TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01009 – N° Portalis DB3S-W-B7J-26LQ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01851

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffier, lors des débats et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 20 Octobre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157

ET :

La société KFPM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Selon décision de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION a été désigné en qualité de syndic de l’immeuble à compter du 10 février 2025 aux lieu et place du cabinet KFPM.

Faute d’obtenir la communication de l’intégralité des documents afférents à l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny le cabinet KFPM par acte du 5 juin 2025, aux fins de le voir condamné, au visa de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à lui communiquer divers documents comptables relatifs à la copropriété :

— le grand livre 2024,

— le grand livre 2025,

— la balance 2024,

— la balance 2025,

— les relevés bancaires de juin 2024 jusqu’au jour du changement de syndic,

— tous autres documents et toutes précisions utiles sur le mode de gestion (appels provisionnels ou charges réelles) et les indications concernant la date du dernier relevé de charges adressé,

— toutes les archives du syndicat des copropriétaires,

— les factures impayées (dans l’hypothèse éventuelle où elles auraient été réparties, toutes mentions utiles),

— la situation comptable de chacun des copropriétaires à l’égard du syndicat (avec pour les impayés important, l’état des procédures et les coordonnées de l’avocat chargé du suivi de celles-ci),

— la situation de trésorerie du syndicat,

— l’état financier du syndicat, son compte de gestion général, ainsi que la situation du compte travaux, si existant,

— l’arrêté des comptes définitif avec, si celui-ci est créditeur, le chèque correspondant établi à l’ordre du syndicat des copropriétaires

— le dernier état des dépenses adressées aux copropriétaires (Relevé Général des Dépenses),

— le journal des appels de fonds de l’exercice en cours,

— les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque,

— l’ensemble des documents et archives du syndicat.

Il demande en outre de :

— Condamner le cabinet KFPM à opérer le versement de la somme de 6.492,95 sur le compte du syndicat des copropriétaires ;

— Assortir la condamnation d’une astreinte d’un montant de 80 euros par document et par jour de retard ;

— Dire que les archives seront remises au siège social de la société [Localité 5] GESTIMMO ;

— Condamner le cabinet KFPM au paiement par provision de la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice subi par le syndic et de la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,

— Condamner le cabinet KFPM au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné, le cabinet KFPM n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de transmission de documents

Aux termes de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,“En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêt”.

La transmission susvisée doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces en application de l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967.

Il convient aussi rappeler que l’obligation mise à la charge de l’ancien syndic par les dispositions de l’article 18-2 précité est impérative et que celui-ci ne peut s’en exonérer en indiquant simplement qu’il n’est plus en possession des pièces requises, sans s’expliquer dans le cadre d’un débat contradictoire, sur les motifs pour lesquels il ne serait plus en possession desdites pièces.

Par ailleurs, l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, il est produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 février 2025. Il ressort des pièces versées aux débats que le cabinet KFPM n’a pas transmis dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions la totalité des documents et archives du syndicat, ni après première mise en demeure adressée le 20 mars 2025 (accusé réception signé le 25 mars 2025).

Le cabinet KFPM, qui n’a pas comparu, n’a produit aucun élément pour démontrer avoir transmis au nouveau syndic l’ensemble des éléments relatifs à l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] ou justifier de son impossibilité de le faire alors qu’il lui appartenait d’effectuer toutes diligences pour s’acquitter de ses obligations légales en application de l’article 18-2 sus visé.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les termes du dispositif.

Sur les autres demandes

L’article 9 du code de procédure civile énonce ainsi qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé ».

D’après l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Et selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut, en référé, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation du cabinet KFPM à opérer le versement de la somme de 6.492,95 sur le compte du syndicat des copropriétaires et à régler par provision de la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice subi par le syndic et la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, sans fonder juridiquement ses demandes.

Il convient donc, en application des dispositions de l’article 12 précité, de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

La partie demanderesse soutient que cette absence de transmission a pour conséquence de bloquer les procédures de recouvrement. En l’état des pièces produites, il n’est pas justifié de l’existence non sérieusement contestable d’un préjudice direct et certain justifiant de faire droit aux demandes de dommages et intérêts provisionnels en référé.

S’agissant de la demande de versement de la somme de 6.492,95 sur le compte du syndicat des copropriétaires, celle-ci n’est nullement motivée.

En conséquence, les demandes pécuniaires seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Le cabinet KFPM sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse le montant de ses frais irrépétibles et le cabinet KFPM sera donc condamné à lui régler la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en la forme des référés, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons le cabinet KFPM à remettre au siège du cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, en sa qualité de syndic en exercice de l’immeuble situé [Adresse 3], les documents suivants :

— le grand livre 2024,

— le grand livre 2025,

— la balance 2024,

— la balance 2025,

— les relevés bancaires de juin 2024 jusqu’au jour du changement de syndic,

— tous autres documents et toutes précisions utiles sur le mode de gestion (appels provisionnels ou charges réelles) et les indications concernant la date du dernier relevé de charges adressé,

— toutes les archives du syndicat des copropriétaires,

— les factures impayées (dans l’hypothèse éventuelle où elles auraient été réparties, toutes mentions utiles),

— la situation comptable de chacun des copropriétaires à l’égard du syndicat (avec pour les impayés important, l’état des procédures et les coordonnées de l’avocat chargé du suivi de celles-ci),

— la situation de trésorerie du syndicat,

— l’état financier du syndicat, son compte de gestion général, ainsi que la situation du compte travaux, si existant,

— l’arrêté des comptes définitif avec, si celui-ci est créditeur, le chèque correspondant établi à l’ordre du syndicat des copropriétaires,

— le dernier état des dépenses adressées aux copropriétaires (Relevé Général des Dépenses),

— le journal des appels de fonds de l’exercice en cours,

— les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque,

— l’ensemble des documents et archives du syndicat.

Assortissons cette condamnation d’une astreinte de 30 euros par jour de retard et par type de document manquant, qui commencera à courir passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de 60 jours maximum ;

Rejetons les demandes pécunaires ;

Rejetons toute autre demande ;

Condamnons le cabinet KFPM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la cabinet KFPM aux entiers dépens.

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 28 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT