TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/03629 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UTOI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

[J] [U]

[V] [G] épouse [U]

C/

[K] [H] [L]

[O] [I] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à M^e MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des référés assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [J] [U], demeurant [Adresse 6]

Mme [V] [G] épouse [U], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [K] [H] [L], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

M. [O] [I] [M], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 25 et 29 août 2022, signé électroniquement, Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U], par l’intermédiaire de leur mandataire, ont donné à bail à Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] un appartement à usage d’habitation (A1.02) situé [Adresse 8] à [Localité 12], assorti d’un parking aérien (n°03) pour un loyer mensuel de 492 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Le 6 janvier 2025, Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U] ont fait signifier à Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Le 12 juin 2025, Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U] ont de nouveau fait signifier à Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement. Les causes de ce commandement ont été apurées.

Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U] ont ensuite fait assigner Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1.292,90 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au mois d’août 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 août 2025.

A l’audience du 5 décembre 2025, Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 1.896,94 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. Ils précisent que le loyer du mois d’août 2022 a été proratisé. Ils ajoutent que Monsieur [O] [I] [M] a réalisé un virement d’un montant de 571.72 euros. Ils s’opposent à l’octroi de délai de paiement.

Madame [K] [H] [L],comparante, reconnaît le montant de la dette locative et déclare qu’ils veulent se maintenir dans les lieux et sollicitent l’octroi de délais de paiement les plus larges possibles. Elle indique ne pas travailler et ne rien percevoir de la Caisse des allocations familiales depuis le mois d’octobre 2024. Elle explique que Monsieur [O] [I] [M] travaille et perçoit un salaire mensuel de 1.800 euros. Elle ajoute avoir deux enfants en bas âge. Elle déclare rechercher un travail mais avoir des difficultés pour faire garder ses enfants.

Monsieur [O] [I] [M] bien que convoqué selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile par acte déposé à étude, n’est ni présent, ni représenté.

Par note en délibéré du 8 décembre 2025 autorisée, le conseil des bailleurs a transmis un décompte actualisé en date du 8 décembre 2025 portant le solde de la dette locative à la somme de 1.325,22 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 25 et 29 août 2022 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.226,32 euros a été signifié le 12 juin 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 949 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U] produisent un décompte du 8 décembre 2025 démontrant que Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] restent devoir la somme de 1.325,22 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.325,22 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 37 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] et les locataires ayant repris le paiement du loyer intégral avant l’audience, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U], Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 et 29 août 2022 entre Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U] et Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] concernant un appartement à usage d’habitation (A1.02) situé [Adresse 8] à [Localité 11][Adresse 3], assorti d’un parking aérien (n°03) sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] à verser à Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U] à titre provisionnel la somme de 1.325,22 euros (décompte arrêté au 8 décembre 2025, incluant une dernière facture de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 37 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] à verser à Monsieur [J] [U] et Madame [V] [G] épouse [U] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [I] [M] et Madame [K] [H] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente