TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 11]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00848

N° Portalis DBY2-W-B7J-H5WA

JUGEMENT du

09 Septembre 2025

Minute n° 25/00806

Syndic. de copro. ensemble immobilier [Adresse 3]

C/

S.A.S.U. KIMPI

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Benjamin JAMI

Copie conforme

M^e Alexandra PETINOS

S.A.S.U. KIMPI

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 09 septembre 2025,

après débats à l’audience du 03 Juin 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président au tribunal judiciaire,

assisté de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3]

[Localité 8]

agissant poursuites et diligences de son syndic, la S.A.S. LAMY,

immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 487 530 099,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 10]

pris en son agence LAMY [Localité 11] située [Adresse 12]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Alexandra PETINOS, avocat au barreau d’ANGERS, substituant Maître Benjamin JAMI (SELARL BJA), avocat au barreau de PARIS (75),

ET :

DÉFENDERESSE

La S.A.S.U. KIMPI

immatriculée au RCS de [Localité 13]-METROPOLE sous le n° 842 856 064

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 9]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

non comparante, ni représentée,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

la Sasu KIMPI est propriétaire des lots numéros 9, 14, 15, 16, 17 et 38 dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 11].

la Sasu KIMPI a été mise en demeure par courrier recommandé distribué le 15 mars 2024 de s’acquitter des charges de co propriété impayées.

Par acte de commissaire de Justice en date du 12 avril 2024 il lui a été fait commandement de payer la somme de 1.310,70 euros au titre des charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à Angers, représenté par son Syndic la sas LAMY, a fait assigner la Sasu KIMPI devant le Tribunal Judiciaire d’ ANGERS à l’audience du 3 juin 2025.

Au terme de son acte introductif d’instance le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 11] a sollicité la condamnation de la Sasu KIMPI au paiement des sommes suivantes avec exécution provisoire de droit :

—  3.863,50 euros au titre des charges courantes et frais d’impayés, échéance du 4e trimestre 2024 incluse avec capitalisation des intérêts ;

—  2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

outre la condamnation de la Sasu KIMPI au paiement des entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 11] a exposé que la Sasu KIMPI, de manière régulière, n’était pas à jour de ses charges de copropriété malgré les mises en demeure réalisées, que le syndicat des copropriétaires se trouvait contraint de faire une avance de fonds qui générait un préjudice financier dont il demandait réparation.

la Sasu KIMPI , régulièrement assignée à personne habilitée à recevoir l’acte n’a été ni présente ni représentée à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 9 septembre 2025, la partie présente étant informée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale :

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 11] produit à l’appui de ses demandes la preuve de la propriété des lots par la Sasu KIMPI, les appels de provisions sur charges de l’année 2024, le procès-verbal d’assemblée générale du 22 juin 2023 ayant notamment approuvé le budget prévisionnel de l’année 2024, le procès-verbal d’assemblée générale du 20 juin 2024 ayant notamment actualisé le budget prévisionnel 2024, approuvé le budget prévisionnel 2025 et reconduit la société NEXITY LAMY en qualité de syndic ainsi que le dernier décompte actualisé du compte de charges de la Sasu KIMPI s’établissant à la somme de 3.989,63 euros comprenant le solde des appels de l’année 2024, les appels du 1er et 2e trimestre 2025 l’appel numéro 1 pour l’élaboration du DPE collectif, l’appel du 1er juin 2025 pour l’avance de trésorerie ainsi que les appels du 1er janvier et 1er avril pour le fonds travaux ALUR 2025.

Toutefois le tribunal ne peut pas statuer au delà de la demande présentée dans l’assignation qui ne comportait pas de mention d’actualisation possible ultérieure.

la Sasu KIMPI sera, au vu des pièces produites, condamnée au paiement de la somme de 3.863,50 euros au titre des charges et frais de mise en demeure résultant du contrat de syndic, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

En application des dispositions de l’article 1343-2 nouveau du Code Civil les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce il n’y a pas lieu de rejeter la demande formée par Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 11] au regard de l’ancienneté de la dette et du comportement de la Sasu KIMPI.

Sur la demande de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil :

En application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil les dommages et intérêts dues à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la Sasu KIMPI ne justifie d’aucune circonstance de nature à expliquer son retard dans le paiement des charges.

Cette défaillance répétée sans explication caractérise une mauvaise foi qu’il convient de sanctionner étant entendu que l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de réaliser l’avance des fonds nécessaires constitue un préjudice financier indemnisable.

La Sasu KIMPI sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile :

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il paraît équitable en l’espèce d’allouer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 11], une somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens à la charge de la Sasu KIMPI.

En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de la Sasu KIMPI.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE la Sasu KIMPI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 11] :

— la somme de trois mille huit cent soixante-trois euros et cinquante centimes (3.863,50 euros) au titre des charges de copropriété courantes et frais de mise en demeure résultant du contrat de syndic, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la somme de cinq cents euros (500,00 euros) à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de mille cinq cents euros (1500,00 euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et impayés depuis plus d’un an ;

DÉBOUTE Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 11] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la Sasu KIMPI au paiement des entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier, Le Président,