MINUTE N° : 24/00167

JUGEMENT

DU 18 Septembre 2024

N° RG 22/02121 – N° Portalis DBYF-W-B7G-ILY5

[N] [M]

ET :

[W] [I]

[J] [I]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

Au siège du Tribunal, [Adresse 6] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 mai 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 04 SEPTEMBRE 2024 puis prorogée au 18 SEPTEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [M], demeurant [Adresse 8]

Non comparant, représenté par M^e DACHICOURT substituant M^e ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS – 96 #

D’une part ;

DEFENDEURS

Madame [W] [B] divorcée [I], née le 13 février 1954 à [Localité 17] (37), demeurant [Adresse 14]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-37261-2023-04337 du 01/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 17])

Monsieur [J] [I], né le 22 mai 1944 à [Localité 16] (37) demeurant [Adresse 14]

Tous deux non comparants, représentés par M^e Morgane LOUEDEC, avocat au barreau de TOURS – 111 #

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [M] est propriétaire de parcelles cadastrées à ce jour section ZA n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4] sur la commune de [Localité 11] en suite d’une donation-partage du 3 mars 1979.

M. [J] [I] et Mme [W] [I] étaient propriétaires des parcelles contiguës cadastrées à ce jour section ZA n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 5] sur la même commune pour les avoir acquis par acte authentique du 23 septembre 1995.

Par actes d’huissier de justice du 16 mai 2022, M. [N] [M] a fait assigner M. [J] [I] et Madame [W] [I] devant le tribunal judiciaire de Tours et demandé la désignation d’un expert aux fins de bornage.

Suivant décision du 30 août 2022, le Tribunal judiciaire a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [Z], expert pour y procéder.

Le rapport a été déposé le 10 juillet 2023.

A l’audience du 22 mai 2024, au visa de l’article 646, M. [N] [M], représenté par son Conseil, demande au Tribunal de :

débouter M. [J] [I] et Mme [W] [I] de l’ensemble de leurs demandes ;d’homologuer le rapport d’expertise déposé par M. [E] [Z] le 30 juin 2023 et en particulier la proposition de limite divisoire formulée dans ses conclusions ; juger n’y avoir lieu à établissement d’une servitude ;désigner M. [E] [Z] aux fins de procéder à la pose des bornes et d’en dresser un procès-verbal aux frais communs de toutes les parties à la présente procédure, par parts égales ;ordonner ce bornage à frais communs ;condamner M. [J] [I] et Mme [W] [I] à lui payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner M. [J] [I] et Mme [W] [I] aux dépens.

M. [N] [M] expose que le document cadastral actuel ne reflète pas la réalité des lieux et est très incomplet, et que des difficultés relatives aux limites entre les parcelles de M. et Madame [I] et les siennes se sont révélées lors de travaux de construction d’une extension de maison troglodytique engagés par les époux [I] en 2005.

Il indique avoir fait appel à un cabinet de géomètres-experts aux fins de réaliser un bornage amiable, que le projet de procès-verbal de bornage réalisé le 21 juin 2021 a fait apparaître le caractère privatif à son profit de l’ensemble des murs séparant les deux fonds, mais que malgré la convocation des époux [I] aux opérations de bornage, ceux-ci n’y ont pas assisté et ont refusé de signer le procès-verbal.

Il ajoute avoir vainement mis en demeure les époux [I] et fait appel à un conciliateur de justice mais que la tentative de conciliation s’est soldée par un échec.

Il souligne que l’expert judiciaire a confirmé les conclusions du cabinet de géomètre [R], et demande dans ces conditions à voir homologuer la ligne divisoire découlant du rapport d’expertise. Il précise que l’expert , s’agissant de tréfonds a pu préciser que la limite se matérialise par le nu de la roche aux points figurant à son plan. Il précise que l’expert n’a pas répondu à l’ensemble de sa mission, notamment à des questions contenues dans les dires sur la contenance des cavités litigieuses ni sur leur surface d’empiétement ; que l’expert est ambigüe s’agissant de l’empiétement de la construction litigieuse sur le fonds de M. [N] [M] alors qu’il ressort très nettement des plans que le pilier et la poutre n°4 sont bien situées sur le fond du concluant ; que l’expert n’a pas plus répondu sur le changement de destination des cavités appartenant au concluant et modifiées par les défendeurs pour être à usage d’habitation ; qu’il est possible qu’une servitude de passage existe ou ait existé sur la parcelle des consorts [I] pour permettre l’accès au caveau ce qui expliquerait la présence du portillon sur la parcelle.

Il conteste l’établissement d’une servitude de tréfonds telle que proposée par l’expert judiciaire et ce d’autant que le tribunal administratif d’Orléans a annulé le 18 janvier 2024 le PLUi de la communauté de commune concernant les parcelles cadastrée section ZA n°[Cadastre 3] et n° [Cadastre 4] désormais constructibles.

Il rappelle que le bornage est tout à fait possible à charge dans un second temps par les parties d’agir au fond pour trancher la question de l’empiétement dénoncé par le concluant

et le caractère privatif du mur pourtant évident et reconnu par plusieurs professionnels. Il estime concernant la ligne divisoire que l’expert a bien tiré des conclusions de différents indices ; que le prétendu point d’ancrage allégué est étonnant pour supporter une habitation ; que la configuration de la ruine et notamment des angles du pignon permettent de constater l’appartenance du mur à la propriété du concluant.

Il conteste tout abandon de la parcelle dans son entretien ; que l’ouverture dans le mur se situe bien au Sud du mur litigieux et les consorts [I] ne justifie pas d’une servitude de puisage ancienne ; que ce portillon ne vient pas pour autant acter de la mitoyenneté du mur ; que l’arrondi du mur découle exclusivement des travaux des consorts [I].

En défense, M. [J] [I] et Mme [W] [I], représentés par leur conseil, au visa des article 276, 552, 646, 653, 657 du Code civil demandent au tribunal de :

A titre principal

prononcer la nullité du rapport établi par M. [E] [Z] le 30 juin 2023 ;débouter M. [N] [M] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions comme étant irrecevables et mal fondées ;Subsidiairement

juger que le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [Z] non probatoire et l’écarter des débats ;juger l’impossibilité de procéder aux opérations de bornage tant que le caractère privatif ou mitoyen du mur ne sera pas déterminé par le tribunal judiciaire compétent ;renvoyer les parties à mieux se pourvoir sur la propriété du mur ;en tout état de cause, juger que le rapport d’expertise judiciaire réalisé par M. [Z] ne pourra pas faire l’objet d’une homologation en l’étatA titre infiniment subsidiaire

ordonner un complément d’expertise ou une contre-expertiseA titre infiniment subsidiaire dans l’hypothèse ou le tribunal de céans s’estimait compétent pour statuer sur la propriété et la nature du mur séparatif :

juger que le mur séparant les parcelles ZA n° [Cadastre 7] et [Cadastre 18][Cadastre 3] est mitoyenjuger que les cavités situées en tréfond de la parcelle, matérialisées par les points ELMNOPQRSTUVW dans le rapport d’expertise judiciaire sont la propriété exclusive de Mme [W] [I] ;Fixer la limite divisoire en moitié du murEn tout état de cause

débouter M. [N] [M] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusionscondamner M. [N] [M] à verser aux époux [I] la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article700 du Code de procédure civile le condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Ils soutiennent que le rapport d’expertise est nul au motif qu’il n’a pas répondu aux observations des parties en application de l’article 276 du Code de procédure civile ; que, de la détermination de la nature du mur litigieux, dépend non seulement la limite séparative des deux fonds mais également de l’existence ou non d’un empiétement par les concluants sur la propriété voisine ; que l’expert judiciaire a survolé la question essentielle du litige ; que M. [N] [M] reconnaît lui-même que l’expert n’a pas répondu à l’ensemble de sa mission.

Ils font valoir que l’expert judiciaire s’est calqué littéralement sur les conclusions du géomètre [R] qui lui-même s’était exclusivement basé sur le cadastre napoléonien pour établir que le mur séparatif appartiendrait exclusivement à M. [N] [M] ; qu’en outre M. [Z] a outrepassé sa mission en qualifiant de privatif le mur sur toute sa longueur et ce au mépris de la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du Code civil.

Ils estiment que s’il peut être admis sur la partie supérieure le caractère privatif du mur du fait que le terrain de M. [N] [M] est surélevé d’environ un mètre par rapport au terrain de la propriété des concluants et qu’il a à cet endroit une fonction de soutènement du terrain du demandeur, en revanche la partie du mur située entre l’avancée de l’habitation des défendeurs et la parcelle totalement enfichée est mitoyenne.

Ils soulignent que le mur servait les deux fonds puisqu’il soutenait deux constructions situées de part et d’autre ce qui résulte du cadastre napoléonien, de la présence d’ancrage de poutre encore visible du coté de leur parcelle et ce même si ces deux constructions n’apparaissent plus dans les titres depuis longtemps.

Ils précisent que M. [M] n’a jamais entretenu ni la construction adossée au mur pas davantage que le mur lui-même et ce depuis au moins 30 ans ; que lorsqu’ils ont entrepris les travaux de réhabilitation des caves troglodytiques en 2006 ils ont tout naturellement retiré les restes de la construction adossée au mur et située sur leur parcelle afin de permettre la construction de leur verrière de sorte qu’effectivement les traces de bâtis ont disparu ;

Ils indiquent que les ouvrants de l’ouverture se trouvent à la moitié du mur litigieux et étaient en lien avec une servitude de puisage au profit de l’ancien propriétaire de la parcelle de M. [N] [M] de sorte que seul le bénéficiaire de cette servitude bénéficiait des ouvrants.

Ils affirment avoir reconstruit le mur séparatif à l’identique avec un chapeau arrondi de part et d’autre ; que le mur se trouve bien à cheval entre le deux parcelles. Ils affirment que l’ouvrage édifié par eux a eu pour effet non seulement de consolider le coteau mais également de consolider le mur litigieux.

Sur les tréfonds, ils rappellent que le principe de l’article 552 du Code civil selon lequel il existe une présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol peut être combattue par la preuve contraire résultant d’un titre ou de la prescription acquisitive ; qu’il est d’usage en [Localité 12] et [Localité 15] dans le canton de [Localité 9] de considérer qu’une cave appartient à celui qui en détient l’entrée. Il souligne que les cavités ont toujours été affectées et rattachées à la propriété des défendeurs et ce d’autant qu’il n’existe pas d’accès de la propriété de ce dernier vers les cavités litigieuses ; que la servitude de passage alléguée n’est nullement caractérisée.

Ils précisent que Mme [I], aujourd’hui divorcée est la propriétaire exclusive des cavités situées en tréfonds de la parcelle du demandeur.

La décision a été mise en délibéré au 03 septembre 2024 et prorogée au 18 septembre 2024 en raison d’une surcharge de travail liée au contentieux judiciaire des élections législatives de juin.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la nullité du rapport d’expertise judiciaire

En application de l’article 238 du Code de procédure civile, l’expert judiciaire doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties.

— Sur l’extension de la mission sans accord du juge en charge du contrôle des expertises

Il est constant que la seule mission confiée à l’expert était : “le bornage judiciaire des parcelles cadastrées section ZA n° [Cadastre 2], n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4] d’une part avec celles cadastrées n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 5] d’autre part”. Or, dans son rapport, M. [Z] a été manifestement au delà de cette mission puisqu’il a proposé l’instauration d’une servitude de tréfonds en lien avec les cavités occupées par les défendeurs, sous le sol propriété de M. [N] [M].

Manifestement, cette proposition de délimitation d’une servitude de tréfonds découle de discussions lors de la réunion d’expertise et de la demande expresse de M. [N] [M] de “matérialiser la limite divisoire en tréfonds”, dans son dire du 16 juin 2023, même si aujourd’hui M. [N] [M] ne sollicite nullement du juge du bornage de fixer la limite divisoire des cavités.

Au cours de l’expertise, les parties ne se sont manifestement pas opposées à ce que l’expert judiciaire examine d’autres points que ceux initialement déterminés, de sorte qu’aucune nullité ne peut être encourue à ce titre.

— Sur l’absence de réponse aux dires de M. [J] [I] et Mme [W] [I]

L’article 276 énonce que : « L’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent ». A cet égard, dès lors que l’expert a répondu dans son rapport aux observations des parties, il est considéré avoir respecté le principe du contradictoire.

En l’espèce, l’expert judiciaire qui a bien annexé le dire du Conseil de Mme [W] [I] du 28 juin 2023 n’a pas répondu dans son titre “réponse aux dires des parties” sur les observations de ce dernier sur le caractère mitoyen du mur. Toutefois le tribunal relève que l’expert dans son rapport (partie analyse) a répondu en partie en fixant la propriété du mur et dès lors la ligne divisoire uniquement sur ses constatations sur place à savoir :

le mur serait constitutif d’un ancien bâtiment, maintenant en ruine, situé sur la propriété de M. [N] [M] ;une ancienne porte dans ce mur se trouve au Sud de cette construction avec des ouvrants donnant sur la propriété de M. [N] [M] ;en partie supérieure, au dessus du front de taille des cavités et de la construction de M. [J] [I] et Mme [W] [I], le terrain est surélevé d’environ un mètre par rapport au terrain nature de la propriété appartenant à M. [J] [I] et Mme [W] [I].

Dans son dire, Mme [I] s’appuyait sur des éléments nécessitant de trancher des questions juridiques qui n’entraient pas dans la mission de l’expert mais qui devront en revanche être tranchées par le tribunal à savoir :

— la question de la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du Code civil, si effectivement le mur séparait à un endroit deux bâtiments sur deux fonds différents ;

— la présomption de mitoyenneté de l’article 654 du Code civile, en raison de la forme du chapeau du mur si celle-ci est arrondie depuis l’origine.

En conséquence, le moyen tiré du non respect du principe du contradictoire en l’absence de réponse au dire du conseil de Mme [I] sera rejeté.

2- Sur la compétence du juge du bornage

Vu l’article 646 du Code civil,

En droit positif, le juge du bornage, est compétent pour statuer sur une demande reconventionnelle en propriété ou sur un moyen de défense soulevant une question de propriété dont dépend la fixation de la ligne divisoire, objet du bornage.

En l’espèce, M. [N] [M] demande uniquement à voir homologuer le rapport d’expertise judiciaire quant à la ligne divisoire qui impliquerait par conséquences que le mur litigieux soit entièrement sur sa propriété. Pour s’opposer à l’homologation du rapport d’expertise, M. [J] [I] et Mme [W] [I] soulèvent en moyen de défense une question de propriété, à savoir la mitoyenneté du mur. Le juge du bornage est dès lors bien compétent pour statuer sur cette question soulevée par exception.

En revanche, la définition de la ligne divisoire des parcelles ne dépend pas de la question de la propriété des cavités situées sous la parcelle de M. [M]. Le tribunal relève que M. [N] [M] ne formule aucune demande à ce titre et finalement les parties ont été amenées à conclure sur ce point du fait que le sujet a été discuté lors de la réunion d’expertise alors que la seule mission confiée à l’expert était : “le bornage judiciaire des parcelles cadastrées section ZA n° [Cadastre 2], n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4] d’une part avec celles cadastrées n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 5] d’autre part” .

En conséquence, en l’absence de demande de M. [N] [M] au titre de la propriété des cavités et surtout en l’absence de lien entre l’objet du bornage et cette question de la propriété des tréfonds, il convient d’inviter M. [J] [I] et Mme [W] [I] à saisir le Tribunal judiciaire selon la procédure avec représentation obligatoire et écrite si elle souhaite que ce point soit tranché.

3- Sur la nécessité de constatations par le juge et sur une tentative de conciliation judiciaire

En application de l’article 21 du Code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties.

L’article 179 du Code de procédure civile énonce que le juge peut, afin de les vérifier lui-même, prendre en toute matière une connaissance personnelle des faits litigieux, les parties présentes ou appelées. Il procède aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu’il estime nécessaires, en se transportant si besoin est sur les lieux.

Au regard du contexte du litige et des questions pratiques posées par le présent litige, un transport sur les lieux sera ordonné selon les modalités précisées au dispositif de la décision. Il appartiendra afin de tenter utilement une conciliation sur les lieux que les parties soient physiquement présentes.

Ce transport permettra également de matérialiser par des constatations :

— la partie du mur qui manifestement sert de mur de soutènement ce qui ne serait a priori pas contesté par les défendeurs ;

— de comparer les photographies sur lesquelles des traces de construction sont visibles côté propriété [I] (pièces 17 défendeurs) avec les ruines du bâti de M. [M] qui joint le mur litigieux ;

— de vérifier si le mur objet du litige est dans l’exacte continuité ou non du mur de M. [X], voisin, propriétaire de la parcelle ZA n°[Cadastre 1], mur qui a été qualifié de mitoyen avec la parcelle ZA n° [Cadastre 2] appartenant à M. [M] lors du bornage amiable réalisé par le Cabinet [U] [F] (annexe 4 rapport d’expertise judiciaire) ;

— de vérifier l’emplacement de l’ouverture du mur et des ouvrants et de constater au besoin l’existence de puits (le projet d’extension de M. [J] [I] et Mme [W] [I] évoquaient la présence de deux puits- pièces 2 défendeurs).

Il convient de réserver les dépens et de dire qu’il sera sursis à statuer dans l’attente de cette mesure d’investigation et tentative de conciliation.

Il sera observé que si Mme [I] indique dans ses écritures qu’elle serait désormais seule propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 19], elle n’en justifie pas à ce jour de sorte que cette dernière devra en justifier au plus tard le jour du transport.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement mixte et contradictoire,

AU FOND

Rejette la demande de nullité du rapport d’expertise de M. [Z] ;

Dit que le tribunal judiciaire, statuant selon la procédure orale en tant que juge du bornage est compétent pour statuer sur les exceptions pétitoires telles que le caractère mitoyen du mur ;

Renvoie les parties et plus particulièrement Mme [I] à mieux se pourvoir sur la question de la propriété des tréfonds ;

AVANT DIRE DROIT

Ordonne un transport du tribunal le jeudi 17 octobre 2024 à 14h30 afin que le tribunal :

— procède aux constatations utiles en présence des parties ;

— procède à une tentative de conciliation ;

Dit que la notification de la présente décision vaut convocations des parties le 17 octobre 2024 à 14h30 sur le lieu de transport du tribunal ;

Invite les parties afin que le tribunal puisse tenter utilement une conciliation à être présentes ou régulièrement représentées et à avoir un pouvoir en cas de représentation pour concilier ;

Dit que le transport débutera devant le domicile de M. [J] [I] et Mme [W] [I], [Adresse 13] à [Localité 10] (37) ;

Réserve les dépens et dit qu’il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD