Tribunal Judiciaire de Tours, Jcp baux, 10 janvier 2025, n° 24/00681

TJ Tours 10 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation de délivrance et d'entretien
La cour a constaté que le logement était démuni d'une porte sécurisée durant la période concernée, privant le locataire de sa jouissance et justifiant ainsi l'octroi d'une indemnité pour préjudice de jouissance.
Rejeté
Préjudice moral allégué
La cour a estimé que le locataire ne produisait aucun élément permettant de démontrer le préjudice moral allégué.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la commune, partie perdante, à verser une somme au titre des frais de justice.
Autre
Fixation du loyer jusqu'à achèvement des travaux
La cour n'a pas statué sur cette demande spécifique dans la décision.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du 10 janvier 2025, Monsieur [K] [B] a assigné la commune d'[Localité 6] pour manquement à ses obligations contractuelles en matière de délivrance et d'entretien de son logement, suite à un cambriolage ayant endommagé la porte d'entrée. Les questions juridiques posées concernent la responsabilité du bailleur et le préjudice subi par le locataire. Le tribunal a jugé que la commune avait effectivement manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible du logement, condamnant la mairie à verser 500,00 € pour le préjudice de jouissance, tout en déboutant Monsieur [K] [B] de sa demande de préjudice moral. La commune a également été condamnée à verser 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, jcp baux, 10 janv. 2025, n° 24/00681
Numéro(s) :	24/00681
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Daniel JACQUESDelphine TROUSSET
Cabinet(s) :	CM & B -COTTEREAU -MEUNIER -BARDON ...
Parties :	COMMUNE D ' [ Localité 6 ]

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 10 Janvier 2025

N° RC 24/00681

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[B] [K]

ET :

COMMUNE D'[Localité 6]

Débats à l’audience du 07 Novembre 2024

copie et grosse le :

à M^e JACQUES

copie le :

à M^e TROUSSET

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [B] [K]

né le 31 Août 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Daniel JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

COMMUNE D'[Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine TROUSSET, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’autre Part ;

RG 24/00681

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [B], locataire d’un logement sis [Adresse 3] à [Localité 6] donné à bail par la commune d'[Localité 6], a dépôsé plainte le 22 mai 2023 pour des faits de vol avec effraction commis dans ledit logement en date du 21 mai 2023.

A l’occasion de ce cambriolage, la porte d’entrée du logement occupé par Monsieur [K] [B] ainsi qu’une porte intérieure dudit logement a été fracturée.

Le 8 août 2023, le locataire a mis en demeure la marie d'[Localité 6] par courrier recommandé avec accusé réception de procéder sans délai aux travaux nécessaires permettant à Monsieur [K] [B] de récupérer la jouissance de son logement, l’accès au logement ayant été condamné par la mairie.

Le 30 août 2023, un procès-verbal de constat a été dressé par la SELARL [M], commissaire de justice, décrivant le système de cadenas mis en place permettant la condamnation de la porte d’entrée du logement.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2023, Monsieur [K] [B] a fait assigner en référé la commune d'[Localité 6] afin, notamment d’enjoindre, à la commune de réaliser les travaux sur la porte d’entrée. Par ordonnance du 21 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection a constaté le désistement d’instance du demandeur.

C’est dans ces conditions que Monsieur [K] [B] a fait assigner la commune d’EPEIGNE LES BOIS par acte de commissaire de justice du 6 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et demande :

— de juger que la commune d'[Localité 6] a manqué à ses obligations contractuelles en matière de délivrance et d’entretien des locaux ;

— de condamner la commune d'[Localité 6] à verser àMonsieur [K] [B] les sommes de 1000,00 € au titre de son préjudice de jouissance et de 1500,00 € au titre de son préjudice moral ;

— fixer le loyer dû parMonsieur [K] [B] à la somme de 350,00 € jusqu’à achèvement des travaux

— condamner la commune d'[Localité 6] à verser àMonsieur [K] [B] la somme de 1500,00 € an application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024 et renvoyée à celle du 7 novembre 2024 à laquelle elle a été utilement plaidée.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [K] [B], représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et justifie des sommes perçues par son assureur au titre des frais de relogement dont il produit les factures, celui-ci ayant été privé de son logement entre le 22 mai et le 19 septembre 2023 du fait du manquement du propriétaire bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien du logement.

En réplique, la commune d’EPEIGNE LES BOIS, représentée par son conseil, demande au tribunal de débouter Monsieur [K] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de le condamner au paiement d’une somme de 1500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que, dans l’attente du remplacement de la porte d’entrée fracturée, elle a pris les mesures conservatoires nécessaires à la sécurisation du bâtiment en mettant en place le système de fermeture le plus adapté aux dégradations commises ; que, en outre, elle n’est pas responsable des délais de fabrication et de livraison de ladite porte. Partant, elle considère ne pas avoir manqué à son obligation contractuelle de délivrance et d’entretien. Elle fait valoir que Monsieur [K] [B], indemnisé par son assureur de ses frais de relogement, n’a subi aucun préjudice financier et ne démontre pas le préjudice moral subi.

RG 24/00681

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire, et ce à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office.

En l’espèce, le demandeur justifie de la tentative de conciliation menée par Monsieur [U], conciliateur de justice à [Localité 5], en produisant le constat d’échec de ladite tentative en date du 13 décembre 2023, les parties n’ayant pas trouvé d’accord.

L’action est donc recevable.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de garantie

Conformément aux articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible du bien loué et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d’entretien normal des lieux loués.

Il convient de rappeler que le bailleur est également tenu à une obligation de délivrance d’un logement décent à son locataire. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence parmi lesquelles figurent les éléments bâtis nécessaires à la sécurité physique et à la santé du locataire tels que le clos et le couvert.

Il est constant que Monsieur [K] [B] a été victime d’un cambriolage à son domicile le 21 mai 2023 par effraction de la porte d’entrée dont la réparation incombe au propriétaire bailleur s’agissant d’un bien immobilier conformément aux conclusions de l’expert mandaté par la BPCE Assurances IARD, assureur du locataire.

Il résulte du procès verbal de constat dressé par la SELARL [M], commissaire de justice, en date du 30 août 2023, que le bâti de la porte d’entrée du logement et la porte elle-même sont fortement endommagés et que ces deux éléments de mensuiserie ont été percés afin de permettre la mise en place d’un cadenas à vélo assurant la condamnation de la porte sans permettre l’étanchéité de celle-ci, un jour de 2 centimètres environ étant présent entre le bâti et la porte.

Par courrier du 8 août 2023, Monsieur [K] [B], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la mairie d'[Localité 6] de réaliser les travaux nécessaires permettant au locataire de récupérer la jouissance de son logement.

Il apparaît à la lecture du courrier officiel du conseil de la mairie d'[Localité 6] en date du 29 septembre 2023 que la porte a été remplacée et que les clés de celle-ci ont été mises à disposition du locataire à compter du 19 septembre 2023.

En outre, le procès verbal de constat dressé par la SELARL [M], commissaire de justice, en date du 25 septembre 2023 laisse apparaître que la porte intérieure de la chambre de Monsieur [K] [B], également fracturée lors du cambriolage le 21 mai 2023, est déposée au sol et que son bâti est hors d’usage. La mairie d'[Localité 6] fait valoir qu’elle ne pouvait procéder à la réparation de cette porte sans accéder au logement hors la présence du locataire. Pour autant, elle ne justifie pas avoir sollicité l’accord de celui-ci avant le SMS adressé à Monsieur [K] [B] le 19 septembre 2023 alors même qu’elle avait parfaitement connaissance des dommages occasionnés à cette porte puisque le remplacement de celle-ci était intégré au premier devis du 5 juillet 2023 mais pas au second en date du 21 juillet 2023.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, durant la période du 22 mai au 19 septembre 2023, le logement donné à bail à Monsieur [K] [B] était démuni d’une porte d’accès vers l’extérieur sécurisée et étanche privant ce dernier de la jouissance du logement durant cette même période et l’obligeant à se loger ailleurs dont il justifie en produisant les factures de relogement du 17 au 19 juillet 2023, puis du 20 juillet au 31 août 2023.

Ainsi, et malgré les diligences réalisées par la mairie d'[Localité 6] pour procéder au remplacement de la porte d’entrée, il convient de constater que le bailleur a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte du développement sus-exposé que la mairie d'[Localité 6] a manqué à son obligation de garantie privant son locataire de la jouissance du bien donné à bail du 22 mai 2023 au 19 septembre 2023.

Le locataire produit des factures de relogement du 17 au 19 juillet 2023, puis du 20 juillet au 31 août 2023 pour lesquelles il a été indemnisé par son assureur. Monsieur [K] [B] ne formule d’ailleurs aucune demande au titre d’un préjudice financier.

En revanche, ces factures démontrent que Monsieur [K] [B] s’est trouvé dans l’impossibilité d’user de la chose louée conformément à sa destination et qu’il en résulte un préjudice de jouissance qu’il convient de réparer. Ainsi, la somme de 500,00 € sera accordée à Monsieur [K] [B].

Monsieur [K] [B] ne produit aucun élément permettant de démontrer le préjudice moral allégué. Ainsi, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

La mairie d'[Localité 6], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de la mairie d'[Localité 6].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en dernier ressort,

Condamne la mairie d'[Localité 6] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de son préjudice de jouissance du fait du manquement de la mairie d'[Localité 6] à son obligation de garantie ;

Déboute Monsieur [K] [B] de sa demande formée au titre de son préjudice moral;

Déboute la mairie d'[Localité 6] de ses demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne la mairie d'[Localité 6] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la mairie d'[Localité 6] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection