MINUTE N° : 25/00387

JUGEMENT

DU 28 Janvier 2026

N° RG 25/00055 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JQFS

[O] [S]

ET :

[T] [D]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats

GREFFIER : C. FLAMAND, lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 novembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 28 JANVIER 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [S]

né le 18 Août 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparant, représenté par M^e VILLA de la SELARL LE CERCLE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS – 70 #

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [T] [D]

née le 12 Juin 1992 à [Localité 3], domiciliée l’atelier [O] [Adresse 3]

non comparante, représentée par M^e ERGUN de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS – 24 #

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu en octobre 2021 prenant effet le 01er novembre 2021, M. [O] [S] a consenti à Mme [T] [D] une sous-location d’une partie des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1] comprenant un bureau et la jouissance des parties communes soit une salle d’attente et son sanitaire, une cuisine et arrière cuisine, un sanitaire, au 1er étage.

Le contrat stipulait un loyer annuel de 5.400 euros comprenant le loyer et les provisions de charges payables par trimestre d’avance, soit le 01er du premier mois de chaque trimestre, au locataire principal.

Selon courrier recommandé avec accusé de réception non daté, Mme [T] [D] a informé M. [O] [S] de sa volonté de résilier le bail de sous-location pour une prise d’effet le 15 mai 2024.

Un état de lieux de sortie était réalisé contradictoirement entre M. [O] [S] et Mme [T] [D] le 23 janvier 2024.

Le 21 août 2024, M. [O] [S] faisait délivrer une sommation de payer les loyers impayés à Mme [T] [D] sur la période du 01er avril 2023 au 31 mai 2024.

Par ordonnance du 12 novembre 2024, sur requête de M. [O] [S], il a été enjoint à Madame [T] [D] de payer la somme de 6421,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21/08/2024 et de 51,60 euros au titre de la requête.

L’ordonnance a été signifiée le 28 novembre 2024 suivant acte de commissaire de justice délivré à Mme [T] [D].

Mme [T] [D] a formé opposition par lettre recommandée avec accusé de réception postée le 21 décembre 2024.

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusé de réception à l’audience du 5 février 2025.

A l’audience de renvoi du 19 novembre 2025, M. [O] [S], représenté par son conseil, sollicite au visa des articles 1102 à 1104 et 1353 du Code civil la condamnation de Madame [T] [D] au paiement ,

de la somme principale de 6190,50 euros en règlement des loyers impayés d’avril 2023 à mai 2024 au taux légal à compter de la première mise en demeure du 8 janvier 2024de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. condamner Mme [T] [D] aux dépens en ce compris les frais de signification de la sommation de payer du 21 août 2024 et les frais relatifs à la requête en injonction de payer et signification du 28 novembre 2024 de l’ordonnance d’injonction de payer du 12 novembre 2024.

Il fait valoir que le montant du loyer est contractuellement déterminé, justifié, et que le décompte qui lui est directement correspondant est exhaustif ; que la défenderesse ne justifie pas avoir procédé à des paiements partiels alors que cette preuve lui incombe; que la révision du loyer était stipulée au contrat. Il reconnaît toutefois que le loyer n’était pas dû pour la période du 16 au 31 mai 2024 mais maintient que la retenue du dépôt de garantie est justifiée par l’état dans lequel la chose louée a été rendue.

Madame [T] [D], représentée par son conseil, demande à ce que son opposition soit déclaré recevable et au fond conclut au rejet de l’ensemble des prétentions de Monsieur [O] [S]. Elle sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que le décompte de la créance est imprécis, exempt des paiements partiels opérés et qu’elle démontre sa bonne foi en produisant des relevés bancaires attestant de plusieurs paiements.

Elle indique que la clause de révision annuelle n’est ni déterminée, ni consentie, de telle sorte qu’elle lui est inopposable. S’agissant de la provision sur charge appelée, elle considère qu’elle n’est pas justifiée à défaut de régularisation des charges.

Elle conteste être tenue au paiement des loyers postérieurs au 15 mai 2024 considérant le congé qu’elle a notifié.

Elle énonce également qu’en l’absence de devis ou de facture concernant les désordres mineurs relevés sur l’état des lieux de sortie, le montant du dépôt de garantie retenu doit être déduit de la créance alléguée.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 1416 du Code de procédure civile l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer n’est recevable que jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou à défaut suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou parti les biens du débiteur.

L’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à la personne du défendeur le 28 novembre 2024.

En formant opposition le 21 décembre 2024, le défendeur a agi dans le délai prévu à l’article 1416 du Code de procédure civile. Son opposition sera déclarée recevable

2- Sur la demande principale en paiement des loyers et charges

Vu les articles 1103, 1104 et 1353 du code civil,

— Sur un loyer qui pouvait être révisée à compter de juillet 2023

Le contrat de sous-location stipule au titre de l’article 3 :

“ (…) Le montant du loyer fait l’objet d’une indexation identique à celle du loyer principal.

Le sous-locataire accepte la répartition des charges dont il a déjà pris connaissance et revues chaque année pour le loyer et les charges inhérentes à celui-ci (taxe foncière et charges propriétaire et locataire ) et chaque trimestre pour les charges courantes (électricité gaz internet consommable (…).”

Le principe de l’indexation des loyers identique au contrat de bail principal a bien été accepté par Mme [T] [D]. En revanche M. [O] [S] ne justifie par aucune pièce extérieure à lui le fait que Mme [T] [D] aurait également accepté les modalités suivantes d’indexation sur son loyer telle que notifiée par M. [O] [S] à la défenderesse par courriel le 06 juillet 2023 :

“ Il y a cette année une révision du loyer à partir de ce mois de juillet, date selon l’anniversaire d l’avenant du bail du 2 juillet 2021.

La révision du loyer se fait en fonction des indices ILAT fournis par l’Insee.

Le loyer a donc augmenté de 165,70 € par trimestre.

J’ai donc divisé par le nombre de pièces occupées et inoccupée (5 au total)

Cela fait une augmentation e 33 euros par trimestre”

Le contrat de bail principal n’ayant pas été versé aux débats, M. [O] [S] ne démontre nullement que le loyer de Mme [T] [D] devait être révisé selon les indices ILAT fournis par l’Insee. Par ailleurs, le contrat de sous-location ne prévoit nullement des modalités d’indexation autres que celles du contrat principal. Le demandeur ne justifie pas dès lors que l’indexation devrait être obtenue en tenant compte du nombre de pièces.

La demande d’indexation sera rejetée.

— Sur la retenue du dépôt de garantie

Vu l’article 5 du contrat de sous-location,

Il ressort des pièces au dossier que Mme [T] [D] a versé un dépôt de garantie de 450 €. L’état des lieux de sortie signé par les parties mentionne “partie fenêtre repeinte/différente peinture + non ponçage du mur avant peinture. Article 5 du Bail non respecté.

Il est justifié par cette mention, qui n’est remise en cause par aucune pièce au dossier, que la défenderesse a repeint sans l’autorisation de M. [S] le bureau loué. De ce fait, M. [S] pouvait à bon droit solliciter la remise en état du bureau et retenir la somme de 450 € correspondant à la moitié du coût de reprise des travaux de peinture au regard de la facture n°FA000002 du 14 avril 2023 émise par l’entreprise ALLAN BLAIS PEINTURE (40 m² de travaux de rebouchage et ponçage des murs et mise en peinture pour 1000 €).

M. [S] pouvait à bon droit retenir le dépôt de garantie versé. La demande formulée à ce titre sera rejetée.

— Sur le décompte des sommes dues entre les parties

M. [O] [S] ne conteste pas que le congé délivré pour le 15 mai 2024 par Mme [T] [D] lui est opposable. Il découle en conséquence des pièces au dossier et de l’absence d’indexation retenue le décompte suivant :

MOIS

MONTANT

avr-23

450

mai-23

450

juin-23

450

juil-23

450

août-23

450

sept-23

450

oct-23

450

nov-23

450

déc-23

450

janv-24

450

févr-24

450

mars-24

450

avr-24

450

01/05/2024 au 15/05/2024

217,74

TOTAL

6067,74

Mme [T] [D] ne verse aucune pièce au dossier justifiant de paiements pouvant être imputés sur les loyers visés ci-dessus. M. [O] [S] justifie de trois versements en 2022. Cependant, du fait de leur antériorité aux échéances de loyers impayées, ces versements ne constituent pas de preuve de paiement de loyers postérieurs.

En conséquence Mme [T] [D] sera condamnée à régler à M. [O] [S] la somme de 6067,40 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024, date de la sommation de payer.

Les frais de sommation de payer, nécessaire à la procédure (mise en demeure) seront mis à la charge de Mme [T] [D].

3- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Madame [T] [D] sera tenue aux dépens en ce compris les frais de la procédure d’injonction de payer.

Elle sera pour les mêmes raisons tenue de payer à M. [O] [S] la somme de 1300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Reçoit l’opposition formée le 21 décembre 2024 par Mme [T] [D] à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du 12 novembre 2024 rendue sur requête de M. [O] [S] ;

En conséquence, rétracte cette ordonnance d’injonction de payer et en statuant à nouveau,

Rejette la demande d’indexation du loyer à compter de juillet 2023 ;

Rejette la demande de restitution du dépôt de garantie ;

Condamne Mme [T] [D] à payer à M. [O] [S] la somme de 6.067,74 € (SIX MILLE SOIXANTE-SEPT EUROS SOIXANTE-QUATORZE CENTIMES) au titre des loyers impayés du 01er avril 2023 au 15 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024 ;

Condamne Mme [T] [D] à payer à M. [O] [S] la somme 152,25 € (CENT CINQUANTE-DEUX EUROS VINGT-CINQ CENTIMES) au titre des frais de sommation de payer;

Condamne Mme [T] [D] aux dépens qui comprendront notamment les frais de la procédure d’injonction de payer ;

Condamne Mme [T] [D] à payer à M. [O] [S] la somme de 1.300,00 € (MILLE TROIS CENTS EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT