N° Minute : 26/00120

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

03 Mars 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/05655 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J4S4

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1],

représenté par son syndic la S.A.S. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. [H],

Immatriculée au RCS de [Localité 1] n°837 697 556, dont le siège social est sis [Adresse 4]

comparante, non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 03 Février 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Mars 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Mars 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [H] est propriétaire des lots n°13, 106 et 211 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à JOUE LES TOURS (37).

Le 09 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic FONCIA, a donné assignation à la SCI [H] devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 4245,63 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 octobre 2025 ;la somme de 1564,53 € au titre des frais de recouvrement,

la provision de 2588,94 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés; avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du ;condamner cette dernière à lui payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 20 octobre 2025 la somme de 4245,63 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 06 janvier 2026, un renvoi est ordonné pour tenir compte de la nécessité de régulariser la procédure du fait que la société CONNECTA a été désignée en qualité de syndic, en lieu et place de FONCIA.

A l’audience de renvoi du 03 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son nouveau syndic CONNECTA et par son Conseil, maintient ses demandes.

La SCI [H], représentée par son gérant, reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement en deux fois. Elle conteste les frais en revanche précisant que FONCIA a commis de nombreuses erreurs dans les montant appelés ou a appelaié des appels exceptionnels non justifiés. Elle ajoute qu’elle a connu également des difficulté en raison du non paiement par son locataire de loyers.

La décision a été mise en délibéré au 03 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic de FONCIA à effet du du 01er avril 2024 au 31 mars 2025 et celui de Connecta à effet du 01er janvier 2026 jusqu’au 31 décembre 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 décembre 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2024 au 30 juin 2025 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant et désigne la société CONNECTA en lieu et place de la société FONCIA en qualité de syndic;

— le procès-verbaux a d’assemblée générale des copropriétaires du 5 février 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 20 octobre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4 229,31

Frais/diligences sollicitées 1 564,53

Autre-Intérêts 16,32

TOTAL 5 810,16

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI [H] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 20 octobre 2025 à hauteur de la somme de 4229,31 €.

Les lettres de mise en demeure et les commandements de payer puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI [H] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4229,31 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 20 octobre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 août 2025. Les intérêts facturés en revanche et imputés directement au décompte seront rejetés comme n’étant ni fondés légalement ni contractuellement soit 16.32 € à retirer (2,84 +13,48).

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance,

— le contrat de syndic de FONCIA versé aux débats a été effectif du 01er avril 2024 jusqu’au 31 mars 2025 de sorte que tous les frais sollicités après cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic postérieur versé aux débats (98 €).

— pour le surplus, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 98 €.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 315,33 € (commandement de payer : 154,60 € + 160,73 €). Les frais d’extraits Kbis facturés par le commissaire de justice seront également retenus soit 3,20 €.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

Le contrat de syndic de FONCIA versé aux débats a été effectif du 01er avril 2024 jusqu’au 31 mars 2025 de sorte que tous les diligences sollicitées après cette date ne peuvent être facturées, faute du contrat de syndic postérieur versé aux débats (2x 350 € à retirer). Pour les diligences du 25 octobre 2024, auregard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 350 €.

***

la SCI [H] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 766,53 € (98 +315,33 +3.20 +350) au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter à compter du 11 août 2025.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Les différentes mises en demeure et les deux commandements de payer à l’appui de laquelle le syndicat de copropriété fonde sa demande provisionnelle n’indiquent pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. Cette demande sera dès lors déclarée irrecevable.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Au regard des difficultés rencontrées avec le précédent syndic, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse d’accorder des délais de paiement sur mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI [H] sera tenue aux dépens .

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 700 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement

contradictoire rendu en premier ressort

Condamne la SCI [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] les sommes suivantes :

4.229,31 € (QUARE MILLE DEUX CENT VINT-NEUF EUROS TRENTE-UN CENTIMES) € au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 20 octobre 2025;763,33 € (SEPT CENT SOIXANTE-TROIS EUROS TRENTE-TROIS CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentée(s) des intérêts au taux légal à compter du 11 août 2025 ;

Déclare irrecevable la demande de provision formulée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6];

Autorise la SCI [H] à se libérer de cette dette en deux mensualités de 2496€, payable le 10 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 10 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité et après une sommation de payer restée infructueuse, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne la SCI [H] aux dépens;

Condamne la SCI [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 700,00 € (SEPT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD