DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

02 Mars 2026

N° RG 20/04302 – N° Portalis DB3U-W-B7E-LWIS

Code NAC : 50G

S.A.S. [N] PROMOTION

[M] [N]

C/

[I] [D] [A]

[L] [T] [P]

S.A. BNP PARIBAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 02 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame SAMAKÉ, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 15 Décembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anne-Sophie SAMAKÉ.

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DEMANDEURS

S.A.S. [N] PROMOTION, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 850 147 851 dont le siège social est sis [Adresse 1]

Monsieur [M] [N], né le 20 Juin 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentées par M^e Dominique LE BRUN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistées de M^e Benjamin G. SCETBON, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [D] [A], né le 15 Mars 1958 à [Localité 3] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [T] [P] épouse [D] [A], née le 17 Février 1972 à [Localité 4] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Fanny COUTURIER, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Jacques-Brice MOMNOUGUI, avocat plaidant au barreau de Bordeaux.

S.A. BNP PARIBAS, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 662 042 449 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuelle BEAUMONT-SERDA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Corinne LASNIER-BEROSE, avocat plaidant au barreau de Paris.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants

Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P] sont propriétaires d’un terrain à bâtir cadastré AV numéro [Cadastre 1] à [Localité 6] au [Adresse 4].

Le 29 septembre 2018, ils ont conclu, suivant acte sous seing privé, au profit de Monsieur [M] [N], ou de toute société morale dont le gérant serait Monsieur [M] [N] se substituant à l’acquéreur, une promesse de vente portant sur ce bien, moyennant le prix de 130.000 €, outre 10.000 € de frais d’agence. Suivant annexe à cette promesse, il a été prévu que la vente promise était soumise à la condition suspensive de la vente et de sa régularisation par acte authentique au plus tard le 18 avril 2019 par l’acquéreur de l’immeuble.

Monsieur [M] [N], par le biais de sa société Délices Promotion, s’est acquitté de la somme de 133.100 € auprès du notaire, de la SEL [B] [H] à [Localité 7].

Le 9 décembre 2019, Me. [U], huissier de justice à [Localité 8], a sommé les époux [D] [A] d’avoir à comparaître par devant notaire le 20 décembre 2019 à 11 heures.

La SA BNP PARIBAS, qui bénéficie d’un privilège de prêteur de deniers inscrit sur ce bien, a refusé de procéder à sa mainlevée.

Le 20 décembre 2019, Me. [Y] [S], notaire à [Localité 7], a dressé un procès-verbal de carence qu’il publiait aux hypothèques.

Procédure

Suivant acte d’huissier du 6 octobre 2020, la SAS [N] PROMOTION et [M] [N], représentés par Me. [V], ont fait assigner [I] [D] [A] et [L] [P] épouse [D] [A] devant le tribunal judiciaire de Pontoise en vue notamment de voir déclarer parfaite la vente du terrain. Le litige est référencé RG n°20/4302.

Les époux [D] [A] ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [R] [G].

Par jugement du 17 avril 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter la partie la plus diligente à mettre en cause la société BNP PARIBAS, titulaire du privilège du prêteur de deniers sur le bien litigieux, afin de pouvoir évoquer la question de la purge de la sûreté.

Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION, représentés par Me. [J] [O] au lieu et place de Me. [X] [V], ont fait assigner en intervention forcée la SA BNP PARIBAS devant le tribunal judiciaire de Pontoise par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023. L’instance a été enregistrée RG n°23/5789.

La SA BNP PARIBAS a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [K].

Par ordonnance du 1er février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures sous la référence RG n°20/4302.

Par jugement du 16 juin 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et il a été fait injonction aux parties de rencontrer le médiateur. L’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 30 octobre 2025.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 4 décembre 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience en juge rapporteur du 15 décembre 2025. Le délibéré a été fixé au 2 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

En demande : Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION

Dans leurs écritures signifiées le 28 septembre 2022, la SAS [N] PROMOTION et [M] [N], sollicitent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

principalement :

— la constatation que la vente du terrain est parfaite,

subsidiairement :

— la condamnation des défendeurs à régulariser l’acte authentique réitératif de vente en l’étude de Maître [S], et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du lendemain du jour pour lequel ils auront été convoqués par acte extrajudiciaire aux fins de signature de l’acte authentique,

— ordonner que Maître [S], notaire, convoquera les parties en son étude par acte extrajudiciaire à telle date et heure qu’il fixera aux fins de régulariser la vente dans les 30 jours de la signification de la décision à intervenir,

— dire qu’à défaut de régularisation de l’acte authentique de vente dans un délai maximum de trois mois à compter de la signification de la présente décision, le jugement vaudra vente et sera publié au service de la publicité foncière compétent à la requête de la partie la plus diligente, le prix étant payé entre les mains de Maître [S], notaire,

en tout état de cause :

— condamner les époux [D] [A] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de leurs manquements contractuels fautifs,

— condamner les époux [D] [A] à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leurs demandes, les demandeurs ont fait valoir les arguments suivants :

• la vente est parfaite, dans la mesure où, au sein de la promesse, il y a accord sur la chose et sur le prix,

• pour la promesse de vente synallagmatique il n’y a pas besoin d’enregistrement, contrairement à une promesse unilatérale de vente,

• si par extraordinaire le tribunal jugeait que la promesse de vente conclue entre les parties ne valait pas vente, il est demandé, à titre subsidiaire, de condamner les époux [D] [A] à l’exécution forcée de la vente,

• les vendeurs se sont engagés à vendre le bien libre de tous privilèges,

• il appartient aux époux [D] [A] de régler la dette à la SA BNP PARIBAS sans que ce rapport d’obligation ne puisse être opposable aux demandeurs,

• les époux [D] [A], de mauvaise foi, doivent être condamnés au paiement de dommages et intérêts.

En défense : Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P]

Par conclusions signifiées le 12 septembre 2024, [I] [D] [A] et [L] [P] épouse [D] [A] formulent les demandes suivantes :

— le débouté de la partie adverse de toutes ses demandes,

à titre reconventionnel :

— la condamnation de la partie adverse à libérer l’accès au terrain et à retirer leur container dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— la condamnation de la SAS [N] PROMOTION et de [M] [N] à leur payer la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

— dire que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire, mais seulement en ce qui concerne les demandes formulées par la partie demanderesse,

en tout état de cause :

— la condamnation in solidum des deux demandeurs à leur payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leur demande, les défendeurs ont fait valoir les arguments suivants :

— dès lors que la réitération par acte authentique est une condition de la vente, la promesse de vente ne vaut pas vente et ne permet donc pas de requérir l’exécution forcée de la vente,

— il n’est pas possible de recourir à l’exécution forcée de la vente, en l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente,

— les parties ayant prévu que l’acte authentique de vente devait être établi avant le 18 avril 2019, la promesse est caduque, dans la mesure où ce n’est que le 23 avril 2019 que Maître [S] a sollicité l’accord de la BNP pour la mainlevée de sa sûreté,

— les acquéreurs n’ont pas informé les vendeurs avant l’expiration du délai prévu pour la signature de l’acte authentique qu’ils entendaient renoncer à se prévaloir de la condition relative à l’absence d’inscription de privilège d’un montant total supérieur au prix de vente convenu,

— le notaire a procédé, le 20 décembre 2019, à la restitution du règlement effectué par les demandeurs, étant précisé que ce règlement avait été effectué le 2 mai 2019, soit après la date prévue pour l’établissement de l’acte de vente,

— les termes de la promesse n’ont pas été respectés par les acquéreurs,

— la vente est impossible en l’absence de mainlevée des sûretés inscrites,

— la promesse signée par les parties prévoit une condition suspensive relative à l’absence d’inscription de privilège d’un montant supérieur au prix de vente,

— les éventuelles négociations entre les époux [D] [A] et la société BNP Paribas relèvent du secret bancaire,

— le notaire ne peut procéder à l’établissement d’un acte authentique qui aurait pour effet de priver d’efficacité une sûreté régulièrement inscrite sur le bien objet de la vente,

— la demande en paiement de dommages et intérêt formulée à leur encontre doit être rejetée, en l’absence de faute, dans la mesure où ils ne sont pas responsables du refus de leur banque de procéder à la mainlevée de l’inscription, et en l’absence de preuve d’un préjudice.

En défense : la SAS BNP PARIBAS

Dans ses écritures signifiées le 14 juin 2024, la SA BNP PARIBAS demande au tribunal de :

— prendre acte de son accord pour procéder à la mainlevée de sa garantie inscrite sur le bien immobilier contre le paiement de la somme de 102.994,39 € correspondant au solde du prêt devenu exigible,

— débouter les parties de toutes leurs demandes dirigées contre elle,

— condamner solidairement la partie succombante à lui verser une somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

MOTIVATION

Sur le caractère parfait de la vente

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En application de l’article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Il est constant que la renonciation au bénéfice d’une condition suspensive doit être non équivoque, dans un souci de sécurité juridique.

En l’espèce, le 29 septembre 2018, Monsieur [M] [N] ainsi que Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P] ont signé un compromis de vente. Les vendeurs ont convenu de vendre un terrain à bâtir de 608 m² situé au [Adresse 5] à [Localité 7], cadastré section AV n°[Cadastre 1]. Ainsi, la chose vendue a clairement été identifiée dans ce compromis de vente. Par ailleurs, l’acquéreur s’est engagé à verser la somme de 130.000 euros. De ce fait, il ressort de ce compromis de vente, un accord sur la chose et le prix. Il est précisé que l’entrée en jouissance aura lieu le 18 avril 2019, soit le jour de la signature de l’acte authentique. La signature de l’acte authentique n’était donc pas un préalable nécessaire à la conclusion de la vente.

Toutefois, le compromis de vente prévoit également des conditions suspensives, à savoir que le certificat d’urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge rendant le bien impropre à sa destination, que l’état hypothécaire ne révèle aucune inscription ou privilège et que le bien ne fasse pas l’objet d’un droit de préemption. Les conditions suspensives ont été stipulées au seul bénéfice de l’acquéreur.

Or, il apparaît que la SA BNP PARIBAS bénéficie du privilège de prêteur de deniers, depuis le 13 janvier 2014, sur le terrain objet du compromis. Le notaire en charge de la vente a effectué, le 15 avril 2019, une demande de mainlevée de sa garantie. La SA BNP BARIBAS l’a refusée, le 18 avril 2019. Dès lors, la condition suspensive n’a pas été accomplie.

Par ailleurs, Monsieur [M] [N] pouvait renoncer au bénéfice de cette condition suspensive. L’annexe du compromis de vente indique que « cette renonciation sera exprimée par lettre simple adressée au notaire chargé de la régularisation par acte authentique de la vente présentement promise ». Or, il ne ressort pas des pièces versées que Monsieur [M] [N] ait transmis cette lettre et renoncé de manière non équivoque à cette condition suspensive.

Dans ces conditions, la vente ne peut être considérée comme parfaite. La demande de Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION sera donc rejetée.

Sur l’exécution forcée de la vente

En application de l’article 1221 du code civil, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, il a été démontré que le compromis de vente ne valait pas vente compte tenu du défaut de réalisation d’une condition suspensive et de l’absence de renonciation par Monsieur [M] [N] à celle-ci dans les formes. Puisqu’il n’existe pas de contrat de vente, les défendeurs n’ont pas l’obligation de procéder à la signature de l’acte authentique.

Au surplus, le compromis de vente stipule dans son paragraphe relatif à la clause pénale que : « En application de la rubrique « REALISATION » et après la levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 13.000 € ».

Ainsi, le compromis prévoit également que l’exécution forcée de la vente suppose la levée de toutes les conditions, ce qui n’a pas été le cas.

La demande de Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Sur les demandes de Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P] avaient comme obligation, dans le compromis de vente, de procéder à la mainlevée des sûretés réelles grevant le bien.

Or, par courrier du 15 avril 2019 et mail du 23 avril 2019, le notaire de l’acquéreur a demandé à la SA BNP PARIBAS si elle acceptait la mainlevée de sa garantie en contrepartie du paiement partiel de sa dette. D’une part, les défendeurs ne produisent aucune pièce pour justifier des diligences qu’ils auraient effectuées pour faire procéder à la mainlevée de la garantie de la SA BNP PARIBAS.

D’autre part, il est vrai que la SA BNP PARIBAS a refusé en avril 2019 la levée de sa garantie car, sur le total de la dette, 42.983,71 euros ne lui auraient pas été réglés après la vente du terrain. Les demandeurs ne s’expliquent pas sur ce qu’ils auraient proposé pour régler ce complément. A défaut pour eux de régler ce complément par des deniers propres, cela veut dire que dès la signature du compromis, les vendeurs savaient qu’ils ne pouvaient désintéresser intégralement la banque et donc faire procéder à la levée de la sûreté.

Dans ces conditions, leur comportement est fautif.

Les demandeurs ont subi un préjudice moral du fait de l’absence de vente. En outre, l’acquisition du terrain s’inscrivait dans un projet de construction de quatre maisons individuelles. Les demandeurs ont eu recours a un architecte qui a procédé aux démarches relatives au permis de construire (facture de 6.800 euros), avant la date prévue pour signer l’acte authentique. En outre, ils ont eu recours à un architecte d’intérieur (facture de 1.450 euros) et un bureau d’études pour l’étude des sols (facture de 3.000 euros).

Ainsi, au regard du préjudice moral et financier subi du fait du comportement des vendeurs, il sera fait droit à l’intégralité de la demande indemnitaire de Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION. Les défendeurs seront donc condamnés à leur verser la somme de 10.000 euros.

Sur les demandes de Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P]

Les demandeurs produisent une attestation de l’agence CENTURY 21 selon laquelle, d’une part, lors de la signature du compromis, il a été convenu entre les parties que l’acquéreur puisse entreposer une benne dans l’attente de la signature de l’acte authentique. D’autre part, l’agence indique que puisqu’elle ne disposait pas des clés, elle a fait changer le cadenas fermant le terrain des vendeurs, avec leur accord. Le double des clés a été laissé à la disposition des parties au sein de l’agence.

Les défendeurs justifient, par le procès-verbal du 4 août 2020, qu’un container est entreposé sur leur terrain et que le portail est fermé par un cadenas. Les demandeurs n’ayant pas de droit de jouissance sur le terrain et les propriétaires n’étaient plus favorables à cette occupation, il sera fait droit à la demande de libération de l’accès au terrain, sous astreinte.

Il est certain que Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P] sont privés de la jouissance de leur terrain du fait de la présence du container. Toutefois, d’une part, ils ne contestent pas les termes de l’attestation de l’agence CENTURY 21. Ils ne s’expliquent pas sur le moment au cours duquel ils ont révoqué l’autorisation d’utiliser leur terrain et ne produisent pas de mise en demeure en ce sens. D’autre part, ils ne produisent aucun élément permettant d’apprécier l’étendue de l’atteinte à leur préjudice de jouissance.

Dans ces conditions, l’indemnisation de leur préjudice de jouissance sera limitée à la somme de 1.000 euros.

Sur les demandes accessoires et les dépens

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les vendeurs et les acquéreurs ont chacun été déboutés d’une partie de leur demande. Toutefois, au regard du comportement fautif de Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P], ils seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION la somme de 3.000 ainsi qu’à la SA BNP PARIBAS, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros. La demande de Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P] à l’encontre de Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION de leur demande tendant à ce que la vente du terrain soit considérée comme parfaite ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION de leur demande tendant à la condamnation de Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P] à régulariser l’acte authentique réitératif de vente en l’étude de Maître [S], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du lendemain du jour pour lequel ils auront été convoqués par acte extrajudiciaire aux fins de signature de l’acte authentique ainsi que du surplus de leurs demandes relatives à cette exécution forcée ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P] à payer à Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION à libérer l’accès au terrain situé au [Adresse 4] à [Localité 6] et à retirer leur container, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

DIT que faute pour Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION de procéder à la libération de l’accès au terrain et au retrait du container, ils seront redevables, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pendant deux mois à 50 euros par jour de retard ;

DIT que passé ce délai, le juge de l’exécution pourra être saisi d’une nouvelle demande d’astreinte;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION à verser à Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

MET les dépens à la charge de Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P], qui seront recouvrés par Me. [K] conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour le dépens exposés par la SA BNP PARIBAS ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P] à verser à Monsieur [M] [N] et la SAS [N] PROMOTION la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P], solidairement, à verser à la SA BNP PARIBAS la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [D] [A] et Madame [L] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé le 2 mars 2026, et signé par le Président et le Greffier

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Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY