RG 24/2960

MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Février 2025

N° RC 24/02960

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 781 598 248

ET :

Association ASSOCIATION TUTELAIRE D’INDRE ET LOIRE

[H] [P]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M^e HARDY

à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 6],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 781 598 248, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Association ASSOCIATION TUTELAIRE D’INDRE ET LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [N] munie d’une délégation de pouvoir en date du 11 décembre 2024

Monsieur [H] [P], placée sous tutelle de l’ATIL

né le 24 Novembre 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Albane HARDY de la SCP HARDY ANCIENNEMENT BULTEAU, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 février 2018, l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [P] portant sur un logement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 308,01 €, charges comprises.

Reprochant à Monsieur [H] [P] de ne pas user paisiblement des lieux loués, l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à celui-ci par commissaire de justice une première sommation d’avoir à mettre fin aux troubles de voisinage en date du 26 novembre 2021. Cette sommation a été signifiée à l’ ATIL en qualité de tuteur le 30 novembre 2021. Cette sommation étant demeurée sans effet, une seconde sommation d’avoir à cesser les troubles a été délivrée le 6 mars 2023 à Monsieur [H] [P] ainsi qu’à l’ ATIL.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024 signifiée à l’ATIL en qualité de curateur et le 28 mai 2024 par acte remis à sa personne, l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— juger que Monsieur [H] [P] a manqué à son obligation contractuelle et légale d’avoir à user paisiblement de la chose louée et de s’interdire de toute nuisance aux tiers ;

— prononcer la résiliation du bail signé le 23 février 2018 aux torts exclusifs de Monsieur [H] [P] ;

— juger qu’à compter du jugement à intervenir, Monsieur [H] [P] se trouve être occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] ;

— prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [H] [P] à régler à l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer mensuel et provisions sur charges (soit 327,05 € par mois) à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux, sachant que cette indemnité sera révisable dans l’intervalle ; une somme de 1200,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure cvile ainsi que les entiers dépens qui comprendront le coût des deux sommations ;

— déclarer le jugement commun et opposable à l’ ATIL en qualité de tuteur de Monsieur [H] [P] ;

— juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L111-8 du Code de procédure civile.

A l’audience du 19 décembre 2024, l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son Conseil, maintient les termes de son assignation et invoque la persistance des troubles (manque d’hygiène, nuisances sonores, insultes, menaces de mort) malgré plusieurs rappels des obligations contractuelles.

L’ ATIL est représentée par Madame [N], dûment mandatée pour représenter Monsieur [H] [P] à la présente audience.

Le Conseil de Monsieur [H] [P] explique les faits par une vie de couple, néfaste pour Monsieur qui a fait le nécessaire et s’est séparé de sa concubine en début d’année 2024. Il s’est aussi séparé des chiens et entretient désormais le logement. Il souhaite changer de logement et a engagé des recherches pour un autre logement social.

Par conclusions déposées par son Conseil à l’audience, Monsieur [H] [P] demande au Tribunal :

— de rejeter la demande d’expulsion locative et toutes demandes, fins et conclusions de l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT,

— de condamner l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT à lui payer la somme de 1200 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties, il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures, conformément aux termes de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le présent jugement sera déclaré commun et opposable à l’ ATIL compte tenu de sa qualité de tuteur de Monsieur [H] [P] par jugement du 10 janvier 2013 et assignée dans le cadre de la présente procédure en qualité de représentant légal.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir transmis une copie de l’assignation par voie électronique la Préfecture d’Indre et Loire le 6 juin 2024, soit six semaines au moins avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

L’article 1728 du Code civil porte obligation au locataire d’user raisonnablement de la chose louée, l’article 1729 de ce même Code disposant que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Conformément aux dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Il en résulte que le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins et le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur si ce dernier trouble par son comportement la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble.

Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

En outre, il est rappelé à l’article 1 du titre II des conditions générales du bail signé entre les parties le 23 février 2018, l’obligation pour les résidents de “disposer paisiblement des lieux loués et de leurs dépendances. En conséquence, tous actes d’ivrognerie, toutes rixes, scènes d’injures et autres, sont formellement interdits et constitueraient des infractions pouvant entrainer la résiliation.” De même, il est également rappelé aux conditions générales l’interdiction de commettre “tout acte pouvant nuire à la tranquillité ou à la sécurité de vos voisins… Vous ne devrez … pas faire fonctionner des machines ou autres, dont le bruit et la trépidation incommoderait le voisinage. A défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice ayant force jugée, le bail sera résilié de plein droit après un commandement de payer demeuré infructueux.”. A l’article 6 de ce même titre, il est rappelé, concernant les animaux, que “les animaux familiers ne devront pas être à l’origine d’un trouble de voisinage quel qu’il soit, faute de quoi VAL TOURAINE HABITAT sera en droit de mettre le propriétaire en demeure de se séparer sous huitaine de son animal et en cas de refus, d’engager une procédure d’expulsion à l’encontre du propriétaire.”

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats :

— l’historique de situation rédigée par l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT depuis l’entrée dans les lieux de Monsieur [H] [P] ;

— attestation de Madame [G] [S] en date du 21 mars 2018 et Madame [A] [C] en date du 10 avril 2018 (“ aboiement des 3 chiens”) déclarant les insultes récurrentes qu’elles subissent de la part de Monsieur [P], outre des nuisances d’hygiène et nuisances sonores dues à la présence des chiens dans le logement occasionnant un rappel à l’ordre de VAL TOURAINE HABITAT ;

— des déclarations pour troubles de voisinage du 3 septembre 2019 par Madame [Z] [B] [R], 5 janvier et 15 janvier 2021par Madame [K] [O] font état de nuisances sonores récurrentes tôt le matin et jusque tard le soir principalement liées aux aboiements des chiens (“aboiements de 3h00 du matin à 5h00 du matin le 28 novembre 2020" ainsi que des insultes ;

— un rappel à l’ordre le 2 février 2021 et 29 juin 2021 adressé à Monsieur [H] [P] pour usage paisible du bien et détention d’animaux ;

— déclarations de nuisances le 2 octobre 2021 par Monsieur [U] [D] qui déclare que Monsieur hurle à n’importe quelle heure, met en marche sa tronçonneuse lorsqu’il est en crise ; le 2 octobre 2021 par Monsieur et Madame [T] qui déclarent des hurlements de 16h30 à plus de 2330, des menaces de mort, le démarrage du scooter dans un local non prévu à cet effet et utilisation d’une tronçonneuse pour menacer les habitants de l’immeuble ; le 3 octobre par Madame [A] [C] qui attestent du comportement bruyant de Monsieur [P], tard y compris dans les parties communes, aboiements de chien et excréments et en date du 4 octobre 2021 par Madame [K] [O] et Monsieur [J] pour nuisances sonores régulières en lien avec disputes conjugales, insultes, détérioration et vol d’effets personnels et menaces de s’en prendre aux véhicules

— mise en demeure de respecter les obligations le 10 novembre 2021 et sommation d’avoir à mettre fin aux troubles de voisinage en date du 26 novembre 2021 ;

— attestation du 22 décembre 2021 de hurlement des chiens du couple par Monsieur [U] [D] “jusqu’à 4h00 du matin” “les hurlements sont réguliers de jour comme de nuit” ;

— attestation du 10 octobre 2022 de Monsieur et Madame [T] “hurlement des 3 chiens de 5h00 du matin à son retour 16h30 non stop”, “les odeurs nauséabondes ainsi que menaces verbales à l’encontre d’une mineure ; Ils soulignent que Monsieur est très régulièrement alcoolisé et part dans des crises de délires inquiétantes pour notre santé (menace avec une tronçonneuse)”

— attestation le 28 décembre 2022 de Monsieur [I] [M] concernant les aboiements des chiens ;

—  2ème sommation le 6 mars 2023 à Monsieur [P] et à l’ ATIL ;

— Nouvelles attestations en janvier 2024 dénonçant les hurlements continus des chiens dont celle de Monsieur [T] qui évoque fatique, épuisement “et finalement on craquent”.

Par pièces complémentaires communiquées à Monsieur [H] [P] le 17 décembre 2024, VAL TOURAINE HABITAT produit :

— attestations du 13 décembre 2024 de Monsieur et Madame [T] et de Monsieur [U] [D] décrivent “aboiement récurrent de 7h00 à 17h00 de ses chiens, déjection et urine dans le hall d’entrée, odeurs nauséabondes dans tout le batiment, il est très agressif, hurlement, cris et coups dans les murs tous ça tous les jours”

— attestation de Madame [E] [L] établie le 13 décembre 2024 décrit elle aussi, que depuis son arrivée en mars 2023, “des aboiements de chien de 7h40 à 17h00 la semaine et lors de son absence le week end, une odeur nauséabonde émanant du logement, des cris ou hurlements le soir lorsque Monsieur [P] est au téléphone. Parfois, il tape dans les murs…”

Des pièces produites par le bailleur, il ressort que les nuisances sont dénoncées sur une longue période, a minima depuis 2018 et perdurent jusqu’à décembre 2024, qu’elles sont dénoncées par une pluralité de locataires tant pour les nuisances liées aux chiens que pour les insultes, les odeurs et menaces de mort.

A l’audience, VAL TOURAINE HABITAT insiste sur ces nuisances régulières ainsi que sur les menaces de mort proférées à l’encontre de locataires et ce, malgré des rappels au réglement et sommation d’avoir à cesser ces troubles. Il apparait que Monsieur [H] [P] n’a pas modifié son comportement au fil des mois. Il ressort de la dernière pièce produite (pièce n° 18) en date du 13 décembre 2024 que ce comportement est toujours d’actualité.

Il en résulte que Monsieur [H] [P] a gravement manqué à ses obligations de locataire en troublant de manière anormale et durable la jouissance paisible de ses voisins, ce qui justifie le prononcé de la résiliation du bail signé le 23 février 2018 et son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [H] [P] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du présent jugement causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire par provision de plein droit.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [H] [P], perdant le procès, sera condamné à verser à l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 500,00 € l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient, par conséquent, de mettre les dépens dont le coût des sommations de cesser les troubles à la charge de Monsieur [H] [P].

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Déclare les demandes, fins et prétentions de l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT recevables,

Prononce la résiliation du bail conclu le 23 février 2018 entre l’OPH VAL TOURAINE HABITAT et Monsieur [H] [P] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 3] à compter de la présente décision ;

Dit que Monsieur [H] [P] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne, en conséquence, à Monsieur [H] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés sans délai à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [H] [P], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] et restituer les clés, deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [H] [P] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [H] [P] à payer à l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déclare le présent jugement commun et opposable à l’ATIL ;

Condamne Monsieur [H] [P] à verser à l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [H] [P] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [H] [P] aux entiers dépens et aux frais d’exécution forcée à intervenir ;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois février deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux de la protection