TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/04526 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCIS

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 02 Juillet 2025

Société [Localité 10] LA MER HABITAT

C/

[U] [I] divorcée [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [U] [I] divorcée [O]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société [Localité 10] LA MER HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [U] [I] divorcée [O]

née le 27 Mai 1975 à [Localité 13] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [A] [M], auditeur de justice, [P] [Y], élève-avocate et [S] [J], greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 29 Avril 2025

Date des débats : 29 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 02 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2014, l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [O] et Madame [U] [I] divorcée [O] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 8] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 349,10 euros et des charges locatives de 64,40 euros.

Le 4 novembre 2017, Monsieur [X] [O] a donné congé du logement.

Le 24 avril 2024, l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT a fait signifier à Madame [U] [I] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme de 1050,82 euros, arrêtée au 18 avril 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, remis à étude, l’OPH CAEN LA MER HABITAT, a fait assigner Madame [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience ;

— constater acquise au profit de l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT la clause résolutoire visée dans le commandement du 24 avril 2024, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— prononcer l’expulsion de Madame [U] [I] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [U] [I] ;

— condamner Monsieur [K] [N] au paiement de :

* la somme de 3.350,12 euros en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 24 juin 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;

* une somme mensuelle de 473,03 euros, égale au montant du loyer et des charges, du 24 juin 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ; et dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’État et l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT ;

* la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; * les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer d’un montant de 110,07 euros en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience, l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT, a comparu, représenté par son avocat.

Il s’en est rapporté à ses écritures et pièces en réitérant les demandes de son assignation, a actualisé la dette locative et a refusé tout délai au regard de l’absence de paiement du loyer courant ;

Madame [U] [I] a comparu et a sollicité des délais, expliquant qu’elle était en attente de carte de résident et ne pouvait pas travailler.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par courrier électronique du 18 novembre 2024, soit deux mois avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La dénonciation à la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 9 avril 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1315 du Code Civil, recodifié sous les dispositions de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur, de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 24 avril 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 1.050,82 euros, arrêtée au 18 avril 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui a porté à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 11 avril 2025, le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 6.219,99 euros, déduction faite des frais de procédure de 289,62 euros (110,07 euros + 179,55 euros).

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 juin 2024 et de condamner Madame [U] [I] au paiement de la somme de 6.219,99 euros, suivant décompte arrêté au 11 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024, date du commandement de

payer sur la somme de 1050,62 euros, et à compter du 15 novembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Compte tenu de l’absence de tout paiement depuis le 28 juin 2024, de l’absence de revenus de la locataire qui permettraient d’apurer la dette et de payer les loyers courants, du caractère important de la dette actuelle, Madame [U] [I] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai précité, Madame [U] [I] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Madame [U] [I] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Madame [U] [I] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 24 juin 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [I], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer une indemnité à l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre le 1er juillet 2014, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 9] [Localité 1], à compter du 24 juin 2024;

CONDAMNE Madame [U] [I] divorcée [O] à payer à l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT, la somme de 6.219,99 euros, suivant décompte arrêté au 11 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1050,62 euros et à compter du 15 novembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus ;

DÉBOUTE Madame [U] [I] divorcée [O] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [I] divorcée [O] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de celle-ci et à celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Madame [U] [I] divorcée [O] à payer à l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 24 juin 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir,sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 4]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [I] divorcée [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 24 avril 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION