TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00442 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U26P

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Avril 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

C/

[G] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à [Localité 3] HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [D] [F], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [G] [O], demeurant ENTREE A ETG [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04 décembre 2023, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [G] [O] un appartement à usage d’habitation (Entrée A, Etage 3, n°56) situé [Adresse 6] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 393,97 euros et une provision sur charges mensuelle de 98,25 euros.

Le 22 juillet 2025, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [G] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.396,15 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 octobre 2025.

A l’audience du 17 février 2026, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, régulièrement représenté, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 679,78 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. Il indique que le dernier paiement date du 6 janvier 2026 et qu’il y a également eu un paiement en février, que la locataire perçoit 1.000 euros de rémunération et qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’octroi de délai de paiement avec des mensualités de 50 euros par mois.

Madame [G] [O], comparante, reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle expose avoir eu un accident de scooter, qu’elle travaille désormais dans le domaine de la livraison en CDD mais que son contrat se termine le 28 février 2026 et qu’elle ne va pas le conserver à cause de ses problèmes de genoux. Elle précise avoir une dette d’eau pour un montant d’environ 350 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 04 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation pour défaut de paiement) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai d’une durée supérieure au délai légal a été librement consenti entre les parties et ne préjudicie pas aux droits du locataire, partie protégée par le délai légal, de sorte qu’il convient d’appliquer le délai de deux mois au lieu de celui de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 856,61 euros a été signifié le 22 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [G] [O] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 350 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 17 février 2026 démontrant que Madame [G] [O] reste devoir la somme de 679,78 euros, mensualité de janvier 2026 comprise.

Madame [G] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 679,78 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [G] [O] acceptées par son bailleur, démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 13 mensualités de 50 euros chacune et d’une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [G] [O], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [G] [O] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [G] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, Madame [G] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 décembre 2023 entre l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT et Madame [G] [O] concernant un appartement à usage d’habitation (Entrée A, Etage 3, n°56) situé [Adresse 6] à [Localité 4] sont réunies à la date du 23 septembre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [G] [O] à verser à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 679,78 euros (décompte arrêté au 17 février 2026, incluant une dernière facture de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [G] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 50 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [G] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Madame [G] [O] soit condamnée à verser à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [G] [O] à verser à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente