Du 20 mars 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/02226 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3E7

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[S] [W]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté MESOLIA HABITAT

Le 20/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT, anciennement dénommée [Adresse 12],

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Mme [K] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [W]

[Adresse 15] [Adresse 8]

[Adresse 14]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes des 18 et 22 juillet 2019, la société anonyme MESOLIA HABITAT (MESOLIA HABITAT) a donné à bail à Monsieur [S] [W] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] [Adresse 11] [Adresse 10] à [Localité 13] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°29 situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, MESOLIA HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] [W] le 12 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. MESOLIA HABITAT lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 18 novembre 2024, MESOLIA HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé à l’audience du 16 janvier 2025 en lui demandant de :

— Constater la résiliation du contrat de location qui a été consentie par elle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et pour défaut de souscription d’une assurance locative et ce, à compter du jugement à intervenir,

— Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’ils occupent sis [Adresse 5] [Adresse 11] [Adresse 9] à [Localité 13], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [S] [W] au paiement de la somme prévisionnelle de 1.737,59 euros en principal,

— Condamner Monsieur [S] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [S] [W] à payer une somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— L’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls des défendeurs,

— Condamner Monsieur [S] [W] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 12 avril 2024 et de l’assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 16 janvier 2025.

Lors des débats, MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.536,62 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par MESOLIA HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Monsieur [S] [W], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

Monsieur [S] [W] n’a pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.

En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DES BAUX :

Il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux présents baux, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit des contrats de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail relatif au logement conclu le 22 juillet 2019 contient une telle clause résolutoire.

Dans la mesure où le bail relatif à l’emplacement de stationnement conclu le 18 juillet 2019 est accessoire au logement, il convient de constater que la clause produit ses pleins effets à l’égard de l’ensemble des baux.

Par acte en date du 12 avril 2024, MESOLIA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [S] [W] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de comparaître, Monsieur [S] [W] n’établit pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2024, dès lors que le 12 mai étant un dimanche, le délai de régularisation a été prorogé jusqu’au lundi 13 mai à minuit.

Monsieur [S] [W], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

MESOLIA HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [S] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.536,62 euros à la date du 7 janvier 2025 (mois de décembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si les baux n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Monsieur [S] [W] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans les contrats de bail (592,38 euros à la date du 7 janvier 2025).

Faute de comparaître, Monsieur [S] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 2.536,62 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [S] [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [S] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Monsieur [S] [W] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 14 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 18 et 22 juillet 2019 et liant la société anonyme MESOLIA HABITAT à Monsieur [S] [W], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] [Adresse 11] [Adresse 9] à [Localité 13] ainsi que l’emplacement de stationnement n°29 situé à la même adresse ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [W] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [W] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.536,62 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, pénalités et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 7 janvier 2025, échéance de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [W] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 592,38 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [W] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE