TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Z] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Anne GUALTIEROTTI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06103 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J7V

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 24 juillet 2025

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Duret [Adresse 5] et [Adresse 3] représenté par son syndic la Société MYRABO sise [Adresse 9]

représentée par M^e Anne GUALTIEROTTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0051

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [X]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Karine METAYER, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 24 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06103 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J7V

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [X] est propriétaire des lots n°13 et n°221, composés d’un appartement et d’une cave, dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré AN [Cadastre 1] SEC [Localité 11] n°[Cadastre 8], soumis au régime de la copropriété représentant 56/10019ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [Z] [X] a été condamné une première fois par jugement du tribunal d’instance en date du 3 novembre 2016 à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 8 682,46 euros, outre 275,79 euros au titre des frais de recouvrement et 1 000 euros de dommages et intérêts et 1500 euros de frais irrépétibles.

En raison de nouveaux impayés de charges de copropriété, Monsieur [Z] [X] a été condamné par jugement du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2020 à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 9 875,58 euros suivant décompte arrêté au 18 décembre 2018, 32 euros au titre des frais de recouvrement, outre 1000 euros de dommages et intérêts et 2000 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir à nouveau des impayés, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa [Adresse 10] [Adresse 5] et [Adresse 2], représenté par son syndic la SOCIÉTÉ MYRABO en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

6 099,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023, sur la somme de 3 758,97 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus ;800 euros de dommages et intérêts ;1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa [Adresse 10] [Adresse 5] et [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Monsieur [Z] [X] (56/10019ème) et qu’il a déjà fallu l’intervention deux décisions de justice, ainsi que des procédures d’exécution forcée pour que des paiements interviennent.

A l’audience du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa [Adresse 10] [Adresse 5] et [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Le syndicat des copropriétaires souligne qu’aucun règlement n’est intervenu depuis l’assignation.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [Z] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 24 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°13 et n°221, indiquant la répartition des tantièmes (56/10009èmes) établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [X] ;

les précédents jugements du 3 novembre 2026 et du 15 janvier 2020 ;les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré ;les relevés individuels de charge pour la période ;l’historique du compte du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6099,66 euros (en ce inclus 599,93 euros de frais) ; les procès-verbaux des assemblées générales des 3 février 2020, du 31 mars 0221, 17 mars 2022, 21 mars 2023, et 2 avril 2024 ;les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés ;un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024 valant mise en demeure sur la somme de 4 556,54 euros ; le contrat de syndic ;

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6 099,66 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 599,93 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5 499,73 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 juin 2024 valant mise en demeure, à hauteur de 4 556,54 euros, et à compter de l’assignation du 6 novembre 2024 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, aucune demande spécifique n’est sollicitée à ce titre.

Il n’y a donc pas lieu à statuer sur les frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [Z] [X] présente, de manière récurrente depuis plus de 10 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 3ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Duret [Adresse 5] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SOCIÉTÉ MYRABO :

— la somme de 5 499,73 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 juin 2024 sur la somme de 4 556,54 euros et de l’assignation du 6 novembre 2024 pour le surplus ;

— la somme de 800 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DIT n’y avoir pas lieu à statuer sur les frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa [Adresse 10] [Adresse 5] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SOCIÉTÉ MYRABO, la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.