MINUTE N° : 25/00848

JUGEMENT

DU 24 Septembre 2025

N° RC 25/00061

DÉCISION

contradictoire et en dernier ressort

[D] [T]

ET :

[H] [Z]

Débats à l’audience du 19 Juin 2025

copie et grosse le :

à Mme [T]

copie le :

à M. [Z]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 24 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 24 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [D] [T]

née le 08 Juin 1997 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’une Part ;

ET :

Monsieur [H] [Z]

né le 21 Avril 1950 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 juin 2019 à effet du 1er septembre 2019, Monsieur [H] [Z] a loué à Madame [D] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 517 € provisions pour charges comprises et le versement d’un dépôt de garantie de 440 €. Monsieur [N] [T] se portait caution solidaire par acte séparé le 17 juin 2019.

Madame [D] [T] a donné préavis de départ de son logement par courrier recommandé avec accusé de réception le 8 août 2022 pour un départ effectif au 15 novembre 2022. Madame [D] [T] demandait dans ce même courrier à son bailleur de lui produire la justification annuelle des charges locatives récupérables.

Un état des lieux de sortie était dressé contradictoirement entre les parties le 15 novembre 2022.

Par courrier du 19 décembre 2022, Monsieur [N] [T] adressait courrier à Monsieur [H] [Z] pour lui réclamer, entre autre griefs, la restitution de la caution versée par sa fille. Monsieur [H] [Z], le 3 janvier 2023, communiquait en réponse manuscrite le détail des factures EDF (relevé des compteurs et montants correspondant par fournisseurs et périodes). Il précisait alors avoir communiqué le montant des charges récupérables concernant l’énergie lors d’un passage à [Localité 8] fin octobre 2022.

Le 14 février 2023, Madame [D] [T] relançait Monsieur [H] [Z] pour production des justificatifs demandés et tous éléments de nature à expliquer la non restitution de son dépôt de garantie. Elle lui indiquait alors engager une procédure de conciliation, laquelle donnera lieu le 19 juin 2023 à un avis de non conciliation.

Le 3 juillet 2023, Madame [D] [T] saisissait par requête le Tribunal judiciaire de Tours d’une demande de restitution du dépôt de garantie versé soit 440 € avec majoration de 10 % par mois de retard.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2025.

A l’audience, Madame [D] [T] dit avoir rendu son appartement en bon état et souligne ne jamais avoir eu d’état des lieux d’entrée. Elle maintient sa demande au titre d’une restitution tardive du dépôt de garantie et application de la majoration de 10%. Elle affirme que les documents transmis ne sont pas une facture individuelle retraçant sa consommation d’électricité.

Monsieur [H] [Z] précise qu’un état des lieux a bien été dressé tant en entrée qu’en sortie du logement, portant relevé du compteur électrique et que les relevés d’entrée et de sortie ont été acceptés par Madame [D] [T]. Il indique qu’il y a bien un compteur individuel dans le logement. Il explique avoir toujours cherché à obtenir les meilleurs tarifs des fournisseurs d’énergie pour ses logements en location et ajoute qu’il a fait installer peu de temps après l’entrée dans les lieux de la locataire une pompe à chaleur pour diminuer la consommation d’énergie

L’affaire est mise en délibéré au 12 septembre 2025, prorogé au 24 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

L’article 750-1 du Code de procédure civile dispose, qu’à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 € ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées à l’article R 211-3-4 et R 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal du voisinage.

L’article 826 du même Code, permet, en cas d’échec total ou partiel de la tentative préalable de conciliation, au demandeur de saisir la juridiction aux fins de jugement de tout ou partie de ses prétentions initiales.

En l’espèce, il est justifié de l’échec d’une tentative de conciliation, faute d’accord des parties sur les sommes demandées.

En conséquence, il y lieu de déclarer recevables les demandes.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et de paiement d’une majoration de retard

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, à propos du dépôt de garantie :

« Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

Par ailleurs, aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification… Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Monsieur [H] [Z] a produit le contrat de location qui mentionne notamment que le logement est à “chauffage individuel + cheminée”. Ce contrat précise au paragraphe 3.3 les modalités relatives aux charges. Il communique par ailleurs l’état des lieux d’entrée portant relevé du compteur électrique situé dans l’entrée du logement au 8 septembre 2019 : “46186 kwh – ligne 1" et un état des lieux de sortie avec un relevé au 15 novembre 2022 du compteur – ligne 1 à “66 615 kwh”.

Madame [D] [T] mentionne ne pas avoir eu en retour le document d’entrée dans les lieux signé par le propriétaire, elle produit cependant l’exemplaire signé par ses soins, pleinement concordant avec le document produit par Monsieur [H] [Z]. Les relevés de consommation électrique mentionnés dans les états des lieux peuvent donc être retenus.

L’article 23 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 précise que “les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle… Lorsque la régularisation des charges ‘a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande”.

Monsieur [H] [Z] produit les factures d’électricité émises par les différents fournisseurs d’énergie pour la période concernée pour le logement [Adresse 1] :

— EDF des 18 octobre (49 192 kwh) et 10 novembre 2019 (51 346kwh) soit une consommation depuis le relevé de compteur à l’entrée dans les lieux de 350,25 €

— EKWATEUR de novembre 2019 à octobre 2021 pour un montant total de 3 805,26 €

— EDF de novembre 2021 au 15 novembre 2022 pour un montant de 2 261,36 €.

Il établit ainsi un calcul sur la base de relevés de compteur “à chaque changement de fournisseur d’énergie” sans produire à la procédure d’éléments propres au compteur installé dans le logement de Madame [D] [T]. Il n’en demeure pas moins que le relevé de sortie au regard du relevé d’entrée affiche une consommation d’électricité de 20 429 kwh pour la période d’occupation du logement, soit de septembre 2019 au 15 novembre 2022.

Madame [D] [T] ne justifie pas avoir acquitté par ailleurs des factures d’électricité pour ce logement pour lequel une fourniture d’électricitéa bien eu lieu. Elle conteste devoir payer des charges au titre de sa consommation électrique sans qu’il ne ressorte des documents contractuels qu’une telle consommation était incluse dans le montant du loyer payé, le contrat de location mentionnant une provision pour charges sans cependant en indiquer le montant. Madame [D] [T] est donc bien redevable de ses charges. Se pose en revanche la question du montant de ces charges. En effet, le bailleur produit uniquement un relevé de charges établi par ses propres soins, sans produire de relevé du sous-compteur EDF. Il produit cepedant les factures des différents fournisseurs d’énergie pour la période d’occupation du logement et les modalités de son calcul, sans que celles-ci aient été contestées expréssément par la locataire.

Par rapprochement entre les factures des fournisseurs d’électricité produites et les informations relatives aux relevés de compteur intermédiaires telles que communiquées – bien que non contradictoires, il ressort que la consommation d’électricité, sur la base des tarifs unitaires, s’élèverait à 3 285,66 €. Le montant total des provisions versées au titre des charges, non contesté par Madame [D] [T], est de 2 820 € soit une différence restant due de 465,66 €.

Monsieur [H] [Z] ne formule pas de demande en paiement du différentiel entre le dépôt de garantie (440 €) et ce montant ainsi calculé.

Madame [D] [T] sera déboutée de sa demande en restitution de son dépôt de garantie et en paiement de la majoration de 10%.

Sur les demandes accessoires

Aucun dépens n’a été engagé pour la présente procédure, l’action ayant été faite par requête auprès du Tribunal.

Aucune demande n’est formée au titre des frais irrépétibles par les parties.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevables les demandes formées par Madame [D] [T] ;

Déboute Madame [D] [T] de sa demande en restitution du dépôt de garantie et majoration pour restitution tardive ;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le vingt quatre septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, La juge des contentieux de la protection,