevable à l’égard de SCI TERA NOA d’une indemnité d’occupation à compter du 3 mars 2022 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux.

La SCI TERA NOVA ne justifie pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail nécessiteraient que le montant de l’indemnité d’occupation soit majoré de 50% du montant du dernier loyer annuel en cours, étant entendu qu’aucune clause du bail ne prévoit une telle majoration.

En dehors de l’application d’une clause pénale, l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur équitable des lieux, et il convient dès lors de fixer ladite indemnité au montant mensuel du loyer contractuel du bail résilié, outre les taxes et les charges.

La SCM TLAN sera condamnée à payer à la SCI TERA NOA ladite indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCM TLAN ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SCM TLAN sera condamnée à payer respectivement à Madame [B] [O] et à la SCI TERA NOA la somme de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Déclare la SCI TERA NOA recevable en son intervention volontaire ;

— Constate que l’exercice de l’activité de prestation de service visant à fournir contre paiement d’un prix des espaces de travail clef en main à des tiers est fautif en ce qu’il porte atteinte à la destination du bail ;

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mars 2023 à 24h00 relative au bail du 18 décembre 2019 qui lie la SCI TERA NOA à la SCM TLAN portant sur les locaux sis [Adresse 5] dans le 10ème arrondissement [Adresse 8] Paris ;

— Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 5] dans le [Localité 1] , dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SCM TLAN et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dit que la SCM TLAN est redevable à l’égard de la SCI TERA NOA d’une indemnité d’occupation correspondant au montant mensuel du loyer contractuel du bail résilié, outre les taxes et les charges, à compter du 3 mars 2022 et ce, jusqu’à son départ effectif;

— Condamne la SCM TLAN à payer à la SCI TERA NOA ladite indemnité d’occupation;

— Condamne la SCM TLAN à payer à Madame [B] [O] la somme de 45.900 euros au titre des dommages-intérêts contractuels pour la période du 15 novembre 2019 au 30 septembre 2022 ;

— Condamne la SCM TLAN à payer à la SCI TERA NOA la somme de 5.625 euros au titre des dommages-intérêts contractuels pour la période du 30 septembre 2022 au 2 mars 2022 ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Condamne la SCM TLAN à payer respectivement à Madame [B] [O] et à la SCI TERA NOA la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCM TLAN aux entiers dépens;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 13 Novembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME