N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

01 Avril 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/05180 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JNO5

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 4]» agissant poursuite et diligence de son syndic, la société LSI LES SERVICES IMMOBILIERS dont le nom commercial est TANTIEME, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [T]

né le 08 Janvier 1998 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame M. PELOUARD, Greffier.

A l’audience publique du 04 Mars 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Avril 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Avril 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [P] [T] est propriétaire du lot n°16 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] (37).

Le 05 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a donné assignation à M. [P] [T] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 condamner ce dernier à lui payer :

la somme de 1 374,06 € au titre des appels de charges et de fonds travaux échus au 15 octobre 2024, en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,la somme de 115,26 € au titre des frais de recouvrement (commandement de payer),la somme de 326,64 € au titre des provisions sur charges courantes et fonds travaux votées en assemblée général au titre de budget prévisionnel.la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience des plaidoiries du 3 décembre 2024, M. [P] [T] a comparu en personne. Il n’a pas contesté les sommes réclamées mais a sollicité l’octroi de délais de paiement.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes en indiquant ne pas s’opposer aux délais sollicités, à conditions qu’ils soient matérialisés par un jugement valant titre exécutoire contenant déchéance du terme en cas de défaillance.

Suivant jugement du 07 janvier 2025, une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 04 mars 2025 afin de permettre aux parties de s’expliquer et de justifier de l’identité de la ou des personnes :

— propriétaires des biens constituant le lot n°12 de l’état descriptif de division du syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" , situé [Adresse 1] à [Localité 8],

— susceptibles d’être effectivement débitrices des sommes réclamées par ledit syndicat des copropriétaire.

A l’audience du 04 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat,maintient ses demandes.

M. [T] justifie que ses prénoms ont changé, il se prénomme aujourd’hui [P], [M] au lieu de" [W] [I] " . Il reconnaît sa dette et précise qu’il verse 200 € tous les 5 du mois.

La décision a été mise en délibéré au 01 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 avril 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 22 octobre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

1374,06

Frais sollicités

115,26

TOTAL

1489,32

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [P] [T] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 22 octobre 2024 à hauteur de la somme de 1374,06 €. Aucun décompte actualisé n’a été versé aux débats.

La lettre de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [P] [T] sera en conséquence condamné « en deniers et quittance », c’est-à-dire que les versements réalisés depuis l’assignation et ne figurant pas encore de ce fait au décompte du 22 octobre 2024 devront être déduits, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1374,06 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 22 octobre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (commandement de payer pour 115,26 €). M. [P] [T] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 115,26 € au titre des frais de recouvrementaugmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)»

Par commandement de payer de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a mis en demeure M. [P] [T] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles. Toutefois, au 25 septembre 2024, la fin de l’exercice comptable se terminait le 30 septembre 2024 de sorte que tous les appels de fond étaient échus. La demande formulée sur le fondement de l’article19-2 sera dès lors rejetée.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

M. [P] [T] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il convient d’accorder des délais de paiement et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il sera dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [P] [T] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

Condamne M. [P] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] les sommes suivantes :

1.374,06 € (MILLE TROIS CENT SOIXANTE-QUATORZE EUROS SIX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 22 octobre 2024;115,26 € (CENT QUINZE EUROS VINGT-SIX CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et rejette la demande formulée au titre de l’article 19-2;

Autorise M. [P] [T] à se libérer de sa dette en sept mensualités de 200 € et une huitième réglant le solde, payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne M. [P] [T] aux dépens;

Condamne M. [P] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD