MINUTE N° : 25/01081

JUGEMENT

DU 28 Novembre 2025

N° RC 25/00250

DÉCISION

contradictoire et en dernier ressort

[C] [Y]

ET :

[U] [J]

[G] [N]

Débats à l’audience du 25 Septembre 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

à M^e DACHICOURT

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 28 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. DELHAYE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 28 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [C] [Y]

née le 25 Janvier 1948 à [Localité 6], domiciliée : chez Mme [I] [D], [Adresse 3]

représentée par M^e Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Madame [U] [J]

née le 07 Septembre 1997 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale n°2025/3096 délivrée le 13/06/2025 par le bureau d’aide juridictionnel de [Localité 8]

représentée par M^e Clémentine DACHICOURT, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Monsieur [G] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 09/10/23, Mme [C] [Y] a donné à bail à Mme [U] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 539 euros, hors charges.

Par acte du 10/10/23, M. [G] [T] s’est porté caution des engagements de Mme [U] [J].

Mme [C] [Y] a fait signifier le 11/10/2024 une sommation d’avoir a respecter les clauses du bail à Mme [U] [J].

Cette sommation n’a pas été suivie d’effet .

Elle saisit le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours par acte de commissaire de justice délivré le 30.12.24 aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

— ordonner l’expulsion de Mme [U] [J] ainsi que de tout occupant, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Mme [U] [J] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :

la somme de 2 183,65 euros au titre de la dette locative

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Mme [U] [J] solidairement avec la caution aux dépens.

À l’audience, Mme [C] [Y] maintient ses demandes et actualise la dette locative à 5324.71€.

Elle fait valoir que Mme [U] [J] n’use pas paisiblement des lieux loués et qu’elle n’a pas payé plusieurs loyers.

Mme [U] [J] demande de débouter Mme [C] [Y] de sa demande de résiliation fondée sur l’absence d’usage paisible des lieux, de lui accorder des délais de paiement et, subsidiairement, la suspension des effets de la résiliation.

Elle fait valoir que les éléments relevés par sa bailleresse au titre de l’usage paisible des lieux ont existé de manière épisodique et qu’il n’y a plus de difficulté quant à l’usage paisible du bien.

En outre, elle indique que FONCIA, gestionnaire, a tenté de prélever, outre le loyer, les frais de constat d’huissier de sorte que, faute d’approvisionnement suffisant, le prélèvement s’est trouvé rejeté et qu’elle n’a pu payer son loyer en ce que FONCIA n’accepte que les paiements sur sa plate-forme en ligne sur laquelle le choix du montant n’est pas possible.

MOTIFS

I. Sur la demande de résiliation pour absence d’usage paisible des lieux loués

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : […]

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, Mme [C] [Y] allègue que :

— le chien de Mme [U] [J] aboie en journée et la nuit, défèque sur le balcon et dans les parties communes de l’immeuble,

— le balcon de la locataire est rempli de détritus

— il y a régulièrement des cris (disputes, hurlements).

Elle produit les éléments suivants :

— un procès-verbal de constat du 24 juillet 2024 indiquant notamment: « présence de coulures blanchatres ou marrons sur le revêtement situé » sur la partie basse du balcon ; « la structure du revêtement semble détériorée » ; « des auréoles marrons types traces d’humidité ; « la végétation du massif situé en dessous [du balcon] est abîmée, comme « brûlée »

— un procès-verbal de constat du 31 août 2024 indiquant notamment : :

— pour le 9 août 2024 : « des traces de coulures, de salissures et d’excréments sont visibles sur le rebord du balcon» ; « la partie située sous le balcon de Madame [J] les feuilles de lierre sont mortes » ; « la présence de nombreux excréments, certains semblent secs tandis que d’autres semble plus récents » ; « une auréole jaunâtre est présente au niveau de la zone ajourée du balcon » ;

— pour le 30 août 2024 : « des traces de coulures, de salissures et d’excréments sur le rebord » du balcon ; « la présence de nombreux excréments d’aspect récents » ; « l’auréole jaunâtre précédemment constatées est toujours visible »

— pour le 31 octobre 2024 : « je peux entendre de manière très nette des aboiements de chiens » ; la présence de nombreux excréments, dont certains d’aspect récents, sur le balcon » ; « une flaque jaune est visible au sol » du balcon ; « des aboiements et pleurs de chiens proviennent de ce logement » ; « une forte odeur d’urine se dégage du buisson situé sous ce balcon » ; « le chien ne cesse d’aboyer. Je peux l’entendre à 240 mètres »

— une sommation du 11 octobre 2024 de respecter les clauses du bail faisant état des éléments sus-évoqués

— une pétition, non datée, du plusieurs voisins faisant état des aboiements, des déjections canines et sur le balcon et l’écoulement sur le lierre en contrebas qui a brûlé, l’obligation pour l’agent d’entretien de nettoyer l’urine du chien dans l’ascendeur, l’agressivité du chien déambulant sans laisse dans les parties communes, la présence de détritus sur le balcon qui tombe sur le passage d’entrée des immeubles, les disputes et hurlements nocturnes.

Mme [U] [J] ne conteste pas les éléments constatés par huissier de justice mais indique que les déjections canines étaient dues au fait que la « dog-sitter » n’avait pas nettoyé suffisamment régulièrement le balcon, que les cris sont relatifs à des violences conjugales (séparation en avril 2024), que la dégradation des plantes en bas du balcon est due au produit de nettoyage utilisé (javel).

Elle produit les éléments suivants :

— un courriel de la gardienne de son chien durant son absence qui semble être daté du 10 août 2025 et qui indique que tout se passe bien avec le chien

— des éléments médicaux de février et mars 2023 montrant des lésions dont la description est compatible avec des violences

— une attestation d’une amie (pièce 5) mentionnant le mal-être de Mme [U] [J] durant le second semestre 2024, les allers-retours qu’elle faisant entre son domicile et celui de son amie, et les menaces de l’ancien compagnon de cette dernière, et qualifiant le chien « d’adorable »

— une attestation d’une ancienne colocataire (pièce 6) attestant des menaces et violences de l’ancien compagnon de Mme [U] [J], que le chien est en bonne santé et qu’il a pu, alors qu’il était chiot, manifester quelques pleurs ou couinements

— une attestation d’une collègue de travail (pièce 7) indiquant qu’elle a gardé le chien en juin 2023, puis à deux reprises par la suite, et qu’il n’y a eu aucune difficulté, que c’est un chien gentil.

Les éléments précédents montrent que Mme [U] [J] a pu être victime de violences conjugales de sorte que les cris, insultes et autres, ne sauraient être retenus.

S’agissant des dégradations des végétaux, elles ont été constatés à plusieurs reprises entre août et octobre 2024. La preuve de la cause de ces dégradations n’est établie par aucune des parties. En outre, la pièce 13 (non datée) semble montrer que la végétation a repoussé.

S’agissant des autres éléments, ils sont datés du second semestre 2024 et rien n’indique que les nuisances notamment liées au chien continuent toujours à ce jour.

Par conséquent, Mme [C] [Y] sera déboutée de sa demande.

II. Sur la demande de résiliation pour non paiement du loyer et les demandes de délais

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1343-5 du même code dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il existe une dette locative de 5324.71€ au 16/09/25 (comprenant la somme de 227.56€ de frais commandement de payer) selon décompte produit.

Mme [U] [J] produit un courriel envoyé à Foncia dans lequel elle indique qu’elle souhaite payer son loyer mais pas les frais de constat.

Il apparaît dans les documents « situation de compte » pour 2024 (pièce 9 demandeur) que des frais de constat ont été ajoutés dans le décompte des loyers et charges, ce qui n’aurait pas du être.

Ainsi, il résulte de ces éléments que l’absence de paiement en 2024 n’est pas imputable à la locataire.

Cependant, pour l’année 2025, il existe bien une dette locative dont le non paiement ne saurait être imputable à la faute du gestionnaire immobilier.

La dette locative s’établit au jour de l’audience à hauteur de 3585.15€, déduction faite des frais du commandement de payer de 227.56€ du 7 janvier 2025 et du paiement de la somme de 1512 euros le 22 septembre 2025 entre les mains de la propriétaire.

La reprise du versement du loyer, la volonté d’apurer les dettes et le contexte particulier de l’affaire conduit à considérer les manquements comme n’étant pas suffisamment important pour prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Par ailleurs, il convient de permettre à Mme [U] [J] de s’acquitter de sa dette en plusieurs mensualités.

Par conséquent, Mme [C] [Y] sera déboutée de sa demande de résiliation, d’expulsion, Mme [U] [J] sera condamnée à payer la dette locative de 3585.15€ et des délais de paiement lui seront accordés.

III. Sur les demandes et mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner chaque partie à la moitié des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, aucune partie ne perdant son procès, Mme [C] [Y] sera déboutée de sa demande.

DISPOSITIF

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par décision mise à disposition auprès du greffe, rendue contradictoirement et en dernier ressort

DÉBOUTE Mme [C] [Y] de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [U] [J], solidairement avec [G] [T], à payer à Mme [C] [Y] la somme de 3585.15€ euros au titre de la dette locative, et ce en 24 mensualités de 150 euros (la dernière mensualité devant solder l’intégralité de la dette) avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance;

RAPPELLE que le locataire peut toujours solder sa dette avant la fin du délai fixé ;

DIT que si la dette n’est pas soldée à la fin des délais fixés, la dette sera immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [U] [J] et Mme [C] [Y] à la moitié des dépens ;

DÉBOUTE Mme [C] [Y] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Tours.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION