TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/03070 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FGH2

Minute 25-

Jugement du :

16 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDERESSES :

Madame [L] [Y] NÉE [R]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [X] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 8]

ayant pour mandataire la société SAS LAMY, [Adresse 3]

représentées par M^e BRUMM avocat au barreau de LYON

ET

DÉFENDEURS :

Madame [F] [K]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparant en personne

Monsieur [S] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 30 avril 2018, Madame [L] [Y] née [R] et Madame [X] [Y] (ci-après dénommées les consorts [Y]), ont donné à bail à Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Adresse 5]) moyennant un loyer mensuel révisable de 750 euros, outre 75 euros au titre des provisions sur charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025 pour un montant en principal de 4 555,05 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, dénoncé le 6 juin 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, les consorts [Y] ont fait assigner Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS afin d’obtenir :

— la résiliation du bail des locaux par application de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des locataires ainsi que celle de tout occupant de leur chef ;

— la condamnation solidaire de Mme [F] [K] et M. [S] [E] au paiement de la somme de 7 501,09 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;

— la condamnation de Mme [F] [K] et M. [S] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la liberation effective des lieux ;

— la condamnation in solidum de Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Y] font valoir que Mme [F] [K] et M. [S] [E] ne se sont pas acquittés de l’arriéré locatif, qui plus est dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 23 janvier 2025.

A l’audience du 17 octobre 2025, les consorts [Y], représentées, maintiennent l’intégralité de leurs demandes. Elles actualisent la dette locative à la somme de 9 866,56 euros selon décompte en date du 10 septembre 2025 (loyer de septembre inclus) et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement cité à domicile, Monsieur [S] [E], non comparant, n’est pas représenté.

Madame [F] [K], comparante, reconnaît le montant de la dette locative et sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle propose le versement de la somme de 400 euros par mois en règlement de l’arriéré, en sus du loyer courant. Elle explique s’être acquittée du loyer courant d’octobre 2025. Elle expose avoir des crédits pour un montant total de 15 000 euros. Elle ajoute que M.[E] est débiteur d’une pension alimentaire mensuelle de 400 euros pour l’entretien et l’éducation de ses deux enfants issus d’une précédente union. Elle affirme préparer un dossier de surendettement. Elle travaille ainsi que Monsieur [E] en contrat à durée indéterminée. Elle perçoit un salaire mensuel de 1 250 euros et Monsieur [E] un salaire de 1300 euros. Elle remet au tribunal un courrier commun signé également par Monsieur [E] en date du 17 octobre 2025, aux termes duquel la situation financière du couple est récapitulée et des délais de paiement sollicités afin de se maintenir dans les lieux.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture. Madame [F] [K] travaille à temps partiel comme agent de service dans un établissement pour personnes âgées et Monsieur [S] [E] est chauffeur livreur à plein temps. Les locataires expliquent la dette locative par une régularisation de charges conséquente (1500 euros) intervenue en juillet 2024.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

Madame [K] justifie, comme autorisée en cours de délibéré, des revenus du couple, de son imposition ainsi que du versement du dernier loyer.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [E] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige.

1. Sur la résiliation

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 6 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Les bailleresses ont par ailleurs saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 24 janvier 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2025.

La demande est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail conclu le 30 avril 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2025, pour la somme en principal de 4 555,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2025.

Toutefois, les locataires, parents de deux enfants à charge, sollicitent des délais de paiement suspensifs afin de pouvoir demeurer dans les lieux, s’estimant en capacité d’apurer la dette locative. Madame [K] justifie au cours du délibéré avoir repris le paiement du dernier loyer courant (octobre 2025) par un versement de 1020,00 euros à l’agence gestionnaire le 17 octobre 2025.

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que Madame [F] [K] travaille comme agent de service dans un EPHAD à temps partiel. Pour le mois de septembre 2025, elle justifie percevoir un salaire de 1 357,75 euros et Monsieur, un salaire de 1 746,79 euros.

Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E] sont donc en situation de régler leur dette locative, en sus de leurs charges courantes.

En conséquence, les locataires se verront accorder des délais de paiement tels que précisés au dispositif, lesquels auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

2. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article VII une clause de solidarité entre les co-titulaires du bail s’agissant de l’exécution des obligations du contrat de bail.

Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Les consorts [Y] justifient de leur demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte des sommes dues, actualisé au 19 septembre 2025 à la somme de 9 522,64 euros, expurgé des frais divers : 12 542,64 (appels loyers et charges) – 3 020 (versements).

En conséquence, il sera fait partiellement droit à la demande des consorts [Y], et Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 9 522,64 euros représentant l’arriéré locatif à la date du 19 septembre 2025 (loyer de septembre inclus) et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [F] [K] et M. [S] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne pourra plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

3, Sur les demandes accessoires

Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E], succombant à l’instance, supporteront, in solidum, la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des consorts [Y] les frais irrépétibles qu’elles ont été contraintes d’exposer pour faire valoir leurs droits. En conséquence, Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E] seront condamné in solidum à leur verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Madame [L] [Y] née [R] et Madame [X] [Y] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2018 entre Madame [L] [Y], née [R] et Madame [X] [Y], d’une part, et Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé sis [Adresse 2] à [Localité 10] sont réunies à la date du 24 mars 2025 et que le bail est résilié de plein droit ;

CONDAMNE Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E] à verser à Madame [L] [Y] née [R] et Madame [X] [Y] la somme de 9 522,64 euros représentant le montant de l’arriéré locatif échu et impayé au 19 septembre 2025 (loyer de septembre inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 300 euros chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée en plus du loyer courant et à la même échéance que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [L] [Y], née [R] et Madame [X] [Y] pourront, DEUX MOIS après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les locataires expulsés ou à défaut par les bailleurs,

— que Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E] soient condamnés solidairement à verser à Madame [L] [Y], née [R] et Madame [X] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

— que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant ;

DEBOUTE Madame [L] [Y] née [R] et Madame [X] [Y] de leurs plus amples demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE, in solidum, Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E] à verser à Madame [L] [Y] née [R] et Madame [X] [Y] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, Madame [F] [K] et Monsieur [S] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, greffière.

La greffière La vice-présidente