MINUTE N° : 24/00295

JUGEMENT

DU 06 Novembre 2024

N° RG 24/03686 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JLGD

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4]

ET :

[E] [I]

[F] [I]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 septembre 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 06 NOVEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER SGTI dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEURS

Madame [E] [I], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 2]

Tous deux non comparants, ni représentés

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [I] et M. [F] [I] sont propriétaires des lots n°18 et 38 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Le 6 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à JOUE-LES-TOURS représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER SGTI a donné assignation à Mme [E] [I] et M. [F] [I] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 44 du code de procédure civile :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 4 529,32 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 22 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 janvier 2024 ;la somme de 604,80 euros au titre des frais de recouvrement ;la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 2 124 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 22 juillet 2024 la somme de 4 529,32 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de leurs charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 18 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 20 décembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2023 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 22 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4 529,32 euros

Frais sollicités 604,80 euros

TOTAL 5 134,12 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [E] [I] et M. [F] [I] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 22 juillet 2024 à hauteur de la somme de 4 529,32 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 25 septembre 2023 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [E] [I] et M. [F] [I] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 529,32 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 22 juillet 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 06 janvier 2024 sur la somme de 3331,42 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (124,80 euros).

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 480 €.

Mme [E] [I] et M. [F] [I] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 604,80 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Mme [E] [I] et M. [F] [I] sont pour la première fois assignés en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ces copropriétaires au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [E] [I] et M. [F] [I] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de1300 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Mme [E] [I] et M. [F] [I] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] les sommes suivantes :

4.529,32 € (QUATRE MILLE CINQ CENT VINGT-NEUF EUROS TRENTE-DEUX CENTIMES) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 06 janvier 2024 sur la somme de 3331,42 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;604,80 € (SIX CENT QUATRE EUROS QUATRE-VINGT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] ;

Condamne solidairement Mme [E] [I] et M. [F] [I] aux dépens ;

Condamne solidairement Mme [E] [I] et M. [F] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 1300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD