N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 24 AVRIL 2025

N° RG 24/00822 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JDJB

DEMANDEUR

Monsieur [F] [Z]

né le 30 Juin 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] [Adresse 5]

représenté par Maître Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 4]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [F] [Z] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 1] à [Localité 9].

En mai 2017, est survenue une infiltration dans la salle à manger et dans l’une des chambres de son appartement, sinistre qu’il a déclaré auprès de son assureur, la compagnie GROUPAMA [Localité 7] VAL-DE-LOIRE, qui a missionné Monsieur [E] [V], expert du Cabinet ELEX, aux fins de diligenter une expertise amiable.

Le rapport d’expertise amiable daté du 13 février 2019 a conclu que les infiltrations étaient dues à un défaut d’étanchéité au droit du balcon saillant du logement 77 appartenant à Monsieur [H] [L] ; qu’elles étaient dues à une insuffisance d’entretien du carrelage posé sur le balcon dont seul devait répondre Monsieur [L] ; que les infiltrations migraient certes par les joints défectueux du carrelage mais aussi par la maçonnerie du balcon et de la façade qui sont des parties communes de la copropriété.

Monsieur [F] [Z] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de la Bergeonnerie Ouest par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mai 2019 de procéder aux travaux de remise en état de l’étanchéité de la terrasse de Monsieur [L] ou de lui adresser le paiement de la somme de 1 841,24 euros au titre des frais de travaux de reprises intérieures suite aux dégâts causés par les infiltrations.

Il a également mis en demeure Monsieur [H] [L] par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mai 2019 de procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations et remettre en état son logement selon le devis établi pour un montant de 1 841,24 euros.

En l’absence de réponse à ces courriers, Monsieur [F] [Z] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours qui, par ordonnance du 1er décembre 2020, a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [J] [X].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 31 mars 2023.

Par acte d’huissier du 14 février 2024, Monsieur [F] [Z] a assigné Monsieur [H] [L] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de, au visa de l’article 1240 code civil et de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

— Le DÉCLARER recevable et bien fondé en ses demandes,

— CONDAMNER Monsieur [L] au paiement des sommes de :

—  9 990 euros au titre du préjudice matériel subi par lui avec capitalisation, indexation à la date du paiement sur l’indice du coût de la construction, indice de référence à la date du dépôt du rapport d’expertise, et intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

—  3 000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

— PRONONCER l’exécution provisoire ;

— CONDAMNER Monsieur [L] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [L] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CM&B ET ASSOCIÉS au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à étude d’huissier de justice, Monsieur [H] [L] n’a pas constitué avocat.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur les désordres et les responsabilités :

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’expert judiciaire dans son rapport déposé le 31 mars 2023 a constaté dans le domicile de Monsieur [F] [Z] les désordres suivants :

“Depuis la chambre les traces d’humidité en cueillie de plafond sont nettement visibles, et s’étendent en surface immédiate de la cueillie.

Des traces de moisissures témoignent d’une imbibition lente.

Le prélèvement à l’aide de l’humidimètre FLIR affiche un taux de 60%, ce qui en

période de mois de Juin est fortement élevé, d’autant en traversée de dalle et mur en béton.

Dans l’angle supérieur, le papier peint est imbibé et le décollement est amorcé.

La cueillie en plafond du salon montre les mêmes taches d’humidité et moisissures, bien qu’une tentative de rafraîchissement des peintures semble avoir été réalisée sans remédier définitivement au préjudice.”

L’expert constate que les traces d’humidité sont moins visibles dans la zone du plafond du salon mais il observe la présence de moisissures.

L’expert constate que le balcon de l’appartement de Monsieur [L], situé au dessus de l’appartement de Monsieur [Z], a subi des modifications qui sont demeurées en état d’inachèvement :

“En premier lieu comme dans le cas du balcon Sud (à gauche de celui concerné dans l’affaire) ainsi que celui du requérant, sont revêtus d’un carrelage.

Ce revêtement, si tant est qu’il soit réalisé dans les règles de l’art, apporte une protection suffisante et opérante à la dalle support, et en intrados de celle-ci.

Chez Monsieur [L] en revanche, on retiendra l’absence du revêtement retiré.

Le retrait partiel de la chape de scellement (zone grisée dans le schéma ci-avant)

support au revêtement déposé également, mettant à nu le béton originel.

De l’eau stagne sous la portion de chape de scellement en place.

L’absence de barbacane en pied du garde-corps maçonné empêche l’écoulement de l’eau.

C’est dans cette zone grisée dans le schéma, où l’eau stagne et percole jusqu’à atteindre le logement de Mr. [Z].

La présence de la bande étanche à la jonction du mur et la dalle de balcon, est une tentative de réparation dans le but de proscrire les infiltrations. Cette réparation s’avère inopérante, du fait que l’imbibition provient entre autre depuis le vide entre la chape rapportée, et la dalle d’origine.

Nous avons constaté la présence d’eau résiduelle sous la chape de scellement.

Cette zone source d’infiltration située à l’étage, correspond précisément à l’emplacement de la chambre objet d’allégations, et par épanchement à l’angle du

plafond du salon.

Nous en déduisons qu’il y a corrélation entre désordre subséquent et l’état du balcon propriété de Mr. [L].

Au surplus, nous avons relevé la présence d’humidité en sous-face du balcon concerné.

Celle-ci provient directement de l’extrados dénudé, et l’existence d’une voie d’eau

correspondant au joint de dilatation.

L’étanchéité du joint de dilatation n’opère plus.

En général les balcons ne sont pas de facto étanchés. L’eau s’écoule vers le bord

extérieur suivant une pente réglementaire commune de 1.5 cm par m.

En revanche dans le cas présent, les balcons ont été revêtus d’un carrelage, comme on le distingue, dans le logement de Mr. [Z], et dans le logement contigu à celui de Mr. [L].”

S’agissant des causes des désordres, l’expert conclut :

“ Nous retenons que le fait d’avoir mis à nu la dalle de balcon d’origine, en béton bouchardé, ancienne et probablement poreuse ; de ne pas avoir remplacé à la suite de son retrait le revêtement de protection ; est à l’origine des désordres apparus dans le logement de Mr. [Z] requérant.

De notre avis ces désordres ne sont pas apparus de manière immédiate après la dépose du revêtement depuis le balcon de Mr. [L]. Le temps que l’imbibition du sol percole et migre vers les murs du niveau inférieur et n’atteignent les faces intérieures.

Mais le désordre affectant le logement n°73 est directement lié à l’état du balcon du lot 77.

Le balcon en tant que tel, élément faisant partie de la structure de l’immeuble, est

considéré propriété commune. La couche de béton maigre et revêtement dur sont privatif car rapportés par-dessus un support non privatif.

Aussi les réparations idoines pour remédier aux désordres impactant le balcon de Mr.[L], ne sont pas considérées à la charge de la copropriété. Les 2 couches de revêtements ne sont pas solidaires des éléments constituant l’immeuble et sa structure.

Les travaux de réparations concernant le logement de Mr. [Z] consisteront à remettre en état l’ensemble murs et plafonds impactés.

Le requérant subit un préjudice matériel. S’il ne met pas en cause l’habitabilité du bien, il en demeure que du point de vue des règles d’hygiène, l’apport de l’humidité a favorisé l’apparition et la prolifération des moisissures affectant la qualité de l’air, notamment dans la pièce de sommeil.

De notre avis et au stade de nos opérations, il apparaît que la responsabilité du copropriétaire Mr. [L] serait recherchée.”

Ainsi selon l’expert, la dépose du revêtement de protection du balcon de Monsieur [H] [L] mettant à nu le béton originel est à l’origine des infiltrations dans le plafond de la chambre et du salon de Monsieur [F] [Z].

Monsieur [H] [L] sera donc déclaré responsable des désordres constatés au plafond de la chambre et du salon de l’appartement de Monsieur [Z], pour n’avoir pas remplacé suite à son retrait le revêtement de protection du balcon.

Sur la réparation des préjudices matériels :

L’expert préconise les travaux de remise en état suivants au domicile de Monsieur [F] [Z] :

“- Mise en place du chantier, amenée et repli du matériel

— Protection des sols intérieurs

— Préparation des supports, lessivage, égrainage des murs côté façade, chambre,

salon et cloison séparative, ainsi que les plafonds des 2 pièces impactées.

— Dépose du papier peint cloison de séparation côté chambre, ponçage.

— Application d’une couche de peinture bloquante le long des cueillies de plafond

chambre et salon et sur les zones auréolées, afin d’éviter le ressuage et apparition

de nouveaux spectres.

— Après séchage complet du support, application d’une couche primaire suivie de 2 couches de blanc Mat pour plafond sur la totalité de la surface.

— Application d’une couche primaire sur la paroi côté façade chambre et salon, et sur les 2 faces de la cloison de séparation.

— Application de 2 couches de peinture Hydro-velours en phase aqueuse.”

Il évalue le coût des réparations de remise en état de l’appartement de Monsieur [F] [Z] à la somme totale de 4 200 euros.

Il y a lieu à ce titre d’entériner le rapport d’expertise et de faire droit à la demande dans la limite de cette évaluation.

Il y a lieu de constater que Monsieur [F] [Z] ne sollicite pas la condamnation de Monsieur [H] [L] à faire réaliser, au besoin sous astreinte, les travaux de remise en état du balcon conformément aux préconisations de l’expert.

Il sollicite cependant la condamnation de Monsieur [H] [L] à lui payer la somme de 3 850 euros correspondant aux travaux d’étanchéification du balcon ainsi que la somme de 1800 euros au titre des travaux de remise en état de l’intrados du balcon.

Il devra cependant être débouté de cette demande d’indemnisation au titre de travaux qui se situent sur le balcon dont il n’est pas propriétaire et qu’il ne pourra donc effectuer ou faire effectuer de son propre chef.

Sur la réparation du préjudice immatériel :

S’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire, Monsieur [F] [Z] demande la réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral à hauteur de 3 000 euros.

L’expert indique en effet en conclusion de son rapport que :

“Le requérant subit un préjudice matériel. S’il ne met pas en cause l’habitabilité du bien, il en demeure que du point de vue des règles d’hygiène, l’apport de l’humidité a favorisé l’apparition et la prolifération des moisissures affectant la qualité de l’air, notamment dans la pièce de sommeil.”

Il résulte du rapport d’expertise que Monsieur [F] [Z] subit depuis l’apparition des infiltrations en mai 2017 un préjudice de jouissance au regard de l’importante humidité et des traces de moisissures qui affectent la qualité de l’air de deux pièces de son logement. Il a également subi un préjudice moral évident compte tenu de l’immobilisme du défendeur et de la lourdeur de la procédure judiciaire qu’il a été contraint d’engager.

Il sera en conséquence fait droit à sa demande d’indemnisation à hauteur de 3 000 euros.

Sur les demandes accessoires :

La capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Partie perdante, Monsieur [H] [L] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Il sera fait droit à la demande d’application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour obtenir gain de cause, Monsieur [F] [Z] a dû engager des frais dont il serait inéquitable qu’il conserve l’entière charge.

Monsieur [H] [L] sera en conséquence condamné à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [H] [L] à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de QUATRE-MILLE-DEUX-CENTS (4 200) euros au titre des travaux de remise en état de son appartement actualisée selon l’indice du coût de la construction, indice de référence à date du dépôt du rapport d’expertise le 31 mars 2023 et à la date du présent jugement, outre la TVA en vigueur ;

Déboute Monsieur [F] [Z] de sa demande d’indemnisation au titre des travaux d’étanchéification du balcon à hauteur de 3 850 euros et au titre des travaux de remise en état de l’intrados du balcon à hauteur de 1800 euros ;

Condamne Monsieur [H] [L] à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de TROIS-MILLE (3 000) euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Condamne Monsieur [H] [L] à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de DEUX-MILLE (2 000) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [H] [L] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

Fait droit à la demande d’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL CMB et associés

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

B. CHEVALIER