Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 21 janvier 2026, n° 25/04083

TJ Marseille 21 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le bail a été résilié de plein droit en raison du non-paiement des loyers, conformément aux stipulations du contrat.
Accepté
Maintien sans droit ni titre dans les lieux
La cour a jugé que le maintien de l'association dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Montant des loyers et charges dus
La cour a constaté que le montant des loyers et charges dus n'est pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais de procédure, condamnant l'association à payer des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 21 janv. 2026, n° 25/04083
Numéro(s) :	25/04083
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	10 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline GUEDON
Cabinet(s) :	CABINET CERMOLACCE-GUEDON
Parties :	La Société [ Localité 5 ] HABITAT c/ L' Association LES HORTENSIAS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 21 Janvier 2026

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Novembre 2025

N° RG 25/04083 – N° Portalis DBW3-W-B7J-632I

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société [Localité 5] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Caroline GUEDON de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

L’Association LES HORTENSIAS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 03 août 2021, la société [Localité 5] HABITAT a donné à bail professionnel à l’association LES HORTENSIAS des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros.

Le bail a pris effet au 1er août 2021 pour une durée de six années jusqu’au 31 juillet 2027.

Par exploit de commissaire de justice du 18 avril 2025, la société [Localité 5] HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à l’association LES HORTENSIAS, pour une somme de 3.354,48 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice du 3 octobre 2025, la société MARSEILLE HABITAT a fait assigner l’association LES HORTENSIAS devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, à l’audience du 5 novembre 2025, aux fins de :

Constater la résiliation du bail professionnel liant les parties faute de règlement des causes du commandement ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de l’association LES HORTENSIAS des lieux dont s’agit [Adresse 4] et ce sans délai, ainsi que tous occupant pour ou par elle etiam manu militari ;Condamner l’association LES HORTENSIAS à payer à la société [Localité 5] HABITAT : La somme provisionnelle de 13.505,31 euros comprenant les causes du commandement, les loyers et charges échues depuis ; Une somme équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux ; La somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, y compris le coût du commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025, la société [Localité 5] HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, réitérant ses demandes et actualisant la dette.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’association LES HORTENSIAS, régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail professionnel conclu le 03 août 2021 entre la société [Localité 5] HABITAT et l’association LES HORTENSIAS qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, le bailleur dispose de la faculté de résilier de plein droit le bail, un mois après la délivrance d’un commandement de payer ou d’exécuter délivré par acte extrajudiciaire resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, mentionnant le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et reprenant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, a été délivré le 18 avril 2025 et n’a fait l’objet d’aucune opposition.

Il n’est pas justifié du paiement intégral de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 18 mai 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de l’association LES HORTENSIAS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation, les loyers et charges impayés

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, la bailleresse justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte arrêté au 4 novembre 2025 que l’association LES HORTENSIAS a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir la somme de 15.046,36 euros, déduction faite de la somme réclamée de 15.417,80 euros des frais qui ne sont pas justifiés ou qui doivent figurer au poste des dépens pour un total de 371,44 euros (154,04 + 217,40).

Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 18 mai 2025, les sommes dues par l’association LES HORTENSIAS au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers.

Le bailleur est ainsi fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 18 mai 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, jusqu’à la libération effective des lieux.

L’obligation du locataire de payer la somme de 15.046,36 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 4 novembre 2025, indemnité d’occupation du mois de novembre 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner l’association LES HORTENSIAS à payer à la société [Localité 5] HABITAT la somme provisionnelle de 15.046,36 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtée au 04 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’association LES HORTENSIAS, qui succombe, supportera les entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, l’association LES HORTENSIAS sera condamnée à payer à la société [Localité 5] HABITAT la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail professionnel conclu le 03 août 2021 entre la société [Localité 5] HABITAT et l’association LES HORTENSIAS, à la date du 18 mai 2025, concernant les locaux situés [Adresse 3] ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de l’association LES HORTENSIAS ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS l’association LES HORTENSIAS à payer à la société [Localité 5] HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS l’association LES HORTENSIAS à payer à la société [Localité 5] HABITAT la somme provisionnelle de 15.046,36 euros (quinze mille quarante-six euros et trente-six centimes) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 4 novembre 2025, indemnité d’occupation du mois de novembre 2025 incluse ;

CONDAMNONS l’association LES HORTENSIAS à payer à la société [Localité 5] HABITAT la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’association LES HORTENSIAS aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Grosse délivrée le 21/01/2026

— Maître Caroline GUEDON