MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

DOSSIER : N° RG 23/02840 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SBEF

NAC : 71G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 06 Février 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M^me DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 05 Décembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [B] [W]

né le 01 Août 1947 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 7]

et

Mme [O] [S] épouse [W]

née le 22 Février 1952 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 7]

représentés par M^e Maybeline LUCIANI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 146

DÉFENDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE LE BEARNAIS SISE [Adresse 3], représenté par son syndic, [Localité 12] METROPOLE HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 388

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [W] et Mme [O] [S] épouse [W] sont propriétaires d’un appartement dans un immeuble soumis au régime des copropriétés sis [Adresse 4], à [Localité 12].

Suivant procès verbal établi par commissaire de justice en date du 16 mai 2023, ils ont fait constater divers éléments affectant les parties communes de l’immeuble.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 4 juillet 2023, M. [B] [W] et Mme [O] [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Toulouse représenté par son syndic la société [Localité 12] Métropole Habitat devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir le condamner à réparer leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral, outre des demandes accessoires.

Suivant ordonnance du 9 février 2024, le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 décembre 2025. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 6 février 2026.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 21 juillet 2025, les époux [W] demandent au tribunal, au visa de l’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété en date du 30 octobre 2019 et de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de bien vouloir :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13] représenté par son syndic la société [Localité 12] Métropole Habitat de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] ([Adresse 1]) représenté par son syndic la société [Localité 12] Métropole Habitat à régler à Monsieur et Madame [W] la somme de 10 421,65 € au titre de leur préjudice de jouissance ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] ([Adresse 1]) représenté par son syndic la société [Localité 12] Métropole Habitat à régler à Monsieur [W] la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] représenté par son syndic la société [Localité 12] Métropole Habitat à régler à Madame [W] la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] représenté par son syndic la société [Localité 12] Métropole Habitat à prendre :

* toutes les mesures pour réparer définitivement et de manière pérenne le portail et le portillon de la résidence, dans un délai de 5 jours à compter de la réception d’une mise en demeure par courrier recommandé et à défaut, sous astreinte de 100 € par jour de dysfonctionnement constaté,

* toutes les mesures pour assurer l’entretien correct des parties communes de la résidence, la propreté des parties communes et le fonctionnement de l’ascenseur dans un délai de 5 jours à compter de la réception d’une mise en demeure par courrier recommandé et à défaut, sous astreinte de 100 € par jour de dysfonctionnement constaté

* toutes les mesures nécessaires pour étudier la mise en place d’un système de vidéo-surveillance afin de dissuader les intrusions dans la résidence ;

— Se réserver le droit de liquider l’astreinte ainsi prononcée ;

— Dispenser monsieur et madame [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13] représenté par son syndic la société [Localité 12] Métropole Habitat à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;

— Déclarer n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1065, de bien vouloir :

— Rejeter l’ensemble des demandes présentées par les époux [W] ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Ramener les prétentions indemnitaires des époux [W] à de plus justes proportions ;

En toute hypothèse :

— Condamner les époux [W] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les époux [W] aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, dispose :

“La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

En application de ce texte, il est de principe que le syndicat est responsable de plein droit des dommages trouvant leur origine dans les parties communes. Il ne peut être exonéré de sa responsabilité que par la preuve d’une faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou d’un cas de force majeure.

Il appartient à la personne qui invoque la responsabilité du syndicat de rapporter la preuve du dommage dénoncé, du fait qu’il trouve son origine dans les parties communes dont le syndicat a la charge, du préjudice subi et du lien de causalité entre le dommage et le préjudice.

I/ Sur les désordres

Mme et M. [W] font état, dans leurs écritures, des désordres suivants :

— dégradations,

— défaut d’entretien,

— insécurité,

— stationnements irréguliers au sein de la résidence,

— intrusions, notamment de travailleurs du sexe, d’individus procédant à des trafics illégaux, ou de squatteurs,

— absence de ménage régulier,

— dégradation et dysfonctionnement récurrent de la porte d’entrée et du portillon sécurisés,

— dysfonctionnement de l’ascenseur,

— non-remplacement des ampoules hors service,

— local poubelle ne respectant pas les normes sanitaires.

Pour rapporter la preuve de ces dommages, ils produisent 45 courriers qu’ils ont établis à l’attention de divers interlocuteurs depuis 2016.

Le contenu de ces lettres repose sur les seules affirmations de leur rédacteur, de sorte qu’elles ne sauraient avoir une quelconque valeur probante, sauf à être étayées par des éléments extérieurs.

En l’occurrence, ils produisent un rapport de constatations du service communal d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 12] en date du 28 mars 2022, faisant état des désordres suivants :

— présence de déchets dans les parties communes, notamment dans les espaces verts,

— absence de grille de protection au niveau des siphons de sol situés dans les locaux poubelles,

— les locaux poubelles sont sales,

— présence de trous pouvant donner accès à des rongeurs.

Par ailleurs, ils versent aux débats un procès verbal de constat de commissaire de justice en date du 16 mai 2023, lequel fait état des éléments suivants :

— la porte d’entrée de la résidence est endommagée, en ce qu’elle n’est plus automatisée, ce qui ne permet plus de synchronisation avec la porte d’entrée de l’immeuble,

— la porte d’entrée de l’immeuble des époux [W] s’ouvre avec un badge, mais le groom est cassé, de sorte qu’elle ne s’ouvre pas seule ; il n’y a plus de poignée extérieure sur la porte, celle-ci étant posée sur l’escalier,

— la porte d’accès aux escaliers située au deuxième étage ne ferme plus,

— dans le couloir de distribution du deuxième étage, une poutre du plafond présente deux zones noircies,

— les courettes du rez-de-chaussée sont très sales, en ce qu’elles sont jonchées de détritus.

Les époux [W] reprochent au syndicat des copropriétaires de ne procéder aux réparations idoines que tardivement, et soulignent, concernant la porte d’entrée, qu’il n’est pas procédé à des réparations efficaces, de sorte que le problème est récurrent.

Au regard de leur description, il apparaît que les époux [W] se plaignent de deux dommages :

— un défaut d’entretien des parties communes (nettoyage du local poubelle, des courettes de rez-de-chaussée, des espaces verts),

— les dégradations des portes d’entrée de la résidence (donnant sur la rue) et de l’immeuble (au sein des parties communes).

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas les deux désordres constatés par le commissaire de justice et par les services d’hygiène de la ville, sauf à affirmer qu’une entreprise vient faire le ménage tous les mercredis.

De fait, il justifie de la conclusion d’un contrat d’entretien avec la société Isis Poly services en juin 2022.

Pour autant, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne repose pas sur la démonstration d’une faute, que la production de ce contrat serait utile à combattre en ce qu’il démontrerait que le syndicat des copropriétaires n’est l’auteur d’aucune inexécution concernant son obligation d’entretien des parties communes.

En effet, dès lors qu’il est établi que les parties communes présentent un défaut d’entretien, ce qui est le cas en l’espèce, il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure.

Les autres troubles allégués, tels que les stationnements irréguliers, le dysfonctionnement des ascenseurs, le fait que le local poubelle ne respecterait pas les normes applicables, ou que les ampoules ne seraient pas régulièrement changées, ne sont pas démontrés, en l’absence de preuve objective permettant de confirmer leur existence.

En revanche, l’installation même d’un système de sécurisation automatique des portes d’entrée suppose qu’à défaut pour ce dispositif d’être opérationnel, des intrusions sont à redouter. Il n’est donc pas sérieusement contestable qu’en l’absence de cet élément de sécurité, des incivilités puissent avoir lieu au sein des parties communes comprises entre les deux portes, de la résidence et de l’immeuble, la dégradation de la poignée extérieure de la porte de l’immeuble en étant la confirmation.

II/ Sur la force majeure

Le syndicat des copropriétaires invoque que les dommages qui lui sont reprochés résultent d’événements qualifiables de force majeure.

Les époux [W] lui répondent que compte tenu de leur caractère récurrent, les dégradations de la porte d’entrée, du portillon et de l’ascenseur ne sont pas imprévisibles, pas davantage que l’insuffisance de l’entretien des parties communes. En l’absence d’initiative suffisante pour prévenir la réapparition des désordres, ils estiment que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la force majeure.

*

La force majeure exonératoire de responsabilité est définie comme un événement extérieur à celui dont la responsabilité est recherchée, irrésistible et imprévisible pour ce dernier. Il appartient à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve de l’événement et de ses caractéristiques.

A/ Sur le défaut d’entretien des parties communes

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucun élément de preuve quant aux conditions dans lesquelles il assurait l’entretien des parties communes avant juin 2022, de sorte qu’il ne peut se prévaloir d’un cas de force majeure. En effet, si le nettoyage n’est pas fait, les parties communes ont vocation à se salir, sans que cela ne constitue un événement imprévisible ni irrésistible.

A compter de juin 2022, la présence de détritus dans les courettes du rez-de-chaussée atteste de l’insuffisance des prestations de la société Isis Poly services sur ce point particulier, lequel apparaît, par nature, nécessairement récurrent.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée concernant l’insuffisance de l’entretien des parties communes, et il est tenu de réparer les préjudices qui en résultent pour les copropriétaires, à charge pour lui, le cas échéant, de former un recours contre celui dont la faute est à l’origine de cette insuffisance.

B/ Sur l’état des portes d’entrée

Compte tenu des dégradations constatées par le commissaire de justice, à savoir que les grooms des deux portes sont cassés, et leurs ventouses endommagées, il est établi que l’état des portes résulte d’actes de malveillance.

Par nature, ces actes de malveillance sont extérieurs au syndicat des copropriétaires.

Quant à leur caractère imprévisible, il l’est de même par nature, s’agissant de l’intervention d’un tiers. En effet, le fait que ces dégradations soient récurrentes ne les rend pas prévisibles, et l’affirmation des époux [W] selon laquelle leur récurrence serait liée à un défaut d’efficacité des réparations menées par le syndicat des copropriétaires ne repose sur aucune preuve.

En l’occurrence, à la lecture des nombreux courriers de M. [W], il apparaît que le syndicat des copropriétaires procède à des réparations très régulièrement, puisque pour l’année 2019 par exemple, ce dernier a fait état de nouvelles dégradations en janvier, mars, juillet, octobre, novembre et décembre 2019, ce qui suppose des réparations systématiques entre ses courriers. Aucune plainte n’a été formulée en 2021, et pour chacune des années 2020 et 2022, M. [W] a dénoncé à deux reprises la dégradation des portes (juin et décembre 2020, et février et novembre 2022).

Quant à leur caractère irrésistible, s’agissant de dégradations qui surviennent par hypothèse depuis l’extérieur de la résidence, il sera retenu.

En effet, la récurrence des dégradations ne les rend pas davantage évitables sauf à démontrer l’existence d’un procédé préventif qui serait susceptible d’y mettre un terme, et auquel le syndicat des copropriétaires n’aurait pas recouru.

Notamment, l’installation d’une vidéo surveillance appelée de leurs voeux par les époux [W] permet davantage d’identifier les auteurs d’une dégradation que de les dissuader d’agir, et ne peut pas, en tout état de cause, assurer la non-réitération d’effractions.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires se prévaut d’une force majeure exonératoire de sa responsabilité concernant l’état des deux portes d’entrée ainsi que les éventuelles intrusions, dégradations ou incivilités qui en résultent, de sorte que ces désordres ne peuvent ouvrir droit à réparation au bénéfice des époux [W].

III/ Sur les préjudices

Au regard de ce qui précède, seuls les préjudices résultant du défaut d’entretien des parties communes sont susceptibles d’ouvrir droit à réparation au profit des époux [W].

En l’occurrence, le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve du fait qu’à compter de juin 2022, soit postérieurement au passage des services d’hygiène de la ville, un contrat de nettoyage a été conclu avec un prestataire de service. De fait, à la lecture du procès verbal de constat établi par le commissaire de justice, il apparaît qu’en 2023 les copropriétaires n’avaient plus à se plaindre que de la présence de détritus dans les courettes du rez-de-chaussée, inaccessibles, mais visibles depuis le balcon de Mme et M. [W].

Les préjudices subis par les époux [W] résultent donc, avant 2022, de la saleté du local poubelle et de la présence de déchets dans les parties communes, notamment dans les espaces verts, et après juin 2022, de la présence de détritus dans les courettes du rez-de-chaussée.

A/ Sur le préjudice de jouissance

Concernant le local poubelle, la saleté des lieux ne saurait susciter un préjudice de jouissance, faute pour l’utilisateur de réellement jouir des lieux, lesquels sont par hypothèse visités très rapidement.

Concernant les détritus dans les courettes intérieures, dès lors que leur balcon donne sur ces espaces, il y a lieu d’admettre que les époux [W] subissent un préjudice de jouissance, la présence de détritus dégradant leur environnement sur le plan esthétique lorsqu’ils utilisent leur balcon, lequel donne sur le boulevard de l’embouchure.

Ce préjudice sera réparé par l’octroi d’une somme de 500 €.

B/ Sur le préjudice moral

Mme et M. [W] ne produisent aux débats aucun élément de preuve fondant l’allégation selon laquelle ils subiraient un préjudice moral du fait de l’insuffisance de nettoyage des parties communes de l’immeuble.

En effet, le fait non contesté et justifié qu’ils souffrent tous deux de problèmes de santé, et présentent un handicap ayant justifié l’octroi d’une carte mobilité inclusion priorité ne suffit pas à démontrer qu’ils souffrent d’une affection psychique résultant de l’état des parties communes de leur immeuble d’habitation, et plus précisément des courettes du rez-de-chaussée.

Par conséquent, ils seront tous deux déboutés de leur demande en réparation d’un préjudice moral.

IV / Sur les demandes de travaux sous astreinte

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires qu’il a dores et déjà pris les mesures nécessaires pour assurer l’entretien des parties communes, en concluant un contrat de prestations de nettoyage en juin 2022 et en attirant l’attention du prestataire sur la nécessité de nettoyer les courettes litigieuses en septembre 2025.

Par conséquent, la demande tendant à le voir condamner à prendre “toutes les mesures pour assurer un entretien correct des parties communes” sera rejetée.

Alors que les époux [W] n’ont pas rapporté de preuve de la survenance d’un dysfonctionnement de l’ascenseur, ils ne sauraient obtenir la mise en oeuvre de travaux de réparation de l’ascenseur, de sorte que leur demande en ce sens sera rejetée.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires n’ayant pas été retenue au titre de l’état des portes d’entrée, il ne saurait être condamné à procéder à des réparations à cet égard, étant observé, de manière surabondante, qu’il a été constaté que ces réparations sont réalisées régulièrement.

Il n’est au surplus pas établi que le portillon, qui n’apparaît pas dans le procès verbal de constat d’huissier, serait ou aurait été endommagé.

Par conséquent, la demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires condamné à prendre “toutes les mesures pour réparer définitivement et de manière pérenne le portail et le portillon de la résidence” sera rejetée.

Enfin, la demande formée par les époux [W] concernant l’installation d’une vidéo-surveillance ne présente pas de lien de causalité avec le désordre mis à la charge du syndicat des copropriétaires, à savoir l’insuffisance du nettoyage des parties communes, mais avec leur sentiment d’insécurité résultant de la dégradation régulière des portes automatiques.

Elle sera donc rejetée.

V / Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose, en son premier alinéa, que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [W] demandaient la réalisation de travaux et le paiement d’une somme totale de 20 421, 65 €. Leurs prétentions relatives aux travaux ont été rejetées, et ils se sont vus allouer une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, de sorte qu’il ne saurait être retenu que le syndicat des copropriétaires succombe à l’instance.

Par conséquent, il sera fait un tout des dépens, qui seront partagés par moitié entre les parties à l’instance.

Dans ces conditions, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment : “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Dès lors que les dépens de l’instance ont été répartis à parts égales entre les parties, il y a lieu de dispenser Mme et M. [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, représentée par la part des dépens mise à la charge du syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence “le béarnais” sise [Adresse 5] à payer à M. [B] [W] et Mme [O] [S] épouse [W] une somme de 500 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Déboute M. [B] [W] de sa demande en réparation d’un préjudice moral ;

Déboute Mme [O] [S] épouse [W] de sa demande en réparation d’un préjudice moral ;

Déboute M. [B] [W] et Mme [O] [S] épouse [W] de leur demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” sise [Adresse 5] à prendre toutes mesures pour réparer définitivement et de manière pérenne le portail et le portillon de la résidence, dans un délai de 5 jours à compter de la réception d’une mise en demeure par courrier recommandé et à défaut, sous astreinte de 100 € par jour de dysfonctionnement constaté ;

Déboute M. [B] [W] et Mme [O] [S] épouse [W] de leur demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10]” sise [Adresse 5] à prendre toutes mesures pour assurer l’entretien correct des parties communes de la résidence, la propreté des parties communes et le fonctionnement l’ascenseur dans un délai de 5 jours à compter de la réception d’une mise en demeure par courrier recommandé et à défaut, sous astreinte de 100 € par jour de dysfonctionnement constaté

Déboute M. [B] [W] et Mme [O] [S] épouse [W] de leur demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence “le béarnais” sise [Adresse 5] à prendre toutes mesures nécessaires pour étudier la mise en place d’un système de vidéo-surveillance afin de dissuader les intrusions dans la résidence ;

Dit qu’il sera fait un tout des dépens, et condamne :

— le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10]” sise [Adresse 4] à [Localité 12] à payer la moitié de la somme des dépens,

— M. [B] [W] et Mme [O] [S] épouse [W] à payer la moitié de la somme des dépens ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense M. [B] [W] et Mme [O] [S] épouse [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, soit la moitié des dépens laissés à la charge du syndicat des copropriétaires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 6 février 2026.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE