MINUTE N° : 25/00123

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RG 25/01232 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JS3R

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] COTEAUX [Adresse 6] [Localité 10] [Adresse 1]

ET :

[Z], [J],[V], [F] [N]

[E], [K], [C], [G] [S]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats

GREFFIER : C. FLAMAND lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 avril 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 21 MAI 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] [Localité 10] 1 représenté par son syndic l’agence [Adresse 12], demeurant [Adresse 4]

non comparant, représenté par M^e PAYOT substituant Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de Tours – 41#

D’une part ;

DEFENDEURS

Madame [Z] [N]

née le 16 Mars 1952 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [E] [S]

né le 02 Avril 1997 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

Non comparants, ni représentés

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [J] [N] et M. [E] [S] sont propriétaires des lots n°301 et 336 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13].

Le 6 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a donné assignation à Mme [Z] [J] [N] et M. [E] [S] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la même loi, du contrat de syndic et des articles 1240 du Code civil et 700 du code de procédure civile

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 1737,20 euros correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 28 février 2025 [ décompte au 20 décembre 2024], incluant les frais exposés ;la somme provisionnelle de 746,50 € au titre des charges de copropriété à échoir; la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir la somme de 1737,20 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 2 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 6 février 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 31/09/2023 au 31/08/2024, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/09/2025 au 31/08/2026 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 20 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1389,2

Frais sollicités 348,00

TOTAL 1737,2

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [Z] [J] [N] et M. [E] [S] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 20 décembre 2024 à hauteur de la somme de 1389,20 euros.

Les lettres de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [Z] [J] [N] et M. [E] [S] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1389,20 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 20 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est partiellement justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 32 euros.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 288 €.

***

Mme [Z] [J] [N] et M. [E] [S] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 320 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)»

Par courriers recommandés avec avis de réception en date du 31 décembre 2024 et du 06 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a mis en demeure Mme [Z] [J] [N] et M. [E] [S] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Mme [Z] [J] [N] et M. [E] [S] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 746,50 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir de lexercce computable en cours (entre le 01/03/2025 et le 31/08/2025) au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En ne payant pas leurs charges, et alors que leur défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire du 5 mars 2024 – pièce 10 demandeur), Mme [Z] [J] [N] et M. [E] [S] ont mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500 euros.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [Z] [J] [N] et M. [E] [S] seront tenus solidairement aux dépens. En l’absence de certification et de signature du bordereau d’inscription produit, ceux-ci ne sauraient cependant inclure les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement de défaut rendu en dernier ressort,

Condamne solidairement Mme [Z] [J] [N] et M. [E] [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] les sommes suivantes :

1.389,20 € (MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-NEUF EUROS VINGT CENTIMES) euros au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus selon décompte du 20 décembre 2024;320,00 € (TROIS CENT VINGT EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; 746,50 € (SEPT CENT QUARANTE-SIX EUROS CINQUANTE CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour la période du 01/03/2025 au 31/08/2025 ;

Condamne solidairement Mme [Z] [J] [N] et M. [E] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement Mme [Z] [J] [N] et M. [E] [S] aux dépens ;

Rejette la demande formulée au titre des frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

Condamne solidairement Mme [Z] [J] [N] et M. [E] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 1000,00 € (MILLE EUROS)en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT