N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

17 Décembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/03614 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JKHV

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « FEB VOTTE »

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE,

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 307 213 249

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [S]

né le 12 Mars 1976 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame L. RIEU, Adjointe administrative faisant fonction de Greffière.

A l’audience publique du 05 Novembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 17 Décembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 17 Décembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [S] est propriétaire des lots n°304 et 485 dans l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 8].

Le 25 juillet 2024, le [Adresse 7][Adresse 2]" représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à M. [U] [S] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 2447,06 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 avril 2024 ;la somme de 1225 euros au titre des frais de recouvrement ;

assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront le coût des commandements de payer ;

juger que le jugement sera exécutoire à titre provisoire ;

rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 3 avril 2024 la somme de 2447,06 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 5 novembre 2024, le [Adresse 7][Adresse 2]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 2]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 30 novembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours ;

— le procès-verbal antérieur d’assemblée générale des copropriétaires qui approuve notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 3 avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2447,06 euros

Frais sollicités 1225,00 euros

TOTAL = 3672,06 euros

Le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 2]" ne justifie pas de la notification du décompte actualisé versé aux débats lors de l’audience, en conséquence, celui-ci ne saurait être retenu dans la décision.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [U] [S] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 3 avril 2024 à hauteur de la somme de 2 447,06 euros.

La lettre de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [U] [S] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 447,06 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 3 avril 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (175 euros).

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [U] [S] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 25% de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 euros seront accordées en conséquence.

M. [U] [S] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 525 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), il est observé que si ceux-ci sont sollicités au titre des dépens, ils doivent être examinés à ce stade au regard de l’article 10-1. Il est justifié de deux commandements de payer les 11 octobre 2022 et 16 octobre 2023 impliquant respectivement des frais de 140,51 € et de 147,25€ (pièces n°3 et 4).Le défenduer sera tenu à ce titre.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

M. [U] [S] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [U] [S] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement

de défaut rendu en dernier ressort,

CONDAMNE M. [U] [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 2]" les sommes suivantes :

2.447,06 € (DEUX MILLE QUATRE CENT QUARANTE-SEPT EUROS SIX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 3 avril 2024 ;

525,00 € (CINQ CENT VINGT-CINQ EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

140,51 € (CENT QUARANTE EUROS CINQUANTE-UN CENTIMES) au titre du commandement de payer du 11 octobre 2022 et la somme de 147,25 € (CENT QUARANTE-SEPT EUROS VINGT-CINQ CENTIMES) au titre du commandement du 16 octobre 2023.augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 2]";

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [U] [S] aux dépens ;

CONDAMNE M. [U] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 2]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

C. BELOUARD