MINUTE N° : 25/00117

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RG 25/01132 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JSVN

[Y] [J]

ET :

[S] [F]

[W] [H]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 avril 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 21 MAI 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [J]

né le 20 Avril 1957 à [Localité 12], demeurant [Adresse 10] (POTUGAL)

Non comparant, représenté par M^e MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS – 18#

D’une part ;

DEFENDEURS

Monsieur [S] [F]

né le 26 Août 1984 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

Madame [W] [H]

née le 26 Août 1984 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

Tous deux non comparants, ni représentés

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 15 février 2024, reçu par Maître [L] [U], notaire associé de la S.E.L. [Localité 6] notaires, titulaire d’un office notarial à [Localité 6], M. [Y] [J] a consenti à M. [S] [F] et Mme [W] [H] un bail dérogatoire aux termes duquel il s’engageait à mettre à leur disposition un immeuble situé [Adresse 2] pour une durée de deux années à compter du 15 février 2024, contre le paiement d’un loyer de 4200 € la première année et 4800 € la deuxième (hors taxes et hors charges ), le versement d’un dépôt de garantie hauteur de 700 € et la prise en charge de la taxe foncière.

Il était stipulé que les lieux loués seraient exclusivement consacrés par les preneurs à l’exploitation de logements de tourisme et de gîtes, sans qu’ils ne puissent en faire d’autre usage, connexe ou complémentaire, même temporairement.

Par lettre du 4 septembre 2024, M. [S] [F] et Mme [W] [H] adressaient à leur bailleur un courrier selon lequel ils faisaient part de leur souhait de mettre fin au contrat de bail et mentionnaient “ avec ce courrier vous trouverez l’ensemble des clefs et un chèque du mois en cours comme réclamé. Vous en conviendrez que si vous encaissez le chèque nous vous demanderons de pénétrer dans votre bien qu’à compter du 05 octobre 2024, à cette date, le bien ne sera plus assuré par nos soins”.

Par lettre recommandée du 18 novembre 2024, M. [Y] [J], représenté par son conseil, proposait une solution amiable, rappelant que le bail dérogatoire ne prévoyait pas de clause de résiliation anticipée de sorte qu’il engageait les parties de manière ferme jusqu’à la date contractuellement convenue. Il demandait le paiement de la somme de 7490 €.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 24 février 2024, M. [Y] [J] a donné assignation à M. [S] [F] et Mme [W] [H] devant le tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

condamner solidairement M. [S] [F] et Mme [W] [H] à lui payer la somme détaillée comme suit :

— absence de versement du dépôt de garantie

700

— restant dû loyer d’octobre 2024

265

— loyer de novembre 2024

350

— loyer de décembre 2024

350

— loyer de janvier 2025

350

— loyer de février 2025

400

— taxe foncière de 2024

435

TOTAL

2850

sans préjudice des loyers à échoir du 18 février 2025 jusqu’à la date du prononcé de la décision à intervenir, et des intérêts au taux légal à échoir sur les sommes dues commençant à courir à compter de la réception de la présente assignation ;

prononcer la résiliation judiciaire du bail dérogatoire conclu le 15 février 2024 entre M. [Y] [J] et M. [S] [F] et Mme [W] [H] situé [Adresse 4] ([Localité 7] et [Localité 8]) aux torts exclusifs de M. [S] [F] et Mme [W] [H] ;condamner solidairement M. [S] [F] et Mme [W] [H] à lui payer la somme de 2400 € de dommages-intérêts ;condamner solidairement M. [S] [F] et Mme [W] [H] aux dépens ;condamner solidairement M. [S] [F] et Mme [W] [H] à payer à M. [Y] [J] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il soutient au visa de l’article L 145-5 du Code de commerce que le contrat conclu est un bail dérogatoire et qu’en application des articles 1103, 1212 et 1737 du Code civil, les défendeurs ne pouvaient donner congé avant le terme du bail prévu au 4 février 2026 ; que le bail n’a dès lors jamais valablement été résilié.

Il affirme en revanche que M. [S] [F] et Mme [W] [H] ont manqué à plusieurs de leurs obligations puisqu’ils n’ont jamais versé le dépôt de garantie, ne se sont pas acquittés de la taxe foncière pour l’année 2024 et n’ont pas honoré le paiement des loyers depuis octobre 2024 ; que ces manquements graves justifient la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1227, 1228 et 1217 du Code civil.

Au regard des articles 1217 et 1760, il sollicite des dommages-intérêts pour compenser la perte de loyer lié au temps de relocation.

A l’audience, M. [Y] [J] représenté par son Conseil, demande le bénéfice de son assignation

M. [S] [F] et Mme [W] [H], bien que cités selon actes remis à étude de commissaire de Justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de résiliation du bail

L’article 1212 du Code civil énonce que lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme.

Par exception, à défaut de clauses spécifiques, les parties cocontractantes peuvent résilier le contrat uniquement par consentement mutuel ou pour l’une des parties, uniquement par résiliation judiciaire du bail pour manquement grave du cocontractant à une ou à plusieurs de ses obligations.

1- Sur la question de la validité du congé donné par les défendeurs

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre M. [Y] [J] d’une part et M. [S] [F] et Mme [W] [H] d’autre part est un contrat déterminé de deux ans, dérogatoire expressément aux dispositions de l‘article L145-5 du Code de commerce. Il ne stipule aucune possibilité de congé avant le terme.

Dans ces conditions, le congé donné par courrier le 04 septembre 2025 par M. [S] [F] et Mme [W] [H] n’est pas valide. Aucune résiliation du bail n’est intervenue.

2- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Vu les articles 1217, 1127 et 1128 du Code civil,

Il ressort du décompte produit que la taxe foncière 2024, le dépôt de garantie, l’ensemble des loyers à compter d’octobre 2024 n’ont pas été réglés.

Le paiement des loyers constitue l’obligation principale d’un locataire. M. [S] [F] et Mme [W] [H] ne justifient pas de versements qui n’auraient pas été pris en compte dans le décompte produit en pièce 5 daté du 19 février 2025.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision en raison du manquement des défendeurs à leurs obligations.

3- Sur le solde des sommes dues au jour de la résiliation du bail

Vu l’article 1103 et 1217 du Code civil,

A titre liminaire, il sera rappelé que le dépôt de garantie devait être versé selon les stipulations du bail “pour sûreté et garantie de l’exécution des obligations de toute nature résultant de la présente convention à la charge du Preneur”. Dans les obligations de “toute nature”, est inclu le paiement des loyers et de la taxe foncière. Or, M. [Y] [J] ne peut demander deux fois leur paiement en justice. Par ailleurs, il ne démontre pas à ce jour l’existence de dégradations locatives qui nécessiteraient l’octroi d’une somme provisionnelle à hauteur de 700 €. La demande formulée au titre du dépôt de garantie sera en conséquence rejetée.

La créance de loyers et de taxe foncière arrêtée au jour du jugement peut dès lors être fixée à la somme de 3212,10 € selon le détail suivant :

MOTIFS

DATE

MONTANT

VERSEMENTS

LOYER

févr-24

350

LOYER

mars-24

350

900

LOYER

avr-24

350

LOYER

mai-24

350

LOYER

juin-24

350

LOYER

juil-24

350

LOYER

août-24

350

1400

LOYER

sept-24

350

410

LOYER

oct-24

350

LOYER

nov-24

350

LOYER

déc-24

350

Taxe foncière

année 2024

435

LOYER

janv-25

350

LOYER

févr-25

350

LOYER

mars-25

350

LOYER

avr-25

350

LOYER

mai

237,1

TOTAL

5922,1

2710

SOLDE

3212,1

L’engagement de M. [S] [F] et Mme [W] [H] était solidaire en application du bail (page 2 sous le titre Bail dérogatoire). Ils seront en conséquence condamnés solidairement à payer à M. [Y] [J] la somme de 3212,10 € au titre des loyers impayés arrêtés au 21 mai 2025 et de la taxe foncière 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 24 février 2025 sur la somme de 2100 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

II- Sur les demandes indemnitaires

Vu l’article 1217 du Code civil,

M. [Y] [J] ne pourra pas relouer le bien avant la signification du présent jugement. Dans ces conditions, tenant compte de cet élément, il justifie d’un préjudice lié au temps de relocation du bien d’un mois. M. [S] [F] et Mme [W] [H] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 350€ en réparation de ce préjudice.

III- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [S] [F] et Mme [W] [H] seront tenus in solidum aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [F] et Mme [W] [H] les frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par M. [Y] [J] au titre de la présente instance. M. [S] [F] et Mme [W] [H] seront en conséquence condamnés à payer in solidum à M. [Y] [J] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 15 février 2024 entre M. [Y] [J] d’une part et M. [S] [F] et Mme [W] [H] d’autre part portant sur le bien situé [Adresse 3] (37) à la date du présent jugement ;

Condamne solidairement M. [S] [F] et Mme [W] [H] à payer à M. [Y] [J] la somme de 3.212,10 € (TROIS MILLE DEUX CENT DOUZE EUROS DIX CENTIMES) au titre des loyers impayés arrêtés au 21 mai 2025 et de la taxe foncière 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 sur la somme de 2100 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejette la demande de condamnation de M. [S] [F] et Mme [W] [H] au dépôt de garantie ;

Condamne solidairement M. [S] [F] et Mme [W] [H] à payer à M. [Y] [J] la somme de 350,00 € (TROIS CENTS CINQUANTE EUROS) au titre de la réparation du préjudice de perte de loyer ;

Condamne in solidum M. [S] [F] et Mme [W] [H] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [S] [F] et Mme [W] [H] à payer à M. [Y] [J] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD