MINUTE N° : 25/00917

JUGEMENT

DU 17 Novembre 2025

N° RC 24/02464

DÉCISION

réputée contradictoire et en par défaut

Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 351 243 076

ET :

[W] [I]

Débats à l’audience du 26 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TENUE le 17 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [W] [I]

née le 17 Septembre 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/02464

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] METROPOLE HABITAT, anciennement l’OPH [Localité 6] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [W] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 266,49 € hors charges.

Le 24 janvier 2023 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers demeuré infructueux.

Le 2 septembre 2022, la SARL ATEA, commissaires de justice, a constaté l’abandon des lieux par la locataire.

Par ordonnance du 19 septembre 2022 signifiée le 23 septembre 2022 selon les modalités de l’article 659 du code procédure civile, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS a constaté la résiliation du bail et autorisé la reprise du local d’habitation situé [Adresse 3], à TOURS (37000) par le bailleur.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [I] [W] par acte d’huissier du 28 novembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [I] [W] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [I] [W] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [I] [W] au paiement de la somme de 2723,31 € au titre des loyers impayés ;

— la condamnation de Madame [I] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation de Madame [I] [W] au paiement de la somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [I] [W] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX.

Appelée une première fois à l’audience du 6 juin 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 novembre 2024 puis du 26 juin 2025 à laquelle elle a été utilement plaidée.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées à Madame [I] selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile le 6 juin 2025, l’OPH [Localité 6] HABITAT – représenté par son conseil – se désiste de ses demandes tendant à la résiliation du bail, à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation, celles-ci étant devenues sans objet suite à la reprise des lieuxpar le bailleur en date du 15 avril 2024. En revanche, il demande au tribunal de condamner Madame [I] à lui régler une somme de 2356,18 € au titre des loyers impayés ainsi qu’une somme de 6045,49 € au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie ; outre une somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023 signifié à étude, Madame [I] [W] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 proprogé au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 22 janvier 2019, le commandement de payer délivré le 24 janvier 2023 et le décompte de la créance arrêté au 22 avril 2025 faisant apparaître une somme de 12080,02 € à la charge de locataire dont 6387,46 € au titre des dégradations locatives et après déduction du dépôt de garantie de 266,00 €.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 87,81 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Il convient, en outre, de déduire du décompte la somme de 1905,30 € au titre des impayés de loyer arrêtés au 6 octobre 2023 déduction faite des dépens pour un montant de 421,10 € et des frais d’enquête sociale à hauteur de 30,48 € ; et pour lequel le bailleur détient d’ores et déjà un titre exécutoire en raison d’une première procédure engagée et ayant donné lieu à un jugement rendu le 14 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de TOURS.

Aux termes de ses dernières conclusions, l’OPH [Localité 6] METROPOLE HABITAT actualise le montant de sa créance à la somme de 2356,18 € à laquelle il convient de déduire la somme de 87,81 € au titre des dépens.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [I] [W] à verser à l’OPH [Localité 6] METROPOLE HABITAT la somme de 2268,37 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 22 avril 2025.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, le bailleur produit l’état des lieux entrant établi contradictoirement entre les parties le 29 janvier 2019 ainsi que le procès verbal d’état des lieux sortant dressé par la SARL ATEA, commissaires de justice, en date du 14 mai 2024, l’estimation des dégradations locatives et les factures de réparation.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé par la SARL ATEA, commissaires de justice, le 14 mai 2024 que :

— la VMC des toilettes est cassée alors qu’elle se trouvait en bon état à l’entrée dans les lieux;

57,29 € accordé

— une prise de courant dans la chambre 1 est cassée alors que l’installation électrique de la pièce était en bon état à l’entrée dans les lieux ; les mêmes constatations sont faites à propos d’une prise et d’un interrupteur dans la cuisine ;

64,24 € accordé

— le meuble évier de la cuisine, à l’état d’usage à l’entrée dans les lieux, est restitué cassé ;

299,32 € accordé

— un plan de travail avec évier inox et plaques de cuisson incorporée a été aménagé et nécessite une reprise; 31,59 € accordé

— la porte de placard, en bon état à l’entrée dans les lieux, est cassée au niveau de la serrure ainsi que le chambranle ; 47,83 € accordé

— les murs, plafonds et plinthes sont en mauvais état présentant des salissures, des tâches et des écaillements de peinture. Toutefois, il convient de relever que les murs et plafonds des chambres, du débarras 2, de la salle d’eau et du séjour étaient déjà à l’état d’usage à l’entrée dans les lieux ; 1000,00 € accordé

— le tablier de la baignoire est pourri ; 132,55 € accordé

— l’absence de cache sur le globe de la salle d’eau ; 53,81 € accordé

— les poignées de la porte d’eau sont cassées ; 59,31 € accordé

— deux prises de courant sont cassées dans le séjour ; 40,26 € accordé

— les murs revêtus de papier peint dans le séjour sont en mauvais état alors qu’ils étaient à l’état d’usage à l’entrée dans les lieux ; 100,00 € accordé

— les clés du logement n’ont pas été restituées ; 76,00 € accordé

— le logement est restitué sale nécessitant le nettoyage complet du logement. Toutefois, il convient de relever que le bailleur ne justifie pas de la nécessité de décaper le logement alors qu’il est intégralement nettoyé et repeint. 182,25 € accordé

En revanche, pour le reste, le bailleur ne justifie pas de l’existence des dégradations incombant à la locataire et sera donc déboutée de ces demandes.

Ainsi, il convient de condamner Madame [I] [W] à verser à l’OPH [Localité 6] METROPOLE HABITAT la somme de 2144,45 € au titre des dégradations locatives auxquelles il convient de déduire le dépôt de garantie de 266,00 € soit la somme de 1878,45 €.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque l’état des lieux ne peut être établi de façon contradictoire entre les parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [I] [W] sauf en ce qui concerne le procès verbal d’état des lieux sortant dressé par la SARL ATEA, commissaires de justice, en date du 14 mai 2024 pour lequel seule la moitié des frais sera mis à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate le désistement de l’OPH [Localité 6] METROPOLE HABITAT de ses demandes portant sur la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, celles-ci étant devenues sans objet ;

Condamne Madame [I] [W] à payer à l’OPH [Localité 6] METROPOLE HABITAT la somme de 2268,37 € (DEUX MILLE DEUX CENT SOIXANTE HUIT EUROS ET TRENTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers et charges dus au 22 avril 2025 ;

Condamne Madame [I] [W] à payer à l’OPH [Localité 6] METROPOLE HABITAT la somme de 1878,45 € (MILLE HUIT CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET QUARANTE CINQ CENTIMES) déduction faite du dépôt de garantie de 266,00 € au titre des dégradations locatives ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le demandeur de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [I] [W] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection