N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

06 Mai 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/05939 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JPVS

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 5] » Représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. CITYA CHARLES GILLE immatriculée au RCS de [Localité 9] n° 348 662 255 dont le siège social est sis [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [X] [L] [T] divorcée [P]

née le 25 Juillet 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 01 Avril 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 06 Mai 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 06 Mai 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [L] [T] divorcée [P] est propriétaire des lots n°8, 31, 32 et 33 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 1].

Le 23 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 5]" représenté par la SARL CITYA CHARLES GILLE a donné assignation à Mme [X] [L] [T] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des dispositions des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile:

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 6 170,20 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 décembre 2024 ;la somme de 3 780,73 euros au titre des frais de recouvrement,la provision de 532,36 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;

rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 10 décembre 2024 la somme de 6 170,20 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 1er avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 5]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La partie défenderesse, régulièrement citée par remise à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 5]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 12 décembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 10/12/2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 8 406,53

Frais sollicités 1 544,40 (dont 186 € + 840 € relevant de l’article 700).

TOTAL 9 950,93

Le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 5]" ne justifie pas de la notification du décompte actualisé versé aux débats lors de l’audience (adressé mais pas d’accusé de réception), en conséquence, celui-ci ne saurait être retenu dans la présente décision.

Ce décompte du 10/12/2024 laisse apparaître un “décompte antérieur” de 6 489,02 € au 01/07/2023 qui n’est absolument pas détaillé et ne permettant pas au tribunal de réaliser un quelconque contrôle sur cette somme (même en croisant ce décompte avec celui en pièce 2 du du 01/07/2022 il manque la période du 02/07/2022 au 30/06/2023). Il convient de déduire cette somme après en avoir déduit la somme de 15,92 € de régularisation des charges du 12 décembre 2023. Il en résulte un solde antérieur à déduire de 6 473,10 € [6489,02-15,92].

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [X] [L] [T] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux échus entre le 01/07/2023 et le 10/12/2024 à hauteur de la somme de 1 933,46 euros (8 406,53 – 6 473,10).

La lettre de mise en demeure présentée le 12 novembre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [X] [L] [T] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 933, 46 euros au titre des charges et fonds de travaux échus entre le 01/07/2023 et le 10/12/2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Le surplus sera rejeté.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de Mme [X] [L] [T] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 25 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 259,20 euros seront accordées en conséquence.

Mme [X] [L] [T] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 259,20 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)»

Par courrier recommandé du 08 november 2024 avec avis de réception en date du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 5]" a mis en demeure Mme [X] [L] [T] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Mme [X] [L] [T] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 532.36 euros (2 x 266.18) à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour les deux derniers trimestres de l’exercice 2024-2025 (du 01er janvier 2025 au 30 juin 2025) au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 augmentée des intérêts à compter de l’assignation.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [X] [L] [T] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE Mme [X] [L] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 5]" les sommes suivantes :

1.933,46 € (MILLE NEUF CENT TRENTE-TROIS EUROS QUARANTE-SIX CENTIMES) au titre des charges et fonds de travaux échus au 10/12/2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

259,20 € (DEUX CENT CINQUANTE-NEUF EUROS VINGT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic;

532,36 € (CINQ CENT TRENTE-DEUX EUROS TRENTE-SIX CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour des deux derniers trimestres de l’exercice 2024-2025 augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [X] [L] [T] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [X] [L] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 5]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD