N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

05 Novembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/20260 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JH3J

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [H]

né le 03 Avril 2005 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître François-Antoine CROS de la SCP SCP CROS- HERRAULT, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. CAMER IVOIRE

immatriculée au RCS de TOURS sous le numéro 851 159 996

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par sa gérante lors des audiences du 25 juin 2024 et 01 octobre 2024, comparant en personne, et n’ayant pas constituée avocat

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 01 Octobre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 05 Novembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 05 Novembre 2024, assistée de Madame L. RIEU, Adjointe administrative faisant fonction de Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er juillet 2020, M. [E] [H] et son épouse Mme [M] [H] née [X] ont donné à bail commercial à la Sasu Camer-Ivoire un local situé dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5], fiscalement rattaché au [Adresse 2], constitué de la réunion de quatre lots numérotés 701, 702, 703 et 704, pour un loyer annuel de 9 360 euros, soit 780 euros mensuels, payable par terme échu le 10 de chaque mois.

Suite à donation effectuée par acte authentique du 12 octobre 2023, M. [G] [H] est venu aux droits des bailleurs.

Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2024, M. [G] [H] a fait délivrer à la Sasu Camer-Ivoire un commandement de payer une somme, en principal, de 4 496,80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, M. [G] [H] a assigné la Sasu Camer-Ivoire devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours statuant en référé, et demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail à la date du 30 avril 2024 ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de la Sasu Camer-Ivoire ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

Dire et juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le Commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution ;

Condamner par provision la Sasu Camer-Ivoire à payer à M. [G] [H] la somme de 6.297,03 € (six mille deux cent quatre-vingt-dix-sept euros et trois centimes) au titre des sommes dues en vertu du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2024 ;

Condamner par provision la Sasu Camer-Ivoire à payer à M. [G] [H] une indemnité d’occupation mensuelle de 803 € (huit cent trois euros) charges comprises, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

DIRE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Condamner la Sasu Camer-Ivoire à payer à M. [G] [H] la somme de 2.000 € (deux mille euros) en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la Sasu Camer-Ivoire au paiement des entiers dépens.

Il expose qu’il n’a reçu aucun règlement de loyers depuis son entrée en possession du bien et que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant sommation d’avoir à justifier d’une assurance multirisque professionnelle n’ont pas fait l’objet d’une régularisation.

Il s’estime fondé en sa demande tendant à constater l’acquisition de ladite clause résolutoire et à ordonner l’expulsion du défendeur.

Il indique qu’aucune inscription ne grève le fonds exploité dans les lieux par la défenderesse, et s’estime fondé en ses demandes provisionnelles.

Il expose que le loyer actuel s’établit après indexation à 803 euros.

À l’audience du 1er octobre 2024, M. [G] [H], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Mme [J] était présente pour la Sasu Camer-Ivoire et a indiqué qu’elle a voulu constituer avocat avec son assurance mais que l’agence était fermée. Elle indique qu’elle a remis 2 000 euros en espèce la veille de l’audience et un chèque de 1 000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La régularité du commandement de payer est subordonnée à une précision suffisante des inexécutions contractuelles reprochées (V. not., Civ. 3, 11 octobre 1977, n°76-12.730, publié au bulletin).

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail commercial à effet au 1er juillet 2020 prévoit un loyer mensuel fixé de 780 euros payable à terme échu le 10 de chaque mois.

En outre, le bail contient une clause résolutoire, page 9, aux termes de laquelle :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses ou conditions du présent bail, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter les conditions en souffrance restés sans effet et contenant déclaration par le BAILLEUR de l’intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

Dans le cas où le PRENEUR se refuserait à évacuer les lieux, l’expulsion pourrait avoir lieu par simple ordonnance de référé, laquelle sera exécutoire par provision et nonobstant appel.

Dans tous les cas, le coût du commandement ou de la sommation et éventuellement les frais d’Avocats et d’Huissiers devront être remboursés dans le délai d’un mois imparti au Preneur pour remplir ses engagements.

En outre, dans le cas où, par suite de retard dans le paiement, le Bailleur exercerait les poursuites ou prendrait les mesures conservatoires à l’encontre du Preneur, il aurait droit en sus du remboursement des frais d’Huissiers et de justice, ainsi que tous frais extrajudiciaires qui en seraient la suite ou la conséquence, à une indemnité fixée comme il est dit à l’article 5, ladite indemnité étant destinée à le couvrir tant des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements que des frais divers· et honoraires exposés pour le recouvrement. Elle sera considérée comme supplément et accessoire du loyer. Elle devra, en conséquence, être acquittée en même temps que les sommes faisant l’objet du recouvrement, à peine de résiliation.

Dans le cas où la location serait résiliée en exécution de la présente clause, le Preneur sera tenu au paiement intégral du loyer et les charges du terme au cours duquel prendra date cette résiliation.

Il est bien entendu qu’en cas de paiement par chèque ou par traite, le loyer ne pourra être considéré comme réglé qu’après son encaissement, nonobstant la remise de la quittance, et la clause résolutoire pourra être acquise au Bailleur dans le cas où le chèque ne· serait pas approvisionné ou la traite honorée.

De plus, si par des manœuvres dilatoires, le Preneur parvient à se maintenir provisoirement dans les lieux loués, il sera tenu de verser au Bailleur une indemnité d’occupation égale au double du loyer normal (plus le montant des charges, chauffage, eaux chaude et froide) non révisable exigible pour la période séparant la date du congé ou de résiliation et celle du départ effectif des lieux du Preneur, sans que le Propriétaire soit tenu de justifier d’un préjudice (tout mois commencé étant dû en entier).

En cas de fermeture du fonds de commerce ou d’arrêt de l’exploitation comme en cas de dissolution amiable, le présent bail sera également résilié de plein droit. ».

Il est constant que M. [G] [H] vient aux droits des bailleurs et le montant du loyer révisé n’a pas été contesté.

Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2024, M. [G] [H] a fait délivrer à la SASU CAMER-IVOIRE un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, dont les termes ont été rappelés, indiquant la volonté du bailleur de s’en prévaloir faute de régularisation dans un délai de un mois.

Ce commandement de payer vise un principal dû de 4 496,80 euros décomposé comme suit :

— loyer impayé octobre 2023 au prorata 12/10 au 30/10/2023 : 481,80 euros,

— loyer novembre 2023 : 803 euros,

— loyer décembre 2023 803 euros,

— loyer janvier 2024 : 803 euros,

— loyer février 2024 : 803 euros,

— loyer mars 2024 : 803 euros.

Il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées que d’une part, l’obligation de paiement des loyers n’est pas sérieusement contestable et qu’il appartient au preneur de justifier de son exécution.

Ainsi, les échéances susmentionnées ne sont pas sérieusement contestables, hormis l’échéance de mars 2024, celle-ci étant uniquement exigible à terme échu le 10 avril 2024.

Il en résulte que, à la date du commandement de payer, le montant non sérieusement contestable des obligations contractuelles s’établissait à 3 693,80 euros.

Faute pour la défenderesse de justifier, comme il en a la charge probatoire, de son apurement dans le délai d’un mois visé au commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er mai 2024.

* * *

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la Sasu Camer-Ivoire ainsi que de tout occupant de son chef tel qu’exposé au dispositif à intervenir.

Il n’y a pas lieu de rappeler les dispositions de plein droit applicables au sort des meubles en vertu des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont les difficultés d’application relèveront, le cas échéant, du juge de l’exécution.

Sur la demande provisionnelle

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les impayés contractuels, le demandeur sollicite une provision de 6.297,03 €, arrêtée à la date d’acquisition de la clause résolutoire, augmentée de la majoration de l’intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2024.

Aux termes de ses écritures, il reproche le non-paiement des loyers susmentionnés, outre les mois d’avril et mai 2024 ainsi que le droit proportionnel et le coût du commandement de payer.

Il résulte des développements précédents que, d’une part, le montant non sérieusement contestable des impayés contractuels s’établissait, à la date du commandement de payer du 30 mars 2024, à la somme de 3 693,80 euros au titre des loyers impayés d’octobre 2023 à février 2024.

Outre, les impayés contractuels à la date du commandement de payer, le demandeur est sollicite le paiement des échéances de mars, d’avril et de mai 2024.

L’échéance de mars 2024, devenue exigible le 10 avril 2024 n’est pas sérieusement contestable à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Les échéances d’avril et mai 2024 étant devenues exigibles après l’acquisition de la clause résolutoire, il ne saurait cependant être accordé de provision pour ces échéances.

Ainsi, à la date d’acquisition de la clause résolutoire, le demandeur était manifestement créancier d’une somme de 4 496,80 euros.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par le demandeur au titre des impayés contractuels arrêtés au 1er mai 2024, à hauteur de 4 496,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, étant donné que cette provision couvre des sommes devenues exigibles antérieurement au 30 mars 2024.

Sur les indemnités d’occupation, le demandeur sollicite une provision sur indemnité d’occupation de 803 euros par mois à compter du 1er juin 2024.

L’occupation sans droit ni titre des lieux à la date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le montant du loyer mensuel avant acquisition de la clause résolutoire s’établissant à 803 euros.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande provisionnelle à valoir sur l’indemnité d’occupation, à hauteur de 803 euros par mois, à compter du 1er juin 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux.

Il n’est pas justifié par le demandeur, qui ne développe aucun argumentaire à ce titre, de la nécessité d’indexation de la provision ordonnée à valoir sur l’indemnité d’occupation, dès lors qu’il lui appartiendra le cas échéant de mettre en œuvre les voies d’exécution lui permettant de reprendre possession du local litigieux.

Sur les dispositions finales

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la défenderesse, qui succombe partiellement, supportera la charge des entiers dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la même à verser à le demandeur une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial à effet du 1er juillet 2020 liant les parties, et sa résiliation à effet du 1er mai 2024 ;

ORDONNE à la Sasu Camer-Ivoire d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la Sasu Camer-Ivoire de libérer les lieux, [Adresse 1] à [Localité 5], à l’expiration de ce délai, M. [G] [H] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la Sasu Camer-Ivoire à payer, en deniers ou quittances, à M. [G] [H] une provision de 4 496,80 euros à valoir sur les impayés contractuels arrêtés au 1er mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE la Sasu Camer-Ivoire à payer à M. [G] [H] une provision de 803 euros mensuels à valoir sur l’indemnité d’occupation due, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la Sasu Camer-Ivoire à verser à M. [G] [H] une somme de 1 000,00 euros (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la Sasu Camer-Ivoire aux entiers dépens.

La Greffière

L. RIEU

La Présidente

V. ROUSSEAU