TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

N° RG 24/00567 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DBNZ

DEMANDEUR

S.A.S. IMM’AGENCY, exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET L’IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 814 361 507

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Pierre-Vincent LAMBERT, avocat au barreau de DAX

DEFENDEUR

S.A. APRIA, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro B 513 525 691

[Adresse 4]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Bertrand DAVID de la SELARL ACBC, avocat au barreau de BAYONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Octobre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, délibéré prorogé au QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un mandat exclusif de vente du 5 avril 2022, les consorts [S] ont confié à la SAS IMM’AGENCY exerçant sous l’enseigne “Guy Hoquet” la vente d’un terrain à bâtir situé à [Localité 9] ([Localité 8]), au prix de 249 000 euros frais d’agence inclus, soit 234 000 euros net vendeur et 15 000 euros d’honoraires d’agence à la charge des vendeurs.

Le 6 avril 2022, la SA APRIA a fait une offre d’achat aux prix et conditions du mandat, sous réserve de l’obtention d’un permis d’aménager purgé de tout recours et de l’absence d’obligation de réaliser des logements sociaux. L’offre a été acceptée par les vendeurs le 7 avril 2022.

Les consorts [S] et la SA APRIA ont régularisé une promesse unilatérale de vente le 6 octobre 2022, dans laquelle les vendeurs se sont engagés à vendre à la SA APRIA le bien en question sous réserve de la réalisation des conditions suspensives suivantes :

– Obtention d’un permis d’aménager d’un lotissement devenu définitif,

– Absence de cahier des charges du lotissement,

– Absence d’obligation de réaliser des logements sociaux.

Il a été convenu, aux termes de l’acte, outre l’indemnité d’immobilisation du bien, une pénalité compensatoire d’un montant de 24 900 euros pour le cas où “toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles”.

La promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 20 novembre 2023.

Malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives de la vente, la SA APRIA a fait savoir, par courriel du 4 novembre 2023, qu’elle ne donnerait pas suite à l’acquisition du bien en évoquant la « conjoncture actuelle ».

Le 11 décembre 2023, la SAS IMM’AGENCY a mis en demeure la SA APRIA de lui régler l’indemnité de 15 000 euros correspondant au montant de la commission dont elle a été privée.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, Monsieur [X] [S], Monsieur [D] [S], Madame [K] [S] et la SAS IMM’AGENCY ont assigné la SA APRIA devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins d’obtenir, sa condamnation au paiement de :

– la somme de 24 900 euros aux consorts [S] sur le fondement de l’article 1103 du code civil,

– la somme de 15 000 euros à la SAS IMM’AGENCY au titre de l’article 1240 du code civil,

– la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Aux termes d’un protocole d’accord transactionnel du 1er octobre 2024, la SA APRIA a accepté de verser aux consorts [S] la somme de 24 900 euros.

Par ordonnance du 4 avril 2025, le juge de la mise en état a :

– constaté le désistement d’instance et d’action de Monsieur [X] [S], Monsieur [D] [S] et Madame [K] [S] à l’égard de la SA APRIA et l’a déclaré parfait,

– dit que la présente instance se poursuivra uniquement entre d’une part la SAS IMM’AGENCY et, d’autre part, la SA APRIA,

– dit que les consorts [S] conserveront la charge de leurs propres frais et dépens,

– réservé le reste des dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 février 2025, la SAS IMM’AGENCY demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

– Débouter la SA APRIA de l’ensemble de ses demandes ;

– Condamner la SA APRIA à lui payer la somme de 15 000 euros augmentée des intérêts moratoires à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2023 avec capitalisation dans les conditions de l’article 1341-2 du code civil ;

– Condamner la SA APRIA à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la SA APRIA aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, elle fait valoir que :

– La SA APRIA s’était engagée à acquérir le bien,

– Cet engagement figurait dans l’offre d’achat de façon expresse,

– La vente était parfaite du fait de l’accord sur la chose et le prix et suite à la réalisation des conditions suspensives,

– Le terme « unilatérale » pour qualifier la promesse de vente ne veut pas dire qu’il n’y a pas d’engagement de la part du bénéficiaire, il s’agit juste d’une pratique notariale pour ne pas avoir à publier un acte translatif de propriété,

– La stipulation de pénalité dans la promesse unilatérale de vente prévoit bien que le fait de ne pas réitérer la promesse, alors que toutes les conditions sont réalisées, constitue un manquement à des obligations exigibles,

– Le caractère fautif n’est pas valablement contesté par la SA APRIA qui a accepté de verser au vendeur le montant de la pénalité compensatoire qui sanctionne une faute et pas uniquement le montant de l’indemnité d’immobilisation,

– La SA APRIA est un professionnel de l’immobilier depuis 2009, elle a renoncé à son acquisition un an et demi après l’offre à 15 jours de la réitération de la promesse alors que toutes les conditions suspensives étaient levées pour le seul motif de la conjoncture actuelle,

– Par le comportement fautif de la SA APRIA elle a manqué une chance de percevoir ses honoraires de négociation,

– Cette perte de chance peut être évaluée à 100 % du fait de l’absence d’aléa à la vente à 15 jours de la fin du délai prévu pour la promesse de vente et de la levée de toutes les conditions suspensives,

– Les frais sollicités par la défenderesse (frais de géomètre et frais de commissaire de justice) ne sont pas en lien avec la présente procédure et notamment avec des frais d’honoraires d’avocat.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 juin 2025, la SA APRIA demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1124 du code civil, de :

– Juger qu’elle est recevable et bien fondée,

– Débouter la SAS IMM’AGENCY de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

– Condamner la société IMM’AGENCY à lui payer la somme de 17 132,36 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner la SAS IMM’AGENCY aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de ses demandes, elle fait valoir que :

– Elle n’a pas commis de faute, car elle n’avait aucune obligation ferme d’acquérir le bien, la promesse unilatérale de vente contenant uniquement l’engagement de vendre du vendeur. Elle disposait uniquement d’une option d’achat qu’elle avait la liberté ou non de lever,

– la commission d’agence a été mise à la charge des vendeurs qui ont seuls signé le mandat de vente,

– L’indemnité maximale prévue dans la promesse de vente pour la non-réalisation de la vente s’élève à la somme de 24 900 euros, aucune autre somme ne peut être mise à sa charge dans le cadre de la pénalité,

– En tout état de cause, la perte de chance ne peut être évaluée à 100 % car elle est forcément moindre que l’avantage que la partie en aurait retiré dans le cas où le fait se serait produit,

– Pour les besoins de la procédure elle a engagé des frais dont elle demande le remboursement.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 juin 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 1er octobre 2025. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 3 décembre 2025. En raison d’un surcroît de la charge de travail du magistrat, le délibéré a été prorogé au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la faute de la SA APRIA

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1124 du code civil applicable aux avant-contrats conclus à compter du 1er octobre 2016 prévoit que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Il résulte de ces dispositions que la promesse unilatérale de vente constitue un contrat unilatéral dans lequel le promettant s’engage à vendre, mais le bénéficiaire, pour sa part, accepte seulement de bénéficier de cet engagement. Il ne s’oblige pas à acheter mais choisi d’en avoir la possibilité en réservant sa décision d’acquérir ou non. Le prix de cette option est constitué par le montant de l’indemnité d’immobilisation qui n’est pas une pénalité.

Dès lors, le bénéficiaire qui choisit de ne pas lever l’option ne manque à aucune obligation contractuelle. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 Juin 2017 – n° 15-26.419)

En l’espèce, la SAS IMM’AGENCY sollicite le paiement de dommages et intérêt à hauteur de 15 000 euros pour la perte de son droit à rémunération dans le cadre de la promesse unilatérale de vente entre les consorts [S] et la SA APRIA du fait du comportement fautif de la SA APRIA.

L’offre d’achat du 6 avril 2022 a été formulée conditionnellement et notamment sous réserve de l’obtention d’un permis d’aménager un lotissement et de l’absence d’obligation de construction de logements sociaux. Ainsi, il ne peut être soutenu que la vente aurait été parfaite lors de son acceptation le 7 novembre 2022.

La SAS IMM’AGENCY fait valoir que, aux termes de l’offre d’achat, le proposant se serait engagé à signer l’acte de vente. Toutefois, cet argument ne saurait prospérer, dès lors, d’une part, qu’elle n’était pas liée à l’agence aux termes du mandat conclu entre cette dernière et le vendeur, et, d’autre part, que cette offre conditionnelle a été suivie d’une promesse unilatérale de vente en date du 6 octobre 2022.

Ainsi, la vente ne pouvait être parfaite que lors de la rencontre des volontés qui s’effectue, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, lors de la levée d’option par le bénéficiaire de la promesse.

La promesse unilatérale de vente en date du 6 octobre 2022 stipule que la levée d’option se fera dans le délai de réalisation prévu au plus tard le 20 novembre 2023, par tous moyens ou toutes formes et qu’elle devra être accompagnée pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant : au prix, à la provision sur frais d’acte de vente, à l’éventuelle commission d’intermédiaire, et de manière générale de tous comptes et prorata.

Il n’est pas contesté que la SA APRIA n’a pas levé l’option comme elle en avait la faculté. Elle a fait connaître son intention de ne pas poursuivre la vente le 4 novembre 2023, soit avant la fin du délai imparti pour la réalisation de la promesse. Dès lors, l’absence de levée d’option ne saurait être constitutive d’un manquement à ses obligations contractuelles. Le fait qu’elle ait par la suite indiqué au notaire vouloir “signer un nouvel engagement sur les mêmes bases de la promesse initiale” ne démontre pas un comportement fautif, pas plus que le versement, dans le cadre d’un protocole d’accord amiable, de la somme de 24 900 euros aux vendeurs.

La SAS IMM’AGENCY ne démontre donc pas de faute imputable à la SA APRIA. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur le surplus des demandes

La SA APRIA sollicite, à titre reconventionnel, le paiement de la somme de 17 132,36 euros aux motifs qu’elle a dû engager divers frais. Elle produit notamment des factures de géomètres des 23/01/2023, 30/01/2023, 05/06/2023, 28/11/2023, 30/04/2024 13/05/2024, une facture relative à une étude géotechnique G1 en prévision d’un chantier en date du 17/07/2023, des provisions et factures d’avocat des 18/10/2024, 31/05/2024 et 28/05/2024 et une facture de commissaires de justice du 03/08/2023.

Or, elle ne justifie pas de l’utilité des frais géomètres, des frais d’étude géotechnique G1 et des frais de commissaire de justice pour la résolution du présent litige. En effet, ces derniers ne sont pas mentionnés dans les débats au fond et sont liés au projet de lotissement sur le terrain des consorts [S], ce qui n’a pas de lien avec la demande de dommages et intérêts formulée par la SAS IMM’AGENCY ou avec la défense de la SA APRIA pour répondre à cette assignation. Une majorité de ces factures a d’ailleurs été éditée avant l’assignation du 12 avril 2024.

Elle sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes concernant le paiement des frais de géomètres, d’étude géotechnique et de commissaire de justice.

En ce qui concerne les frais d’avocat, elle verse deux provisions (n°22590 et 23028) et une facture (n°22589) d’un montant total de 2 373 euros.

La SAS IMM’AGENCY, succombante, sera condamnée à verser à la SA APRIA la somme de 2373 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS IMM’AGENCY sera condamnée aux entiers dépens de l’instance sur lesquels il n’a pas été statué lors de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 4 avril 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SAS IMM’AGENCY de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la SAS IMM’AGENCY à verser à la SA APRIA la somme de 2 373 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS IMM’AGENCY aux entiers dépens sur lesquels il n’a pas été statué dans l’ordonnance du juge de la mise en état du 4 avril 2025 dans la présente instance (RG 24/00567).

Le présent jugement a été signé par Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,