MINUTE N° : 25/00839

JUGEMENT

DU 04 Septembre 2025

N° RC 24/05102

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société LIGERIS

ET :

[R] [V]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. [V]

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 5]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TENUE le 04 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 04 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société LIGERIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [R] [V]

née le 31 Décembre 1958 à , demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé électroniquement le 28 août 2020, la SEM LIGERIS a donné à bail à Mme [R] [V], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8] pour un loyer mensuel principal révisable et payable à terme échu de 391,23 euros et 51,77 euros de charges.

Par un second contrat sous seing privé signé électroniquement le 4 septembre 2020, la SEM LIGERIS a donné à bail à Mme [R] [V], accessoirement au bail principal, un emplacement de stationnement, situé à la même adresse, pour un loyer mensuel révisable, payable à terme échu, de 25,31 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SEM LIGERIS a :

— fait signifier le 22 juillet 2024 deux commandements de payer visant la clause résolutoire figurant aux deux baux,

— saisi la CCAPEX le 24 juillet 2024 de la situation.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans les délais visés au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 29 octobre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [V] devenue occupante sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement d’une créance de 4.319,83 euros et 268,09 euros, arrêté au 1er juillet 2024, à parfaire des loyers et charges impayés et d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant les frais du commandement de payer.

A l’audience du 12 juin 2025, la SEM LIGERIS – représentée par son conseil – maintient ses demandes en actualisant la dette à 7.277,52 euros arrêtée au 6 juin 2025 (échéance de mai appelée). Elle précise que le dernier réglement date de janvier 2025. .

Mme [R] [V], se présente. Elle reconnait être signataire des deux baux et ne conteste pas la dette. Elle explique s’être mise en péril pour aider ses deux enfants agés de 44 et 49 ans. Elle est veuve. Agée de 66 ans, elle perçoit 1.600 euros mensuels de retraite mais a signé un contrat de travail de 18 mois pour compléter ses revenus. Elle percevra un salaire de 1.800 euros. Elle souhaite rester dans les lieux et offre de régler 500 euros par mois pour apurer la dette locative en plus du loyer courant dont elle reprendra le paiement à compter du 1er juillet 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu.

Le conseil du demandeur, compte tenu des propositions de Mme [V], a demandé à être autorisé à actualiser la créance et à recueillir l’avis de sa cliente sur ses propositions. L’autorisation lui a été donnée. Par mail du 14 août du 2025, la SEM LIGERIS a actualisé sa créance au 14 août 2025 et indiqué ne pas être opposée aux delais demandés.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SEM LIGERIS justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SEM LIGERIS produit :

— les baux conclu les 28 août et 4 septembre 2020, contenant chacun une clause résolutoire jouant deux mois après la signification d’un commandment de payer demeuré incfrutueux.

— les deux commandement de payer visant ces clauses, signifiés le 22 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.425,86 euros au titre du logement et 187,39 euros au titre de l’emplacement de stationnement,

— le protocole d’accord collectif multi’service,

— une décompte de créance arrêté au 14 août 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul 600 euros ayant été versé dans le délai des deux mois suivant le commandement. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 23 septembre 2024

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [R] [V] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l’espèce, la SEM LIGERIS a produit en cours de délibéré avec autorisation, un décompte réduisant sa créance à 6.655,84 euros à la date du 14 août 2025 (échéance du mois de juillet 2025 comprise).

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il sera déduit du décompte de créance les frais de commissaire de justice d’un montant de 342,68 €, qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens qui seront examinés ci-après.

Mme [V] sera condamnée au paiement de la somme de 6.313,16 euros au titre de la créance locative arrêtée au 14 août 2025, échéance de juillet 2025 comprise.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Mme [R] [V] n’avait pas repris le paiement des loyers courants résiduels, avant la date de l’audience puisque la reprise des paiements date du 7 juillet 2025.

Elle a cependant fait un versement important de 1.100 euros en le 12 août 2025, correspodant à deux loyers. L’équilibre de ses charges et ressources, tel qu’il ressort de ses déclarations rappellées ci dessus, lui permet de faire face à un apurement de sa dette locative.

Le bailleur a donné son accord pour que des délais suspensifs lui soient accordés.

Aux termes de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il résulte enfin de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, il apparaît que la locataire a fourni des efforts récents pour se maintenir sur les lieux objets du bail, en réglant une somme supérieur à son loyer à hauteur de 600 euros le 7 juillet 2025, et 1.100 euros le 12 août 2025.

Si le montant de la dette est particulièrement élevé, Mme [V] va percevoir un salaire complétant sa retraite qui lui permettra de s’acquitter de cette dette.

Il n’est pas davantage contesté que l’ancienneté et de la stabilité de l’installation de Mme [V] dans les lieux, depuis 2020, lui confère un intérêt élévé à y demeurer.

Le bailleur ayant en outre donné son accord pour que des délais supensifs soient accordés à sa locataire, il apparaît proportionné au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée de la locataire d’accorder à Mme [V] les délais suspensifs qu’elle sollicite pour se libérer de sa dette, par mensualités de 500 €, et selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Il apparaît également proportionné, au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée des locataires, de suspendre les effets de la clause pendant le délai ainsi octroyé, étant précisé qu’au premier défaut de paiement, l’expulsion des locataires demeurera possible.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure coût du commandement compris.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 28 août et 4 septembre 2020 entre la SEM LIGERIS et Mme [R] [V] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 7] – et l’emplacement de stationnement sis à la même adresse sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [V] à verser à la SEM LIGERIS la somme de 6.313,16 euros arrêtée au 14 août 2025 (échéance du mois de juillet 2025 inclus) au titre de la dette locative ;

AUTORISE Mme [R] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de cinq cents euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [R] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEM LIGERIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [R] [V] soit condamnée à verser à la SEM LIGERIS, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers dus et de la provision sur charges et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,