TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 23/06483 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SE5

N° MINUTE : 1/2023

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 décembre 2023

DEMANDERESSE

[Localité 3] HABITAT OPH, [Adresse 2]

représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, 4 rue de la Coutellerie 75004 Paris, Toque E 1971

DÉFENDERESSE

Madame [T] [L], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS,juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 octobre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 22 décembre 2023 par Sandra MONTELS, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 22 décembre 2023

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/06483 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SE5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2005, L’OPAC DE [Localité 3] aux droits duquel vient [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [T] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510,83 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 août 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1539,51 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [T] [L] le 25 août 2022.

Par assignation du 29 Juin 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-1242,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 octobre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 octobre 2023, s’élève désormais à 514,93 euros.

Madame [T] [L] expose avoir intégralement payé le loyer courant et souhaiter rester dans le logement. Elle dit être en capacité de régler le solde de la dette.

PARIS HABITAT OPH n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 24 août 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1539,51 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 octobre 2022.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Madame [T] [L] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 43 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Madame [T] [L] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2023, Madame [T] [L] lui devait la somme de 514,93 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [T] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2022 date du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [T] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due égale au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 octobre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les autres demandes

Madame [T] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 août 2022.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 août 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS en conséquence, que le contrat conclu le 27 juillet 2005 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Madame [T] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 25 octobre 2022,

CONDAMNONS Madame [T] [L] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 514,93 euros (cinq cent quatorze euros et quatre-vingt-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2022,

AUTORISONS Madame [T] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 43 euros (quarante-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [T] [L],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 octobre 2022,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [T] [L] sera condamnée à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS Madame [T] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 août 2022 ;

CONDAMNONS Madame [T] [L] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge