Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 3] – tél : [XXXXXXXX01]

13 Janvier 2025

1re chambre civile

50G

N° RG 22/01327 – N° Portalis DBYC-W-B7G-JTWJ

AFFAIRE :

S.A.R.L. PGA IMMOBILIER immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 950 467 761, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[G] [H] [A] [J] épouse [I]

[F] [J]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

GREFFIER :Séraphin LARUELLE lors des débats et Karen RICHARD lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Mai 2024

Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Dominique FERALI ,

par sa mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025,

après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. PGA IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [G] [H] [A] [J] épouse [I]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par M^e Eric SURZUR, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Monsieur [F] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, M^e Eric SURZUR, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous signature privée en date du 26 juillet 2020, Mme [G] [J] épouse [I] a confié à la société à responsabilité limitée (SARL) PGA immobilier un mandat de vente d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], au prix de 670 000 €, la rémunération de l’agent immobilier, d’un montant de 33,5 % TTC de ce prix (en réalité 33 500 €), étant à la charge du vendeur.

Suivant deux autres actes de même forme conclus le 23 juin précédent, M. [F] [J] a mandaté ce même agent immobilier aux fins de vente de deux ensembles immobiliers, situés au même lieu-dit, au prix de 250 000 et de 350 000 €, la rémunération de ce dernier étant fixée à hauteur de 4 500 et 17 500 € TTC.

Une clause pénale a été stipulée dans chacun de ces trois mandats, pour le cas où le vendeur ne ratifierait pas la vente avec l’acquéreur que lui aurait présenté l’agent immobilier, d’un montant équivalent à la rémunération stipulée au profit de ce dernier.

Suivant deux actes intitulés « vente sous conditions suspensives », les consorts [J] ont vendu leurs biens, par l’entremise de la SARL PGA immobilier, le 3 septembre 2020, à M. [D] [B] et à Mme [E] [C], son épouse.

Suivant acte authentique du 11 mars 2021, les parties ont résilié amiablement les deux « compromis de vente » précités, sans indemnité de part et d’autre, en raison de la survenance d’inondations sur une parties des biens vendus.

Par lettres recommandées en date du 30 août 2021, avec accusé de réception, l’avocat de la SARL PGA immobilier a mis en demeure les consorts [J] d’adresser, sous quinzaine, les sommes de 33 500 et 19 500 € à sa cliente au titre de sa rémunération stipulée aux trois mandats précités.

Les parties n’ont tenté aucun mode alternatif de règlement des différends alors qu’elles ont, pourtant, stipulé dans les trois mandats une clause relative à la médiation.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2022, la SARL PGA immobilier a assigné Mme [G] [J] et M. [F] [J] devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement des articles 1217 et suivants du code civil, aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer les sommes de 33 500 €, s’agissant de la première citée et de 19 500 €, en ce qui concerne le second, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2021 et capitalisation, le tout sous bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions n°2, notifiées par le RPVA le 13 avril 2023, la SARL PGA immobilier demande au tribunal de :

Vu les articles 1217 et suivants du code civil,

Vu l’article 1231-5 code Civil,

Juger recevables ses demandes, fins et conclusions,

Rejeter les demandes, fins et conclusions des défendeurs,

Condamner Mme [G] [J] à lui verser la somme de 33.500 € au titre de sa commission, et à défaut à titre de dommages et intérêts, ladite somme majorée des intérêts légaux depuis la mise en demeure du 30 août 2021 et jusqu’à parfait paiement ;

Condamner M. [F] [J] à lui verser la somme de 19.500 € au titre de sa commission, et à défaut à titre de dommages et intérêts, ladite somme majorée des intérêts légaux depuis la mise en demeure du 30 août 2021 et jusqu’à parfait paiement ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner solidairement Mme et M. [J] à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Maintenir l’exécution provisoire.

Par conclusions récapitulatives n°3, notifiées par le RPVA le 21 juin 2023, Mme et M. ée au tribunal de :

Vu l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970,

Vu l’article 78 du décret du 20 juillet 1972,

Vu le caractère non apparent des clauses pénales insérées dans les mandats de vente,

Annuler les clauses pénales insérées dans :

1. le compromis de vente en date du 1erseptembre 2020 régularisé entre M. [J] et l’agence PGA immobilier et portant sur les biens cadastrés comme suit à [Localité 5] :

[Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 9], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 14] et la moitié indivise de [Cadastre 8] ;

2. le compromis de vente en date du 3 septembre 2020 régularisé entre Mme [J] et l’agence PGA immobilier et portant sur les biens cadastrés comme suit à [Localité 5] :

le tout cadastré comme suit : [Cadastre 10] et la moitié indivise de [Cadastre 8].

3. le contrat de mandat n° 6507 régularisé entre la société PGA immobilier et Mme [J] ;

4. les contrats de mandat n° 6503 bis et 6504 régularisés entre la société PGA immobilier et M. [J] ;

A titre subsidiaire

Vu la clause pénale stipulant le paiement à rémunération exclusivement en cas de régularisation de l’opération par acte authentique de vente ;

Vu l’absence de sanction prévue dans les mandats de vente à l’égard des vendeurs en cas de renonciation de la vente par l’acheteur ;

Débouter la société PGA immobilier de l’ensemble de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

Vu les articles 1218 et 1992 du code civil,

Vu les contradictions des annexes au compromis de vente concernant le caractère inondable ou non du terrain appartenant à Mme [J],

Déclarer la société PGA immobilier responsable d’une faute de gestion au titre de la violation de son devoir de conseil et d’information à l’égard des vendeurs et des acquéreurs ;

la Débouter de l’ensemble de ses demandes de paiement d’une indemnité compensatrice au regard de son manquement à son devoir de conseil ainsi que de l’existence d’un cas fortuit, exonératoire de responsabilité ;

En tout état de cause,

Condamner société PGA immobilier à verser à M. et Mme [J] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles ;

la Condamnerentiers dépens.

Par ordonnance du 22 juin 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et a fixé l’audience de plaidoirie à la date du 27 mai suivant.

Par conclusions dites de procédure, notifiées par le RPVA le 5 juillet 2023, la SARL PGA immobilier demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 16 et l’article 802 du code de procédure civile ;

Juger irrecevables, car tardives, les conclusions récapitulatives n°3 des époux [J] ées par RPVA le 21 juin 2023 à 19h16, et les rejeter, et en toutes hypothèses les écarter des débats.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Sur la demande de rejet des dernières conclusions des défendeurs

Il résulte des articles 15 et 16 du code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile, les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties, que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement (Civ. 2ème 17 octobre 2013 n° 12-23.437 Bull. n°203).

Il ressort, par ailleurs, de la combinaison des articles 455 et 802 du code de procédure civile que sont recevables les conclusions postérieures à l’ordonnance de clôture aux termes desquelles une partie demande que soient déclarées irrecevables des conclusions dites de dernière heure (Civ. 2ème 25 mars 2021 n°20-10.689 publié au Bulletin).

La SARL PGA immobilier, par des conclusions intitulées de procédure notifiées par le RPVA le 5 juillet 2023, sollicite le rejet des dernières écritures des consorts [J] au motif de leur tardiveté, celles-ci ne lui ayant été notifiées que la veille de la dernière audience de mise en état, soit le 21 juin 2023 à 19h16. Elle indique que ces conclusions comportent sept pages supplémentaires et que les admettre porterait atteinte au principe du contradictoire et aux droits de la défense.

Les consorts [J] n’ont pas répondu.

En premier lieu, la SARL PGA immobilier ne dit pas pourquoi elle ne s’est pas opposée à la clôture de l’instruction, en sollicitant un renvoi de l’affaire lors de l’audience de mise en état aux fins de réplique aux nouvelles conclusions adverses. Elle n’invoque aucune circonstance particulière qui aurait empêché le respect de la contradiction.

Bien qu’ayant fait usage d’un délai de plus de dix jours avant de produire ses conclusions dites de procédure, elle n’allègue ensuite la présence, dans les écritures adverses litigieuses, d’aucun moyen nouveau, ni de nouvelle prétention justifiant de sa part une réplique mais se borne à faire état de leur plus grande volumétrie. Elle échoue, dès lors, à démontrer que ces conclusions ont compromis l’organisation de sa défense.

Sa demande, en conséquence de ce qui précède, sera rejetée.

Sur la demande en paiement de la rémunération de l’agent immobilier

L’article 1103 du code civil dispose que :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il résulte toutefois de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes visées par l’article 1er de cette loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu’une des opérations qui y sont visées ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Cet acte écrit n’est pas nécessairement un acte authentique (Civ. 1ère 2 octobre 2013 n° 12-20.520).

Si la vente est parfaite dès la signature de la promesse de vente, alors l’agent immobilier a droit à sa rémunération, nonobstant la renonciation ultérieure par les parties à réitérer la vente en la forme authentique (Civ. 1ère 2 avril 2009 n° 07-16.651 et Civ. 1ère 16 mai 2013 n°12-19.274).

La SARL PGA immobilier sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la « commission », c’est à dire en réalité sa rémunération, stipulée dans chacun des trois mandats et des deux « compromis » comme étant à la charge du vendeur. Elle indique qu’il n’est pas contesté que les conditions suspensives se sont réalisées et que les ventes n’ont pas été réitérées par acte authentique qu’en raison de leur résiliation amiable par les parties. Elle rappelle que cette réitération ne conditionne pas le droit à sa rémunération.

Elle sollicite, en conséquence, la condamnation de Mme [J] à lui payer la somme de 33 500 € et de M. [J], à celle de 19 500 €.

Ces derniers, dans leurs premières conclusions, se sont opposées à cette prétention en contestant principalement la validité des clauses pénales stipulées dans les mandats et en sollicitant leur « annulation ».

En ce que la demande n’est pas fondée sur ces clauses, ce moyen est inopérant. Il est rejeté.

Dans leurs dernières conclusions, ils soutiennent subsidiairement que les conditions du droit à rémunération de l’agent immobilier ne sont pas remplie en l’absence de régularisation d’un acte authentique de vente. Ils ajoutent que la « non régularisation de la vente » (page 11) étant imputable aux seuls acquéreurs, ils n’ont pas qualité à subir cette prétention. Mme [J] a également allégué, dans ses conclusions antérieures, un manquement de l’agent immobilier à son obligation de conseil, en ce que celui-ci aurait annexé au « compromis » deux documents contradictoires sur le caractère inondable de son bien, de sorte que ses acquéreurs n’auraient pas été pleinement informés à cet égard. Elle prétend qu’en raison de ce manque d’information, elle aurait échoué dans une action judiciaire visant à les contraindre à réitérer la vente. Elle affirme, enfin, que la crue subie par son bien constitue un cas de force majeure.

La SARL PGA immobilier répond que ses mandants, aux termes de la transaction conclue avec les acquéreurs, ont renoncé à toute action à son encontre. Elle ajoute qu’ils ne démontrent pas que la prétendue discordance des deux annexes serait à l’origine de la renonciation des acquéreurs. Elle affirme qu’en outre, l’information découlant de l’état des risques naturels et technologiques annexé à la promesse, lequel mentionne un risque d’inondation, ne pouvait être utilement contredit par le document portant contrôle du système d’assainissement non collectif qui indique, à tort, que le terrain est non inondable. Elle ajoute que ce reproche ne lui a jamais été adressé avant l’introduction du présent procès. Elle conteste la force majeure, la crue litigieuse étant prévisible.

Le paragraphe des trois mandats relatif à la rémunération du mandataire, en son dernier alinéa, est rédigé comme suit :

« La rémunération du mandataire sera exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique » (pièces demandeur n° 2 et 8).

Celui intitulé « négociation », stipulé dans les deux promesses synallagmatiques de vente, mentionne en son second alinéa que :

« Chacune des parties s’engage à régler audit mandataire dès que l’opération conclue par son intermédiaire aura été constatée par acte authentique, la rémunération ou partie de rémunération prévue à sa charge, figurant au mandat et indiquée ci-dessous » (pièces demandeur n° 3 et 9).

S’ensuivent les montants réclamés par la SARL PGA immobilier.

Cette rédaction est conforme au dernier alinéa de l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, lequel dispose que :

« Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire ».

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [J], cette disposition, reproduite dans le champ contractuel, n’a pas pour objet de subordonner le droit à rémunération de l’agent immobilier à la signature d’un acte authentique constatant l’opération négociée par son entremise, mais vise seulement à favoriser le règlement rapide d’une rémunération due, dont il édicte l’exigibilité immédiate (Civ. 1ère 2 octobre 2013 n° 12-20.520, déjà cité). En cas de non réitération de la vente par acte authentique, la rémunération est exigible et recouvrable au jour où cette réitération aurait du intervenir si l’ensemble des conditions suspensives prévues à la promesse ont été réalisées à cette date.

Leur fin de non recevoir, en ce qu’il ressort de la transaction portant résiliation des deux ventes litigieuses (leur pièce n°5) que les parties ont toutes voulu renoncer aux ventes et recouvrer leur liberté et ce, sans indemnité, manque en fait. Elle est rejetée.

Mme [J] ne peut utilement ensuite se prévaloir d’un manquement de l’agent immobilier à son obligation d’information alors même qu’elle a déclaré, dans la transaction précitée, « estim(er) (la) position (des acquéreurs) non fondée dans la mesure où le compromis de vente comporte en annexe le descriptif des risques Géorisques confirmant expressément que le terrain était en zone inondable et que les acquéreurs étaient donc informés de cette possibilité de remontée des eaux » (page 2).

Pour le même motif, le fondement de la force majeure ne saurait pas plus être mobilisé.

D’une part, il n’est pas contesté qu’il ne ressort d’aucune des stipulations des promesses synallagmatiques de vente du 3 septembre 2020 que les parties aient entendu faire de leur réitération par acte notarié, objet d’une clause de report des effets du transfert de propriété, un élément essentiel de leur consentement.

D’autre part, la renonciation ultérieure des parties à passer l’acte authentique n’a pas pu avoir pour effet de priver l’intermédiaire de la rémunération convenue (Civ. 1ère 16 mai 2013 n°12-19.274, déjà cité).

L’argument de Mme [J] portant sur l’erreur matérielle affectant le mandat qu’elle a délivré à l’agent immobilier quant au montant de sa rémunération, à savoir l’emploi du symbole « % » au lieu de celui monétaire « € », est sans effet puisque la promesse stipule clairement une rémunération de « Trente-trois mille cinq cents euros soit 33 500 € TTC » (pièce demandeur n°3, page 20).

Il résulte de l’ensemble de qui précède que la SARL PGA immobilier, dont la participation effective à la conclusion des ventes litigieuse n’est pas discutée, est fondée à réclamer sa rémunération contractuellement prévue.

Mme [J] sera, en conséquence, condamnée à lui payer la somme de 33 500 €, avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2021, date de sa mise en demeure (pièce demandeur n°6), en application de l’article 1231-6 du code civil et il sera fait droit à la demande de capitalisation desdits intérêts, dans le respect des dispositions de l’article 1343-2 du même code.

M. [J] sera condamné à lui payer la somme de 19 500 €, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021, date de sa mise en demeure (pièce demandeur n°12) et il sera pareillement fait droit à la demande de capitalisation desdits intérêts.

Il n’y pas lieu de statuer sur la demande visant à « annuler les clauses pénales », figurant au dispositif des conclusions des défendeurs, laquelle n’est pas en effet une prétention, au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais en réalité un moyen formé à l’appui de celle visant au débouté du demandeur.

Sur les demandes annexes

Parties succombantes, les consorts [J] seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée, au visa de l’article 700 du même code, par la SARL PGA immobilier.

Elle sera rejetée.

DISPOSITIF

Le Tribunal :

REJETTE la demande de rejet des conclusions de dernière heure des défendeurs ;

CONDAMNE Mme [G] [J] épouse [I] à payer à la SARL PGA immobilier la somme de 33 500 € (trente-trois mille cinq cents euros), avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2021 ;

PRECISE que les intérêts échus à compter du jugement, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

CONDAMNE M. [F] [J] à payer à la SARL PGA immobilier la somme de 19 500 € (dix-neuf mille cinq cents euros), avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021 ;

PRECISE que les intérêts échus à compter du jugement, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

CONDAMNE M. et Mme [J] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

La greffière La présidente