Tribunal Judiciaire de Tours, 1re chambre, 6 novembre 2025, n° 23/01891

TJ Tours 6 novembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Violation des règles de majorité
Le tribunal a jugé que la cession de parties communes ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble, et qu'un vote à la majorité des deux tiers était suffisant.
Rejeté
Substitution de décision
Le tribunal a rappelé qu'il ne peut substituer sa propre décision à celle de l'assemblée générale, même si celle-ci est annulée.
Accepté
Frais de procédure
Le tribunal a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge de la SCI les sommes exposées par elle et a accordé une indemnité.
Accepté
Dépens de l'instance
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Rejeté
Procédure abusive
Le tribunal a jugé que la procédure n'était pas abusive, car la demande d'annulation de la résolution n°4 était fondée.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Tours, 1re ch., 6 nov. 2025, n° 23/01891
Numéro(s) :	23/01891
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Silvère Marvie SARL TGS FRANCE AVOCATSElise HOCDÉJulien BERBIGIER
Cabinet(s) :	WALTER & GARANCE AVOCATSETHIS AVOCATS
Parties :	S.C.I. GEORGES COURTELINE c/ représenté par son syndic LA SARL la CENTRALE IMMOBILIERE sise [ Adresse 1 ], SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 4 ]

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/01891 – N° Portalis DBYF-W-B7H-IY2Z

DEMANDERESSE

S.C.I. GEORGES COURTELINE

(RCS de [Localité 11] n° 894 858 794), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Elise HOCDÉ de la SELARL SELARL EFFICIENCE, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4]

représenté par son syndic LA SARL la CENTRALE IMMOBILIERE sise [Adresse 1]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, laquelle en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a, par contrat de syndic en date du 29 août 2022, confié à la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE, la mission de syndic de la copropriété.

La SCI GEORGES COURTELINE est propriétaire des lots 1, 2, 7, 8, 9, 10 et 11 de la copropriété, composée de 3 bâtiments (A, B et C). Ces lots constituent pour partie le bâtiment A et en totalité les bâtiments B et C.

La SCI GEORGES COURTELINE a pour projet d’opérer une scission de copropriété en retirant de celle-ci l’intégralité des bâtiments B (lot 7) et C (lots 8, 9, 10 et 11), ainsi que la cour commune et le local commun, à l’exclusion de l’escalier qui resterait dans la copropriété.

La SCI GEORGES COURTELINE a acquis lesdits lots avec un projet de réhabilitation, et ce particulièrement au profit du bâtiment B présentant un état de dégradation avancée.

Au regard de la complexité de la réhabilitation plusieurs projets antérieurs de réhabilitation ont été abandonnés.

Pour la viabilité du projet, il a donc été proposé la cession au profit de la SCI GEORGES COURTELINE de la cour commune, du mur d’enceinte donnant sur la [Adresse 8] et du local commun avec, en contrepartie, la création d’un nouveau local commun pris sur la surface du box situé le plus au Nord (lot 8) et accessible sous l’escalier A.

Il a également été précisé que l’ensemble des frais inhérents à cette opération seraient supportés par la SCI GEORGES COURTELINE seule, incluant notamment les coûts de réfection des éléments communs. Le lot 8 appartenant à la SCI GEORGES COURTELINE et correspondant au débarras n°1, serait transformé en partie commune.

À cette fin, la SCI GEORGES COURTELINE a adressé au syndic une demande de convocation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires pour que puisse être voté ce projet, selon deux résolutions :

— une première résolution tendant à la cession de la cour commune, du mur d’enceinte et du local commun au profit de la SCI GEORGES COURTELINE,

— une seconde résolution tendant à la scission de la copropriété selon le projet établi par GEOPLUS.

L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] s’est réunie le 28 février 2023.

Par acte en date du 9 mai 2023, la SCI Georges Courteline (la SCI Courteline) a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Tours le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires) au visa des articles 26,28 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 septembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI Courteline demande au tribunal de :

Vu les articles 26, 28 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes.

ANNULER la délibération de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] en date du 28 février 2023 en sa résolution n°4 en ce qu’elle précise que la résolution a été «refusée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires» ;

JUGER que la délibération de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] en date du 28 février 2023 en sa résolution n°4 a été adoptée en ce que la résolution a été adoptée à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires ;

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] d’avoir à verser à la SCI GEORGES COURTELINE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] aux entiers dépens, dont distraction est requise au profit de la SELARL EFFICIENCE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 août 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions de l’article R. 143-3 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— Juger que la conservation de la cour commune, du mur d’enceinte et du local commun de l’immeuble sis [Adresse 5] est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, et s’il était besoin, juger que sa suppression porterait atteinte au droit de propriété des copropriétaires ainsi qu’aux modalités de jouissance des parties privatives ;

En conséquence

— Juger que la résolution n°4 tendant à la cession de la cour commune, du mur d’enceinte et du local commun au profit de la S.C.I GEORGES COURTELINE requiert l’unanimité des copropriétaires ;

— Juger en conséquence que la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 février 2023 est régulière ;

— Juger en outre que la présente juridiction ne peut substituer sa propre décision à celle qui a été votée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 11] lors de l’assemblée générale du 28 février 2023 ;

— Débouter par suite la S.C.I GEORGES COURTELINE de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel

— Condamner la S.C.I GEORGES COURTELINE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 5.000 € pour procédure abusive.

En tout état de cause,

— Condamner la S.C.I GEORGES COURTELINE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre le règlement des entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2025 avec effet différé au 23 septembre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience rapporteur du 7 octobre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La SCI Courteline sollicite l’annulation de la résolution n°4 prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 février 2023.

Cette résolution est relative à la demande de la SCI Courteline concernant la cession à son profit de la cour commune, du mur d’enceinte et du local commun.

Il indiqué dans le procès-verbal d’assemblée du 28 février 2023 que cette résolution a été refusée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété dispose que :

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les «deux tiers des voix» les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale ;

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Les dispositions de ce texte sont reprises dans le règlement de copropriété qui stipule :

“Décisions requérant l’unanimité :

L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ni imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles résultent du présent règlement de copropriété..”.

La SCI Courteline soutient que la résolution n°4 doit être annulée car la cession de parties communes suppose une autorisation obtenue à la majorité des deux tiers prévue à l’article 26 alinéa 1er et non à l’unanimité prévue au dernier alinéa du même texte.

Elle précise que l’unanimité est réservée à l’hypothèse dans laquelle la destination de l’immeuble se trouve modifiée par l’acte de cession en cause.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a considéré que le projet de la SCI Courteline qui implique la cession à son profit de la cour commune, du mur d’enceinte et du local commun porte atteinte à la destination de l’immeuble de sorte qu’un vote à l’unanimité était nécessaire.

Il rappelle que selon le règlement de copropriété, la cour est commune à l’ensemble de la copropriété et pas seulement aux bâtiments B et C.

Il ajoute que la conservation de la cour est essentielle à la destination de l’immeuble en raison de l’existence d’une double accessibilité qui permet aux copropriétaires d’accéder au parking situé [Adresse 9].

Enfin il fait remarquer que le local commercial situé au rez de chaussée du bâtiment A au n°[Adresse 6] qui bénéficie d’une arrière boutique donnant directement accès à la cour commune serait privé de cet accès.

La SCI Courteline soutient au contraire que le projet de cession ne remet pas en cause la destination de l’immeuble, relève d’un vote à la majorité des deux tiers et que par conséquent, il y a lieu d’annuler la résolution n°4 prise lors de l’assemblée générale du 28 février 2023.

Elle fait valoir que dans le règlement de copropriété, la cour commune est rattachée aux bâtiments B et C dont la totalité des lots les constituant sont propriété de la SCI Courteline.

Sur ce :

Il résulte tant des dispositions de l’article 26 de la loi du 24 juillet 1965 que du règlement de copropriété que la cession d’une partie commune doit être décidée à l’unanimité que si elle porte sur une partie commune nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou si elle comporte une modification aux modalités de jouissance privatives.

Or, il n’existe pas de parties communes dont l’aliénation porte par nature atteinte à la destination de l’immeuble.

Contrairement à l’affirmation de la SCI Courteline, selon le règlement de copropriété, la cour est commune à l’ensemble de la copropriété et non pas seulement aux bâtiments B et C.

Il appartient en conséquence au tribunal de se prononcer après une analyse des éléments de l’espèce.

Selon le règlement de copropriété “l’immeuble est destiné à l’habitation et à l’exercice de professions libérales. Toutefois les locaux situés au rez de chaussée, au premier étage et formant les n°2 et 7 pourront être à usage commercial sous les réserves énoncées ci-après.”

Il s’en suit que “les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux formant les lots 2 et 7, qui pourront être occupés commercialement…”.

Or la cession de la cour commune n’aura aucune conséquence pour les copropriétaires du bâtiment A qui restera un immeuble d’habitation avec possibilité d’exercer des professions libérales et commerciales pour les lots 2 et 7.

Par ailleurs,il ressort du plan du rez de chaussée du bâtiment A figurant dans le règlement de copropriété, que l’arrière du magasin sis au rez de chaussée ne comporte aucune ouverture sur la cour commune mais qu’il existe seulement un accès à la cave située sous ce local commercial qui appartient actuellement à la SCI Courteline.

Le projet de plan présenté par la SCI Courteline maintient cet accès à la cave.

Par ailleurs la suppression de l’accès à la [Adresse 9] n’a pas d’incidence sur les conditions de jouissance des copropriétaires dès lors qu’il résulte de la pièce 7 que la stationnement des véhicules sur la [Adresse 7] est réservé à titre privatif ce qui se manifeste par la pose de barrière anti-stationnement et d’un panneau “stationnement privé”.

Dès lors, la suppression de cet accès n’affecte pas les conditions de jouissance des lots des copropriétaires du bâtiment A.

Enfin le projet de cession prévoit la création d’un nouveau local commun qui permettra notamment le stationnement des vélos qui peuvent entrer par le porche commun donnant accès à la [Adresse 10].

Ainsi, le projet de cession envisagé est sans incidence sur les conditions de jouissance des lots des copropriétaires du bâtiment A.

Dans ces conditions, le projet de cession devait être soumis à un vote à la majorité des deux tiers et non à l’unanimité faute d’atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance privatives.

Il convient en conséquence d’annuler la résolution n°4 de l’assemblée générale du 28 février 2023.

La SCI Courteline demande en outre au tribunal de dire que la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 février 2023 a été adoptée à la majorité des deux tiers de tous les copropriétaires.

Il est ainsi demandé au tribunal de déclarer adoptée la résolution n°4.

Or, comme le fait valoir à juste titre le syndicat des copropriétaires, il est de droit que l’annulation d’une décision de refus d’adoption de résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires ne vaut pas adoption desdistes résolutions. Il n’appartient pas en effet au tribunal de substituer sa propre décision à celle qui a été annulée (voir en ce sens Cass civ 3ième 10 février 1988 n°86-17.890 et cass civ 3ième 17 décembre 2014 n°13-25.134).

En conséquence, la SCI Courteline sera déboutée de sa demande tendant à dire que la résolution n°4 de l’assemblée générale du 28 février 2023 a été adoptée à la majorité des deux tiers de tous les copropriétaires.

Sur la demande reconventionnelle

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre reconventionnel la somme de 5000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Or la présente procédure n’est pas abusive puisqu’il a été fait droit à la demande d’annulation de la résolution n°4 qui a été soumise à un vote à l’unanimité alors que seule la majorité des deux tiers était requise.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts qui n’est pas fondée.

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI Courteline les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser une indemnité de 2500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il y a lieu d’allouer, sur sa demande, à la SELARL Efficience le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Annule la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] du 28 février 2023,

Déboute la SCI Georges Courteline de sa demande tendant à dire que la résolution n°4 de l’assemblée générale du 28 février 2023 a été adoptée à la majorité des deux tiers de tous les copropriétaires,

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à la SCI Georges Courteline une indemnité de 2500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Accorde, sur sa demande, à la SELARL Efficience le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT