Décision du 28 Janvier 2026

Minute n° 26/00011

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 35]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS

LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 28 Janvier 2026

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Rôle N° RG 24/00157 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2F3T

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 35]

DEMANDEUR :

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE – (EPFIF)

[Adresse 6]

[Localité 13]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [U]

[Adresse 14]

[Localité 18]

représenté par Maître Ajer DAHMANI de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [P] [K] et Madame [W] [S], commissaires du Gouvernement

[Adresse 12]

[Localité 17]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Juge, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 33]

Madame Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 15 octobre 2025

Date de la première évocation et des débats : 03 décembre 2025

Date de la mise à disposition : 28 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [U] est propriétaire des lots n° 1230 et 1274 du bâtiment B6bis de la copropriété [Adresse 26] [Adresse 23], située [Adresse 3]), ainsi que des 180/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble.

La copropriété [Adresse 26] [Adresse 23] est édifiée sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 19] [Cadastre 15] et AS n° [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

Le lot n° 1230 est un appartement de type F3, situé escalier D, 1er étage. Le lot n° 1274 est une cave numérotée 38, située au sous-sol. Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 34] (ORCOD), comprenant les copropriétés [Adresse 27] et de [Adresse 29], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF).

La copropriété est située dans le périmètre de la [Adresse 39] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, suite à une enquête conjointe préalable s’étant déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus.

Par arrêté préfectoral n° 2024-1278 du 29 avril 2024, l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la [Adresse 39], portant notamment sur le bâtiment B6 bis de la copropriété [Adresse 26] [Adresse 23].

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 3 au 28 juin 2024.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à la partie défenderesse par acte signifié le 17 septembre 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses.

Par une requête reçue au greffe le 12 novembre 2024, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte signifié le 12 novembre 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses.

Par une ordonnance du 12 août 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 15 octobre 2025 à 9 heures 30 et l’audience au 3 décembre 2025 à 9 heures 30.

L’EPFIF a notifié cette décision à la partie défenderesse par acte signifié le 28 août 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation.

M. [D] [U] n’était pas présent et s’est fait représenter par Me [L] lors du transport sur les lieux.

L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu au greffe le 2 décembre 2025. Il sollicite de donner acte de la renonciation expresse de l’exproprié à son droit au relogement et, par conséquent, de fixer la valeur des biens de la partie défenderesse à un montant de 60.246 euros, en valeur libre, décomposé comme suit:

– indemnité principale : 53.860 euros (55 m² x 1.100 €/m²), valeur de la cave intégrée ;

– et indemnité de remploi : 6.386 euros.

Il sollicite le rejet des demandes au titre des frais de déménagement et des frais de suivi de courrier.

M. [D] [U], dans son mémoire reçu au greffe le 3 décembre 2025, sollicite une indemnisation en réparation de la dépossession de ses biens d’un montant de 97.395 euros, en valeur libre, décomposé comme suit:

– indemnité principale : 87.632 euros (56 m² x 1.564,85 €/m²) ;

– et indemnité de remploi : 9.763 euros.

Il demande par ailleurs de dire que l’EPFIF doit lui verser les sommes de 8.862 euros au titre des frais de déménagement et de 658 euros au titre des frais de suivi de courrier.

Il demande enfin de condamner l’EPFIF aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de relever que le mémoire de la partie expropriée a aussi été pris au nom de Mme [N] [J], épouse [U]. Il est expliqué que le bien a été acquis par M. [D] [U] avec des fonds propres, avant son mariage, bien qu’il fasse depuis l’objet d’un financement par la communauté. Il n’est pas fait état d’un contrat de mariage, de sorte que les biens expropriés sont propres à M. [D] [U]. Les parties ont confirmé à l’audience que M. [D] [U] est seul propriétaire des biens expropriés.

Le commissaire du gouvernement, dans ses conclusions récapitulatives n° 1, en date du 27 novembre 2025, reçues au greffe le 28 novembre 2025, propose une indemnité de 73.556 euros, en valeur libre, décomposée comme suit :

– indemnité principale : 65.960 euros (55 m² x 1.320 €/m² – 3.560 € – 3.080 €), valeur de la cave intégrée ;

– et indemnité de remploi : 7.596 euros.

Il accepte les frais de déménagement sur présentation de devis contradictoires.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La partie défenderesse s’est faite représenter à l’audience par un avocat.

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 28 janvier 2026.

Le commissaire du gouvernement, par note en délibérée reçue le 6 janvier 2026, a communiqué l’acte de cession, comme autorisé par le président, afin de connaître la superficie de l’appartement.

Les autres parties n’ont pas formulé d’observations en réponse.

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut d’ordonnance d’expropriation.

Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 28] [Localité 33] [Localité 28] Est, approuvé au conseil de territoire du 17 décembre 2024, et opposable depuis le 15 janvier 2025, date retenue par l’EPFIF et le commissaire du gouvernement, sans opposition de la partie expropriée.

Ils sont situés en zone UPCSB3 – zone de projets.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Copropriété du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu :

La commune de [Localité 25] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 30] à [Localité 31] et dessert [Localité 25]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 21]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du Chêne pointu est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’Etoile du Chêne pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli.

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu réalisée par la commune de [Localité 25] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du gouvernement indique que les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-[Localité 35] et la commune de [Localité 25] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 34] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

[Adresse 20] :

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B6bis de la copropriété [Adresse 26] [Adresse 23].

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; et de quatre étages à usage d’habitation. Il est divisé en quatre corps de bâtiment (A, B, C et D), desservis chacun par un escalier.

Il comprend quarante appartements à usage d’habitation : vingt de type F3 et vingt type F4.

Biens expropriés :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 1230 : un appartement de type F3, situé au 1er étage, escalier D.

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement retiennent une superficie habitable de 55 m², tandis que la partie expropriée 56 m². L’acte de cession, communiqué en cours de délibéré par le commissaire du gouvernement, mentionne une superficie habitable est de 56 m². Il n’est pas communiqué de pièce de nature à remettre en cause cette mesure. Elle sera donc retenue en référence.

L’appartement est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes séparées et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le lot n° 1274 : une cave numérotée 38 située au sous-sol. Elle n’a pas été visitée en raison de la présence de nuisibles.

1.3) S’agissant de l’état d’entretien du bien

L’article L. 322-1, alinéas 1er et 2, du code de l’expropriation prévoit que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

Les parties se sont accordées, à l’issue du transport, pour qualifier l’entretien de l’appartement de bon état. Le commissaire du gouvernement et la partie expropriée ont maintenu, dans leurs dernières écritures, cette qualification.

L’EPFIF soutient cependant que le bien doit être évalué selon un état moyen au motif que la partie expropriée a réalisé des travaux d’embellissement après la déclaration d’utilité publique, dont il ne doit pas être tenu compte. Il communique quatre photographies qu’il dit avoir prises lors de la visite du logement le 8 juin 2023, préalablement à son offre.

L’avocat de la partie exproprié a indiqué, à l’audience, qu’elles ont été prises à la volée et ne sont pas contradictoires.

Il doit cependant être relevé qu’il n’est pas contesté que les photographies ont été prises dans l’appartement de M. [D] [U] lors de la visite des lieux par l’EPFIF le 8 juin 2023. Elles présentent donc une valeur probante suffisante pour être comparées au procès-verbal de transport afin d’apprécier une éventuelle amélioration du bien.

Les photographies ont été versées aux débats et librement discutées par les parties, de sorte que le principe de la contradiction a été respecté.

A l’issue d’un examen attentif, il est relevé que la cuisine a été remplacée par une cuisine intégrée et plus moderne. Néanmoins, la cuisine actuelle a été décrite en très bon état lors de la visite du 15 octobre 2025, alors qu’elle semble en bon état sur la photographie prise le 8 juin 2023. Cette modification n’est donc pas de nature à changer l’évaluation globale de l’état d’entretien de l’appartement.

Une deuxième photographie révèle que la baignoire a été remplacée par une douche, avec bac et rideau. Il n’est cependant pas possible de déterminer avec certitude si la douche remplacée n’était pas en bon état.

Il ne peut donc pas être déterminé de façon certaine que la cuisine et la douche, qui ont été changées, n’étaient pas déjà dans un bon état d’entretien.

Par ailleurs, les deux dernières photographies ne permettent pas, à elles seules, de donner une description précise et exhaustive des deux pièces. Il ne peut s’en déduire que ces dernières ont été améliorées et qu’elles n’étaient pas déjà en bon état d’entretien le 8 juin 2023.

Il résulte de ces constatations qu’il n’est pas justifié de modification apportée par le propriétaire de nature à obtenir une indemnité plus élevée.

Le bien sera donc évalué selon son état d’entretien constaté lors de la visite des lieux du 15 octobre 2025, à savoir un bon état global.

1.4) S’agissant de la situation locative

Les parties s’accordent sur le fait que l’appartement est libre de toute occupation, ce qui a été confirmé lors de la visite sur les lieux et consigné dans le procès-verbal annexé au jugement.

Les parties ne font pas état d’une modification de la situation d’occupation de l’appartement depuis cette date.

M. [D] [U], dans ses dernières écritures, renonce expressément à son droit au relogement au motif qu’il a déménagé et réside désormais en Guadeloupe.

Il sera donc fait droit à la demande de l’EPFIF de donner acte de ce renoncement.

Les biens seront comparés à des cessions de biens libres de toute occupation.

1.5) S’agissant de la méthode d’évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

De plus, la vente d’une place de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

2) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du gouvernement et par la partie expropriée, à un montant total des indemnités principale et de remploi, en valeur libre, compris entre 60.246 euros, montant offert par l’EPFIF et 97.395 euros, montant demandé par la partie expropriée, le montant proposé par le commissaire du gouvernement étant compris entre ceux-ci.

2.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement et de la cave ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots.

La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des petits bâtiments de la résidence du [22] pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, publiées entre 2020 et 2024. Ils seront ci-après numérotés à défaut de numérotation dans les tableaux communiqués.

Il a été retenu que le bien exproprié est en bon état d’entretien. Il convient donc d’écarter les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état.

Ne seront examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements libres de toute occupation dont la consistance est similaire au bien de la partie défenderesse et se trouvant dans un bâtiment de taille comparable.

Réf. n°

Lieu

Lots

Bât.

Parking

Surf.

(m²)

Etat

Prix (hors remploi)

Prix/m²

Situation

Référence de publication

et date de mutation

DEM 1

[Adresse 4]

870

900

1.[Immatriculation 16]

oui

55,66

bon

73.471,20

1.320

libre

2023P 11776

27/04/2023

DEM 2

[Adresse 10]

1219

1269

1844

B20

oui

65,54

bon

76.648

1.200

libre

2021P 13973

2022P 2664

15/07/2021

DEM 3

[Adresse 11]

1350

1395

B7b

non

64,95

bon

82.534

1.271

libre

2022P 21057

05/07/2022

Observation : l’EPFIF réintègre la valeur du parking de 3.200 euros, soit une valeur unitaire retenue de 1.320 euros.

DEM 4

[Adresse 5]

1329

1366

B7b

non

56,71

bon

73.857

1.302

libre

2023P 3660

12/01/2023

Observation : l’EPFIF réintègre la valeur du parking de 1.000 euros, soit une valeur unitaire retenue de 1.320 euros.

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 1.100 euros pour un état moyen d’entretien en valorisation libre, après avoir retranché les indemnités allouées à M. [D] [U] par la présente juridiction, dans son jugement du 16 mai 2024, à hauteur de 3.560 euros, hors remploi, au titre de la dépossession du parking et de 3.080 euros au titre de la dépréciation du surplus.

La partie défenderesse estime que l’offre est insuffisante compte tenu de l’état du logement constaté lors du transport sur les lieux et de l’ancienneté des termes de comparaison, qui ne sont pas probants par ailleurs.

Le commissaire du gouvernement n’émet pas d’observation.

L’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Adresse 23] produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

L’examen des termes de comparaison de l’EPFIF permet les constats suivants.

Le terme de comparaison DEM n° 2 est identique au terme de comparaison CG n° 16. Il en est de même des termes de comparaison DEM n° 1 et CG n° 17. Ils seront ci-après étudiés ci-après les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement.

Les termes de comparaison DEM n° 3 et 4 correspondent à des cessions d’un bien portant sur un appartement de type F3 ou F4, en bon état d’entretien, libre de toute occupation, avec une cave et une place de stationnement.

Ils sont donc retenus pour la comparaison.

M. [D] [U] propose neuf termes de comparaison portant sur des cessions survenues dans la copropriété de la résidence [Adresse 36], située à [Localité 25], entre 2022 et 2024.

Les termes produits sont d’une valeur moyenne de 1.841 euros/m² sur laquelle la partie expropriée applique un abattement de 15 % pour tenir compte de la taille de l’immeuble exproprié tout en retenant qu’il s’agit d’un bien de type F3 en valorisation libre et dans un très bon état. Elle retient donc une valeur unitaire de 1.564,85 euros/m². Elle mentionne un abattement du prix de la place de parking, sans en tirer d’application dans ses calculs.

L’EPFIF critique les termes de comparaison au motif que la copropriété de la résidence [37] n’est pas comparable aux copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu. Elle a été placée sous sauvegarde en 2021 et a fait l’objet de travaux d’isolation, de réfection, des réseaux fluides, de rénovation des parties communes et de résidentialisation. Elle se trouve en très bon état d’entretien à ce jour et présente par ailleurs une situation financière et administrative stable et pérenne. La copropriété du Chêne pointu se trouve, au contraire, dans un état particulièrement dégradé.

Le commissaire du gouvernement considère que les autres copropriétés de l’ORCOD du Bas [Localité 24], en particulier le bâtiment dit [Adresse 38], la résidence de la [32] ou la résidence [37], ne sont pas comparables aux copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu au motif que ces dernières présentent des dégradations avancées et sont vouées à la destruction ou à leur transformation en logements sociaux.

La juridiction relève que les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu présentent un état très dégradé. Il est relevé par l’EPFIF que les bâtiments ont fait l’objet d’un arrêté de péril sur les équipements communs d’immeuble le 24 août 2015, d’un arrêté de péril le 3 septembre 2018, puis d’une levée partielle de péril le 29 octobre 2019. Les bâtiments sont dans l’attente de leur démolition ou, pour les plus petits, d’une réhabilitation importante. Le transport sur les lieux a permis de confirmer cette dégradation.

Au contraire, la copropriété de la résidence [37] a fait l’objet d’un plan de sauvegarde en 2021 et de travaux importants sur sa structure et ses réseaux. Il est démontré que la procédure aux travaux de mise en sécurité a été clôturée en novembre 2021 et que la copropriété a fait l’objet de travaux des parties communes en 2023.

Le constat établi par un commissaire de justice le 18 mars 2024 n’est pas de nature à remettre en cause cette différence d’état d’entretien importante.

De plus, il n’est pas justifié que la copropriété de la résidence [37] se trouve dans une situation financière comparable aux copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, dont les ressources financières sont particulièrement obérées.

Le mauvais état de la copropriété [Adresse 27], tant sur le plan de son état d’entretien que de sa situation financière, ne permet pas de la comparer avec les copropriétés voisines.

Par conséquent, aucun terme de comparaison proposé par la partie expropriée n’est retenu.

Le commissaire du gouvernement propose des termes de comparaison (CDG) répartis dans un tableau de cessions de logements situés dans des bâtiments en R+4 de la copropriété, cave et place de stationnement inclues, en valeur libre.

Seuls sont exposés les termes de comparaison du tableau relatifs aux appartements dans un bon état d’entretien.

Réf. n°

Lots

Bât.

Type

Surf.

(m²)

Etat

Prix (hors remploi)

Prix/m²

Situation

Référence de publication

et date de mutation

CG 16

1269

1219

1844

20

F4

65,54

bon

78.648

1200

libre

2022P 02664

15/07/2021

CG 17

870

900

1924

15

F3

55,66

bon

73.471

1320

libre

2023P 11776

27/04/2023

CG 18

1233

1282

1830

20

F4

65,83

bon

87.572

1320

libre

2023P 25025

24/10/2023

CG 19

1230

1280

1833

20

F3

56,83

bon

75.016

1320

libre

2024P 10781

23/05/2024

L’EPFIF et la partie défenderesse ne formulent pas de critique.

L’examen des termes de comparaison du commissaire du gouvernement permet les constats suivants.

Le terme de comparaison CG n° 16 (correspondant au DEM n° 2) porte sur une cession du 15 juillet 2021, qui remonte à plus de quatre ans. Son ancienneté ne permet pas une juste comparaison. Il sera donc écarté.

Les termes de comparaison CG n° 17 à 19 seront retenus, car ils portent sur des cessions d’appartements de type F3 ou F4, dans un bon état d’entretien, libres de toute occupation, avec cave et place de stationnement. Ils sont donc retenus pour la comparaison.

En conséquence, sont retenus les termes de comparaison suivants :

– DEM n° 3 et 4 pour une valeur proposée de 1.320 euros ;

– CG n° 17 à 19 pour une valeur moyenne de 1.320 euros (CG n° 17 correspond au terme DEM n° 1).

La valeur unitaire moyenne est donc de 1.320 euros.

Il a été précédemment déterminé que la surface utile du bien litigieux est de 56 m².

Il en résulte un montant de 73.920 euros (56 m² x 1.320 €/m²), avant éventuelles déductions.

S’agissant de la demande de prise en compte de l’absence de place de stationnement, l’EPFIF et le commissaire du gouvernement sollicitent de déduire la valeur d’une place de stationnement à hauteur de 3.560 euros. Ils estiment que, lorsque les valeurs unitaires proposées intègrent la valeur de la place de stationnement attachée aux logements, la jurisprudence applique un abattement sur l’indemnité principale pour prendre en compte l’absence de place de stationnement. L’EPFIF précise que l’allocation d’une indemnité pour la perte d’une place de stationnement inexistante conduirait à un enrichissement sans cause. Il invoque un arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 33] le 7 avril 2022 concernant une procédure d’expropriation de la copropriété du [Adresse 23].

La partie défenderesse n’émet pas d’observation sur ce moyen.

En l’espèce, force est de constater que M. [D] [U] a également été propriétaire du lot n° 2366 correspondant à une place de stationnement n° 419, située dans le bâtiment B4, qui était associée à l’appartement litigieux. La présente juridiction, par un jugement du 16 mai 2024, lui a alloué une indemnité de dépossession de 3.560 euros, hors frais de remploi.

Par conséquent, la valeur de la place de stationnement, fixée à 3.560 euros, sera déduite de l’indemnité principale.

Concernant la déduction de l’indemnité pour dépréciation du surplus, demandée par l’EPFIF et le commissaire du gouvernement, il ressort du jugement du 16 mai 2024 précité qu’elle a été fixée à 3.080 euros correspondant à 5 % de la valeur de l’appartement, elle-même fixée à 61.600 euros (1.100 € x 56 m²).

La partie défenderesse n’émet pas d’observation sur ce moyen.

Cette indemnité répare la perte de valeur des autres lots appartenant à M. [D] [U], à savoir l’appartement et la cave litigieux. Or, l’évaluation des lots 1230 et 1274 a été faite en considération de cessions de biens comprenant un appartement, une cave et une place de stationnement ou de biens sans place de stationnement, mais en réintégrant fictivement sa valeur. La valeur de la place de stationnement a été déduit dans un second temps. Aucune moins-value n’a été prise en compte du fait que les biens expropriés ne contiennent pas de place de stationnement. Il en résulte que ne pas déduire cette indemnité pour dépréciation reviendrait à un enrichissement injustifié de la partie expropriée.

Par conséquent, l’indemnité de dépréciation du surplus, fixée à 3.080 euros, sera déduite de l’indemnité principale.

L’indemnité principale de dépossession est donc égale à 67.280 euros (56 m² x 1.320 €/m² – 3.560 € – 3.080 €).

2.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Elle a pour base l’indemnité principale fixée à 67.280 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;

– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;

– et 10% sur 50.960 euros = 5.228 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 7.728 euros.

2.3) S’agissant des indemnités accessoires pour les frais de déménagement et de suivi de courrier

M. [D] [U] soutient avoir été contraint de déménager des lieux en raison de la procédure d’expropriation, ce qui implique d’indemniser ses frais de déménagement et ses frais administratifs et postaux.

L’EPFIF considère que le déménagement en Guadeloupe, à plus de dix mille kilomètres de [Localité 25], ne constitue pas un préjudice directement causé par la procédure d’expropriation. Selon lui, cette décision relève d’un choix personnel de l’exproprié, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée. Il ajoute qu’il en va de même des frais de suivi de courrier du fait que la décision de quitter le logement avant l’expropriation relève d’un choix personnel et ne constitue pas un préjudice directement causé par l’expropriation.

En l’espèce, M. [D] [U] a quitté l’appartement en août 2024, de telle sorte que les biens expropriés ont été évalués en valeur libre. L’EPFIF a signifié son mémoire valant offre le 17 septembre 2024, après le déménagement, ce que confirme la signification par procès-verbal de recherches infructueuses.

Or, dans la mesure où le bien est évalué libre de toute occupation, le déménagement n’est pas directement causé par l’expropriation, mais résulte du choix personnel du propriétaire occupant de changer son lieu de résidence.

L’indemnité de déménagement sollicitée n’est donc pas justifiée.

Il en va de même des frais de suivi de courrier, qui ne sont pas causés directement par l’expropriation.

Les demandes d’indemnités accessoires pour les frais de déménagement et les frais de suivi de courrier seront donc rejetées.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 75.008 euros et se décompose de la manière suivante :

– 67.280 euros au titre de l’indemnité principale ;

– et 7.728 euros au titre de l’indemnité de remploi.

4) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner l’EPFIF, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 15 octobre 2025 ;

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à M. [D] [U] au titre de la dépossession des lots n° 1230 (appartement) et 1274 (cave) du bâtiment B6 bis de la copropriété [Adresse 26] [Adresse 23] située [Adresse 2] [Localité 1], ainsi que les 180/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble, à la somme de 75.008 euros (soixante-quinze mille huit euros), en valeur libre ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 67.280 euros au titre de l’indemnité principale ;

– et 7.728 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

DONNE ACTE de la renonciation expresse de M. [D] [U] à son droit au relogement ;

REJETTE les demandes d’indemnités accessoires au titre des frais de déménagement et des frais de suivi de courrier ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à payer à M. [D] [U] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France aux dépens de première instance.

Cécile PUECH

Greffier

Thomas SCHNEIDER

Juge