MINUTE N° : 26/00321

JUGEMENT

DU 30 Avril 2026

N° RC 25/03477

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH

ET :

[D] [A] [K]

Débats à l’audience du 19 Mars 2026

le

copie et grosse :

à M^e BENDJADOR

copie :

à M^e DRIDI

à M. Le préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 30 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 30 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISE

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [A] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Fourat DRIDI, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

La société Touraine Logement (Ex SA d’HLM d'[Localité 4] et d'[Localité 1] et [Localité 2]) a donné à bail à Madame [E] [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5] par contrat du 1er juin 1979. Suite au décès de sa grand-mère – Madame [E] [U], décès survenu le 4 octobre 2024, Monsieur [D] [J] sollicitait le 16 octobre 2024 le transfert du bail à son profit.

Le bailleur proposait à Monsieur [J] un rendez-vous pour examiner la situation, en vain. Un état des lieux de sortie était ainsi programmé le 20 janvier 2025 en présence d’un commissaire de justice. Suite à l’absence de Monsieur [J] à cette date, le bailleur lui faisait délivrer le 17 février 2025 par commissaire de justice une sommation de quitter les lieux.

Aucune restitution des clefs n’a été faite dans le délai mentionné dans la sommation, Monsieur [D] [J] adressant au bailleur un réglement de et restait occupant du logement.

Constatant son maintien dans les lieux, par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, la société Touraine Logement a fait assigner Monsieur [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours pour voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation de plein droit du bail en date du 1er juin 1979 à la date du décès de Madame [E] [U],

— dire en conséquence que Monsieur [D] [J] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6],

— Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

— le condamner à payer à titre d’indemnité d’occupation la somme de 2 449,38 euros arrêtée au 25 mars 2025,

— le condamner à payer la somme de 424,97 euros au titre d’indemnité d’occupation augmentée des charges justifiées jusqu’à la date de parfaite libération des lieux,

— le condamner à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner à tous les dépens de l’instance, notamment les frais de sommation d’avoir à quitter les lieux.

Initialement appelé à l’audience du 11 septembre 2025, ce dossier a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 19 mars 2026 au cours de laquelle la société Touraine Logement, par la voix de son Conseil, expose que le bailleur a cherché à entrer en contact avec Monsieur [D] [J] avec proposition d’un autre logement sans qu’aucune suite ne soit donnée par celui-ci. Elle souligne qu’aucun paiement n’est fait auprès du bailleur en réglement de l’indemnité d’occupation et enfin que les justificatifs produits pour justifier d’un statut d’aidant se trouvent infirmés par une adresse à [Localité 6] où Monsieur [D] [J] était étudiant. Sa présence se trouve ainsi infirmée. Enfin, Monsieur [J] ne satisfait pas aux conditions familiales et de ressources requises pour un tel logement. Il est de ce fait occupant sans droit ni titre du logement loué par sa grand-mère. La dette s’élève à 4 506,63 euros.

Monsieur [D] [J], par la voix de son Conseil, indique qu’il a été élévé par sa grand-mère, qu’il y a toujours vécu et eu sa propre chambre dans le logement. Il a du prendre un appartement pour ses études, appartement qu’il a rendu en mars 2025. Il reconnait ne pas avoir vécu avec sa grand-mère sur la période de 2022 à 2024 mais avoir fait preuve d’une présence régulière et produit à cet effet diverses attestations, y compris des attestations de personnels soignants. Il produit des justificatifs de sa présence à [Localité 7] (listing des passages à la pharmacie, listing des séances à [Localité 8]. Il dit ainsi justifier de la condition relative au logement. Il confirme par ailleurs avoir réglé son loyer pour le logement loué en Ile de France, au regard de ses ressources constituées de l’allocation pour adulte handicapé soit 12 400 euros par an. Son Conseil met en avant le fait qu’une autre procédure serait à initier pour une résiliation du bail. Elle précise que le défaut de paiement des loyers fait écho à une situation de fragilité personnelle et psychologique de Monsieur [D] [J] et qu’il a fait un premier versement de 400 euros le 14 mars 2025, dès qu’il a restitué le logement occupé à [Localité 6]. Depuis mars 2025, il a fait des versements tous les deux mois (700 euros en juin, 500 euros en juillet, 600 euros en novembre et 700 euros en janvier 2026, 1400 euros en mars 2026), attestant ainsi de sa bonne foi. Il demande un échelonnement pour apurer sa dette sur 36 mois, à raison de 125 euros par mois. Son Conseil demande que Touraine Logement soit débouté de toutes ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026

MOTIFS

Sur le constat de l’occupation sans droit ni titre

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil,

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès,

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité,

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Par arrêt du 28 septembre 2022 (Cass Civ, 3ème, n° 21-11-53), la Cour de cassation rappelle le caractère automatique du transfert du bail d’habitation au bénéficiaire qui en remplit les conditions. Ainsi, le contrat est transféré automatiquement aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à a date du décès. S’agissant d’un logement social, le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution et le logement doit être adapté à la taille du ménage.

Concernant la condition de vie commune au domicile de la personne décédée

Monsieur [D] [J] produit à la procédure différents documents pour attester d’une durée d’occupation dans le logement d’au moins un an à la date du décès de sa grand-mère. Il justifie lors de sa propre demande de transfert de bail ne plus vivre quotidiennement chez sa grand-mère depuis ses études en région parisienne, lieu où il a fixé sa propre résidence principale. Les venues de Monsieur [D] [J] très régulières au domicile de sa grand-mère pour lui porter assistance compte tenu de la dégradation de son état de santé n’en font pas un domicile commun pendant au moins un an à la date du décès de celle-ci soit de Octobre 2023 à octobre 2024. Monsieur [D] [J] produit son propre contrat de bail du 16 avril 2019 pour un logement restitué le 8 avril 2025, ses justificatifs d’impôts sur le revenu pour 2022 à 2024 avec pour adresse “[Adresse 7]”. Les attestations de tiers produites mentionnent “avoir vu régulièrement” “avoir cotoyé régulièrement son petit-fils”, “j’ai pu constater la présence très régulière de son petit-fils..Celui-ci était fréquemment présent au domicile…”

Les différentes attestations établies soit par des voisins soit par des personnels soignants (infirmières libérales notamment) convergent pour mentionner une présence régulière de Monsieur [D] [J] sans que les éléments ne permettent d’établir avec certitude l’intensité de la présence de Monsieur [D] [J] au domicile de sa grand-mère. Les relevés de pharmacie attestent de la délivrance de médicaments, sans autre information quant au retrait de ceux-ci. Le relevé des passages à [Localité 9] mentionne la régularité de fréquentation de cet espace sportif sans pouvoir faire un lien avec la présence de Monsieur [D] [J] au domicile de sa grand-mère. L’attestation établie par le Dr [F] dont il n’est pas établi qu’il s’agisse du médecin traitant référent de l’intéressée (il indique avoir reçu la patiente une dizaine de reprises au cours des trois années 2022 à 2024) mentionne qu’il a pu constater “des échanges verbaux” que Monsieur [D] [J] assistait Madame [U].

Il n’apporte par ailleurs aucun élément relatif à un éventuel statut de proche aidant tel que défini à l’article R 245-7 du Code de l’aide sociale et familiale.

Si l’ensemble des éléments convergent vers une présence régulière de Monsieur [D] [J] au domicile de sa grand-mère, il ne saurait en découler que la condition de vie commune avec son ascendante est satisfaite, lui-même soulignant ne pas y vivre ces trois dernières années. Il ne saurait dès lors se prévaloir de la condition de vie commune pendant la dernière année de vie de celle-ci, condition requise pour transfert de bail.

Concernant les conditions personnelles

L’article 40 I de cette même loi prévoit par ailleurs que ce transfert de bail est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. ..Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Bénéficiaire de l’allocation pour adulte handicapé, Monsieur [D] [J] satisfait à la condition de ressources requise.

Quant à la condition relative à la taille du logement, l’article L 621-2 du code de la construction et de l’habitation modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 précise que « les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables… supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale »; En l’espèce, Monsieur [D] [J] indique vivre seul dans l’appartement loué par sa grand-mère, logement T4, soit une sous-occupation du logement au regard de sa situation personnelle, occupant seul.

En l’espèce, le transfert du bail à la date du décès ne peut avoir lieu – outre la condition de vie commune – que si le bénéficiaire du transfert remplit les conditions rappelées ci-dessus. Si la condition de ressources est remplie, celle relative à l’occupation du logement ne l’est pas, au regard d’un logement de type 4 pour un seul occupant.

A défaut de satisfaire aux conditions propres au transfert du bail, Monsieur [D] [J] est occupant sans droit ni titre du logement situé1 [Adresse 8] à compter du 4 octobre 2024, date du décès de Madame [E] [U]. Le contrat de bail sera résilié à cette même date et l’expulsion de Monsieur [D] [J] prononcée selon les modalités ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Monsieur [D] [J] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser à la société Touraine Logement la somme actualisée à la date de l’audience de 4 495,82 euros (soit 4 506,63 euros – 7,62 euros au titre des frais d’enquête sociale – 3,19 euros “souassloc 10/25, sommes pour lesquelles le bailleur ne produit aucun justificatif) au titre des indemnités d’occupation dues au 28 février 2026. Il sera par ailleurs condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges, soit la somme mensuelle de 429,39 euros qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Monsieur [D] [J] sollicite du Tribunal l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette envers le bailleur.

En application de l’article1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, Monsieur [D] [J] justifie être bénéficiaire de l’AAH avec des ressources mensuelles de 1 033 euros (selon attestation Caf fournie). Il sera autorisé à apurer sa dette en 24 mois par mensualités de 190 euros.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, il ne saurait y avoir lieu à condamner Monsieur [D] [J] à supporter ces frais.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [D] [J] comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux et le coût de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constate que Monsieur [D] [J] ne remplit pas les conditions de transfert du bail consenti à Madame [E] [U] pour le logement situé [Adresse 9] ; constate la résiliation du bail signé le 1er juin 1979 à la date du décès de Madame [E] [U] ;

Dit que Monsieur [D] [J] est occupant sans droit ni titre de ce logement depuis le 4 octobre 2024 ;

Ordonne à Monsieur [D] [J] de libérer les locaux situés situé [Adresse 10] sous huit jours à compter du présent jugement ;

Dit qu’à défaut d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

Condamne Monsieur [D] [J] à verser à Touraine Logement la somme de 4 495,82 euros au titre des indemnités d’occupation dues de la date de résiliation du bail au 28 février 2026 et une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges courants, égale à 429,39 euros à compter du 1er mars 2026 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs ;

Autorise Monsieur [D] [J] à apurer sa dette par 24 mensualités de 190 euros et dit qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Déboute la société Touraine Logement de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [D] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux et l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, par la juge et la greffière susmentionnées le 20 avril 2026,

La greffière, La juge des contentieux de la protection,