TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/10561

N° Portalis 352J-W-B7F-CUZXD

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :

19 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEURS

Madame [U] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [L] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tous deux représentés par Maître Ludivine VERWEYEN de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1085

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS

et dont le siège social est situé [Adresse 2]

[Localité 2]

S.E.L.A.R.L. [Z] PARTNERS

représentée par Maître [M] [Z], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS placée en sauvegarde judiciaire selon Jugement du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 4 décembre 2023.

[Adresse 3]

[Localité 3]

S.E.L.A.R.L. BCM

représentée de Maître [F] [J], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS placée en sauvegarde judiciaire selon Jugement du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 4 décembre 2023.

[Adresse 4]

[Localité 4]

S.C.P. CBF ASSOCIES

représentée par Maître [K] [T], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS placée en sauvegarde judiciaire selon Jugement du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 4 décembre 2023.

[Adresse 5]

[Localité 3]

S.E.L.A.R.L. AXYME

représentée par Maître [O] [H], ès qualités de mandataire judiciaire de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS placée en sauvegarde judiciaire selon Jugement du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 4 décembre 2023.

[Adresse 6]

[Localité 5]

S.E.L.A.F.A. MJA

représentée par Maître [X] [I], ès qualités de mandataire judiciaire de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS placée en sauvegarde judiciaire selon Jugement du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 4 décembre 2023.

[Adresse 7]

[Localité 6]

S.C.P. BTSG

représentée par Maître [C] [B], ès qualités de mandataire judiciaire de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS placée en sauvegarde judiciaire selon Jugement du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 4 décembre 2023.

[Adresse 8]

[Localité 2]

Tous représentées par Maître Guilhem AFFRE de l’AARPI MIGUERES MOULIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0016

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

Décision du 28 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 21/10561 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUZXD

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié en date du 26 décembre 2016, Mme [U] [V] et M. [L] [V] ont acquis auprès de la société Reside Etudes Apparthotels, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, un studio, constituant le lot 62 de la copropriété, situé au 5ème étage d’une résidence de tourisme appelé « [Adresse 9] » sise [Adresse 10].

L’achat a été opéré sous le régime fiscal de la loi Censi-Bouvard pour un prix de 185.940 euros TTC.

Par contrat du même jour, M. et Mme [V] ont donné à bail commercial ce local à la société Réside Etudes Apparthotels pour une durée de 9 années et un loyer annuel de 6438 euros HT soit 7081,80 euros TTC outre les charges de copropriété directement réglées par le locataire auprès du syndic de copropriété.

Le contrat prévoit que le loyer est payable à terme échu en quatre termes égaux, les trente et un mars, trente juin, trente septembre et trente et un décembre de chaque année.

La destination des lieux est la suivante : « une activité commerciale d’exploitant de résidences de tourisme classée 3 étoiles meublées avec services para-hôteliers consistant en la sous-location meublée des logements situés dans la Résidence pour des périodes de temps déterminées ».

Par lettres circulaires des 9 juin 2020 et 21 juillet 2020 adressées à tous les propriétaires investisseurs en résidences hôtelières, la société Réside Etudes Apparthotels a notifié aux bailleurs la suspension du paiement des loyers respectivement du second trimestre et du troisième trimestre de l’année 2020 en raison des conséquences de la crise sanitaire.

A la suite, par lettre circulaire du 16 octobre 2020 adressée à tous les propriétaires investisseurs en résidences hôtelières, la société Réside Etudes Apparthotels a notifié aux bailleurs la proposition de reprise progressive du paiement des loyers de la manière suivante :

— au titre de l’année 2020 : 40 % du loyer annuel, soit, en tenant compte de l’échéance du premier trimestre réglée intégralement, un versement correspondant à 60 % du loyer du quatrième trimestre 2020, avec renonciation au solde du loyer dû au titre de l’année 2020,

— au titre de l’année 2021 :

* un loyer fixe correspondant à 40 % du loyer annuel contractuel versé selon l’échéancier habituel de règlement des loyers,

* un complément de loyer de 33 % appliqué sur l’écart positif des recettes d’hébergement de la résidence entre 2020 et 2021, complément calculé après la clôture comptable de la résidence au 31 décembre 2021 et versé avec la première échéance de loyer de l’année 2022.

A ce courrier a été joint un coupon-réponse que chaque bailleur a été invité à retourner signé le 15 novembre 2020 au plus tard, le document valant avenant au bail en cours.

Par acte extrajudiciaire signifié le 16 novembre 2020, M.et Mme [V] ont fait délivrer à la société Réside Etudes Apparthotels un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour avoir paiement de la somme de 3 540,90 euros correspondant aux loyers des 2ème et 3ème trimestre 2020, outre 17,14 euros au titre de droit proportionnel et 166,65 euros de coût d’acte.

C’est dans ce contexte que M.et Mme [V] ont fait assigner la société Réside Etudes Apparthotels devant le tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier de justice signifié le 19 juillet 2021.

Cette procédure a fait l’objet d’une clôture le 4 avril 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 3 décembre 2024.

Par jugement du 4 décembre 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde à l’encontre de la S.A.S. Réside Études Apparthotels et a désigné en qualité d’administrateurs judiciaires, avec pour mission de surveiller la S.E.L.A.R.L. BCM, la S.C.P. CBF Associés, la S.E.L.A.R.L. [Z] Partners, et en qualité de mandataires judiciaires la S.C.P. BTSG, la S.E.L.A.R.L. Axyme, et la S.E.L.A.F.A. MJA.

Le 7 février 2024, les époux [V] ont régularisé une déclaration de créance d’un montant de 24.962,11 euros auprès de Maître [O] [H].

Par ordonnance du 12 mars 2024, le Tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture du 4 avril 2023 et renvoyé l’affaire à une audience de mise en l’état du 4 juin 2024 à 11h00, afin de régulariser la procédure suite au jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde de justice.

Les assignations en intervention forcée ont été délivrées aux organes de la procédure par actes de commissaire de justice en date des 14, 15 et 16 mai 2024 et les deux instances ont été jointes.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 9 septembre 2024, M. et Mme [V] demandent au tribunal de :

“A titre principal :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 26 décembre 2016 entre Monsieur et Madame [V] et la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS

CONSTATER la résiliation dudit bail.

A titre subsidiaire :

CONSTATER la résiliation du bail conclu le 26 décembre 2016 entre Monsieur et Madame [V] et la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS

En tout état de cause :

ORDONNER à la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS de quitter les lieux loués et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

ORDONNER l’expulsion de la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS et de tous occupants de son chef des lieux loués.

CONDAMNER la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS à verser à Monsieur et Madame [V] la somme de 10 872,27 € au titre des loyers impayés arrêté au 1er trimestre 2022 et frais de commandement de payer délivré, sauf à parfaire,

ASSORTIR cette condamnation d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 novembre 2020,

CONDAMNER la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 3540,90 € par trimestre au titre des indemnités d’occupation jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés.

FIXER la créance de M et Mme [V] au passif de la société RESIDE ETUDE soit la somme de 24.962,11 €.

CONDAMNER la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS à payer à Monsieur et Madame “[A]” une somme de 5.000 euros au titre de l’indemnisation des préjudices économiques et moraux causés.

CONDAMNER la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS à payer à Monsieur et Madame [V] une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’huissier.”

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 février 2025, la S.A.S. Réside Etudes Apparthotels, ainsi qu’en qualité d’administrateurs judiciaires la S.E.L.A.R.L. BCM, la S.C.P. CBF Associés et la S.E.L.A.R.L. [Z] Partners, et, en qualité de mandataires judiciaires, la S.C.P. BTSG, la S.E.L.A.R.L. Axyme et la S.E.L.A.F.A. MJA demandent au tribunal de :

“ SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS :

— JUGER légitime la dispense de loyer à compter du 2ème trimestre 2020 en raison de:

➢ « Circonstances exceptionnelles et graves » telles que prévues dans les clauses et conditions contractuelles du Bail et permettant l’exonération de payer le loyer (a) ;

➢ L’exigence de bonne foi et de loyauté des parties dans l’exécution des contrats (b);

Par conséquent,

— JUGER légitime et bien-fondé, aux motifs exposés ci-avant, la suspension du paiement des loyers intervenue à compter du 2ème trimestre 2020 et ce, jusqu’au 10 mai 2021;

— JUGER légitime et bien-fondé le paiement partiel des loyers à hauteur de 40 % du 11 mai 2021 au 31 décembre 2021 et la reprise des paiements à 100 % à compter du 1er janvier 2022.

En tout état de cause,

— JUGER que les créances revendiquées de loyers par les Demandeurs ont été admises au passif de la procédure de sauvegarde de la société RESIDE ETUDES APPARHOTELS par les mandataires judiciaires ès qualités pour un montant de 11.940 euros au titre des loyers du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021 et au titre du loyer du 4ème trimestre 2023.

B – SUR LES DEMANDES RELATIVES A LA RESILIATION DU BAIL :

— DEBOUTER les Bailleurs de leurs demandes de résiliation judiciaire de Baux, d’expulsion de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS et de paiement d’une indemnité d’occupation.

C- SUR LES AUTRES DEMANDES INDEMNITAIRES :

— DEBOUTER les Bailleurs de leur demande de dommages et intérêts.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— REJETER les demandes des Demandeurs ;

— ORDONNER que la décision à intervenir ne soit pas assortie de l’exécution provisoire;

— CONDAMNER les Demandeurs à payer à la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS la

somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les Demandeurs à verser à SCP BTSG, la SELAFA MJA, la SELARL AXYME, ès qualités de mandataires judiciaires de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS la somme de 500 € à chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les Demandeurs à verser à SCP CBF ASSOCIES, la SELARL BCM et la SELARL [Z], ès qualités de d’administrateurs judiciaires de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS la somme de 500 € à chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les Demandeurs aux entiers dépens.”

La S.A.S. Réside Etudes Apparthotels, ainsi qu’en qualité d’administrateurs judiciaires la S.E.L.A.R.L. BCM, la S.C.P. CBF Associés et la S.E.L.A.R.L. [Z] Partners, et, en qualité de mandataires judiciaires, la S.C.P. BTSG, la S.E.L.A.R.L. Axyme et la S.E.L.A.F.A. MJA demandent au tribunal de :

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir “juger légitimes” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur les demandes de M. et Mme [V]

L’article L622-21 du code de commerce prévoit que jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers a son origine antérieurement audit jugement et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

L’article L622-22 du même code ajoute que sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Aux termes de leurs dernières conclusions, M.et Mme [V] demandent au tribunal d’une part de “condamner” la société Réside Etudes Apparthotels à leur verser la somme de 10 872,27 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er trimestre 2022 et frais de commandement de payer délivré, et d’autre part et de façon cumulative de fixer leur créance au passif de la société Réside Etudes Apparthotels soit la somme de 24.962,11 euros, sans autre précision, ni dans les motifs, ni dans le dispositif de leurs conclusions.

Ils versent aux débats la copie de la déclaration de créance faite entre les mains de Maître [H] le 7 février 2024 pour un montant déclaré de 24 962,11 euros TTC, là encore sans aucun détail de la somme réclamée.

La société Réside Etudes Apparthotels et les organes de la procédure s’opposent à ces demandes en soulevant divers moyens ayant trait à l’exigibilité de la créance à compter du deuxième trimestre 2020 ; ils indiquent en outre, mais sans en justifier que la créance de loyers revendiquée par les époux [V] a d’ores et déjà été admise au passif de la procédure de sauvegarde de la société Réside Etudes Apparthotels par ses mandataires judiciaires pour un montant de 11 940 euros au titre des loyers du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021 et au titre du loyer du 4ème trimestre 2023, mais sans verser aux débats aucune pièce le justifiant.

En l’état des demandes présentées par M.et Mme [V] (à la fois de condamnation et de fixation au passif de la société Réside Etudes Apparthotels) et des pièces produites ainsi qu’en l’absence d’une part de décomptes détaillés et d’autre part de justificatifs quant à l’admission au passif de la société Réside Etudes Apparthotels d’une partie ou non de la créance revendiquée par M.et Mme [V], le tribunal n’est pas en mesure de statuer sans que les parties clarifient et justifient leurs moyens et prétentions.

En outre, le tribunal relève que M.et Mme [V] sollicitent la résiliation du bail les liant à la société Réside Etudes Apparthotels aux motifs d’impayés locatifs qui seraient intervenus en 2020 et 2021 alors même que la société preneuse bénéficie d’une procédure de sauvegarde ouverte le 4 décembre 2023 et que l’article L622-21 du code de commerce susvisé, disposition d’ordre public, a vocation à s’appliquer. Il est donc nécessaire de recueillir les observations des parties sur le moyen soulevé d’office relatif à la recevabilité des demandes de M.et Mme [V] visant à obtenir la résiliation du bail les liant à la société Réside Etudes Apparthotels.

Le tribunal ordonnera donc la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats, dans les termes fixés au présent dispositif.

Les autres demandes demeureront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, avant dire droit, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Révoque l’ordonnance de clôture rendue le 20 mai 2025

Ordonne la réouverture des débats et renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 20 octobre 2026 à 11h30, pour, sous le bénéfice des observations sus visées :

— conclusions des demandeurs avant le 31 juillet 2026 aux fins d’une part de préciser et justifier leurs demandes quant à la créance qu’ils revendiquent à l’encontre de la société Réside Etudes Apparthotels, d’autre part de faire toutes observations utiles sur la recevabilité de leur demande de résiliation de bail (par acquisition de la clause résolutoire ou prononcé de la résiliation),

— conclusions en réplique des défendeurs ensuite avant le 15 octobre 2026, ceux ci étant invités à justifier notamment de l’admission éventuelle de la créance des époux [V] au passif de la procédure collective et à se prononcer sur la recevabilité des demandes présentées à leur encontre,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Réserve les demandes

Fait et jugé à Paris le 28 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME