Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00396 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I75U

E.P.I.C. GRAND DIJON HABITAT

C/

M. [G] [V]

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

E.P.I.C. GRAND DIJON HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître David FOUCHARD, avocat au barreau de Dijon

assignation en date du 31 Octobre 2025

DEFENDEUR :

M. [G] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 19 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2026

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 17 novembre 2020, ayant pris effet le 20 novembre 2020 consenti par l’OPH GRAND DIJON HABITAT, Monsieur [G] [V] a pris en location un logement situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Par acte d’huissier en date du 31 octobre 2025, l’OPH GRAND DIJON HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [V] aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du contrat de location à ses torts,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [V] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à lui payer :

— la somme de 840,84 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 28 août 2025, avec intérêts,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [G] [V] au paiement de la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Monsieur [G] [V] au paiement de la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 19 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 13 janvier 2026 à la somme de 1357,27 €, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions. Il précise que la situation d’impayés est récurrente

En défense, Monsieur [G] [V] indique que son bailleur est un « voleur », qu’il lui facture trop d’eau et « trafique ». Il précise que ses APL ont été suspendues en raison d’un défaut de paiement de son loyer. Il invoque des infiltrations d’eau et la présence de blattes dans son logement. Il ne comprend pas que les charges locatives puissent augmenter deux fois par an. Il souhaite quitter le logement.

Monsieur [G] [V] ne s’est pas présenté à l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du Code civil et 7a et 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, les pièces produites aux débats et notamment le décompte locatif en date du 13 janvier 2026 communiqué par le bailleur, démontrent que le compte locataire est constamment débiteur depuis septembre 2023, de sorte que le bailleur a fait délivrer deux commandement de payer les 11 avril et 20 juin 2025, rappelant au locataire son obligation de payer le loyer ainsi que le montant des sommes restant à devoir.

Ainsi, force est de constater que [G] [V] ne respecte pas ses obligations contractuelles depuis de nombreux mois et en dépit de mises en demeure suffisamment interpellatives, ce qui constitue une violation grave et renouvelée, justifiant la résiliation du bail en application des articles 1728 et 1741 du Code civil.

Dès lors, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au jour de l’audience le 19 janvier 2026, d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie notamment des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En vertu des dispositions du décret n°87-713 du 26 août 1986 constitue des charges récupérables ; les dépenses relatives : A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ; A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ; A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ; Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ; Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ; Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 13 janvier 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 1038,59 € au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [G] [V], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Tous les paiements allégués par le débiteur (directs ou versements de la CAF) sont mentionnés dans le décompte du bailleur.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’OPH GRAND DIJON HABITAT effectue une régularisation annuelle des charges et a même pu adresser des lettres d’explications à Monsieur [G] [V] concernant leur calcul. Sa consommation d’eau n’évolue au demeurant pas significativement d’une année sur l’autre ; compteur d’eau chaude 42m² pour l’année 2022, 31m² pour l’année 2024, compteur d’eau froide 41m² pour l’année 2022, 37m² pour l’année 2024.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [G] [V] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 19 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’OPH GRAND DIJON HABITAT n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice, ni ne caractérise la mauvaise foi du défendeur.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [G] [V] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à l’OPH GRAND DIJON HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 19 janvier 2026, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 1],

DIT que Monsieur [G] [V] devra libérer les lieux,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [V] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 19 janvier 2026 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE Monsieur [G] [V] à payer à l’OPH GRAND DIJON HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [G] [V] à payer à l’OPH GRAND DIJON HABITAT, la somme de 1038,59 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles impayés au 13 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [G] [V] à payer à l’OPH GRAND DIJON HABITAT la somme de 300 € sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [G] [V] à supporter les dépens de l’instance comprenant, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,