MINUTE N° : 25/00226

JUGEMENT

DU 29 Août 2025

N° RG 25/01813 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUPM

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “ARIANE”

Représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY

ET :

[Z] [E]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 juin 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 29 AOUT 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “ARIANE” Représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY immatriculée au RCS de [Localité 7] N° 487 530 099, demeurant [Adresse 1]

non comparante, représentée par M^e LE CARVENNEC substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS – 27 #

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [Z] [E], demeurant [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [E] est propriétaire du lot n°15 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Le 17 avril 2025, le [Adresse 8][Adresse 5]" représenté par son syndic la SAS LAMY a donné assignation à Mme [Z] [E] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 1 358,14 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 février 2025 ;la somme de 386 euros au titre des frais de recouvrement,la provision de 736,14 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens;juger que le jugement sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 27 février 2025 la somme de 1 358,14 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 25 juin 2025, le [Adresse 8][Adresse 5]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La partie défenderesse, assignée par acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les nouvelle pièces produites lors de l’audience

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et que celui-ci ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il n’est pas justifié de la signification des pièces 11 à 13 du demandeur à la partie adverse. La défenderesse n’étant pas comparante, ces pièces ne pourront être prises en compte dans la présente décision.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 6 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 27 février 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 358,14 euros

Frais sollicités 386,00 euros

TOTAL 1 744,14 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [Z] [E] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 27 février 2025 à hauteur de la somme de 1 358,14 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 27 janvier 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [Z] [E] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 358,14 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 27 février 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance (2 x 52), leur réalité n’est pas justifiée (pas d’avis de réception).

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 126 €.

***

Mme [Z] [E] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 126 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la recevabilité de la demande au titre des charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007)

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]" a mis en demeure Mme [Z] [E] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Toutefois ce courrier ne détaille pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget. En conséquence, la demande fondée sur l’article 19-2 ets irrecevable.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [Z] [E] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement de défaut rendu en dernier ressort,

Condamne Mme [Z] [E] à verser au [Adresse 8][Adresse 5]" les sommes suivantes :

1.358,14 € (MILLE TROIS CENT CINQUANTE-HUIT EUROS QUATORZE CENTIMES) euros au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 27 février 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 ;

126,00 € (CENT VINT-SIX EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déclare irrecevable la demande relative au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;

Condamne Mme [Z] [E] aux dépens ;

Condamne Mme [Z] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 5]" la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

C. BELOUARD