Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 23 janvier 2025, n° 24/03916

TJ Toulouse 23 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Notification du commandement de payer
Le tribunal a constaté que le commandement de payer a été signifié dans les délais légaux, permettant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que la locataire, n'ayant pas réglé les sommes dues, occupe les lieux sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Existence d'une dette locative
Le tribunal a constaté que la dette locative n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que l'indemnité d'occupation est due pour compenser l'occupation des lieux sans droit ni titre.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a jugé que les frais engagés justifient une condamnation au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 23 janv. 2025, n° 24/03916
Numéro(s) :	24/03916
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jules CONCAS
Cabinet(s) :	CONCAS ET GREGOIRE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03916 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNOY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

[B] [H] [V] [R]

[U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R]

[J] [P] [O] [M]

[X] [A] [M], pris en sa qualité de caution solidaire

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e CONCAS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [B] [H] [V] [R], demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE substituée par M^e Laura VIALLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [U] [S] [L] [I] épouse [R], demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE substituée par M^e Laura VIALLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [J] [P] [O] [M], demeurant [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

M. [X] [A] [M], pris en sa qualité de caution solidaire, demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement et prenant effet au 02 mars 2022, Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R] ont donné à bail à Madame [J] [M] un appartement à usage d’habitation (n° 23) et parking (n° 64) situés [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 500 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Par acte séparé du 24 février 2020 signé électroniquement, Monsieur [X] [M] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par Madame [J] [M] en vertu du bail susvisé, dans la limite de deux renouvellements du bail.

Le 17 juillet 2024, Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R] ont fait signifier à Madame [J] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, dénoncé à la caution le 26 juillet 2024. Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 septembre et 09 octobre 2024, Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R] ont ensuite fait assigner Madame [J] [P] [O] [M] et Monsieur [X] [A] [M], es qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour solliciter :

— la recevabilité de leur demande et le débouté de Madame [J] [M] et Monsieur [X] [M] de l’intégralité de leurs demandes, puis

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, l’expulsion de Madame [J] [M] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique selon les modalités et délais prévus par la loi, le constat de sa mauvaise foi au sens de l’alinéa 2 de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la non-application du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu par l’alinéa 1 de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— et la condamnation solidaire de Madame [J] [P] [O] [M] et Monsieur [X] [A] [M] au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3.948,90 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19/09/2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur la somme de 2.192,13 euros, et à compter à compter de la présente assignation sur la somme de 3.948,90 euros, jusqu’au parfait règlement,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation et intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir, de la résiliation à la libération totale des lieux,

— d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à l’État, de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 septembre 2024.

A l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en

paiement à la somme de 5.120,08 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise. Ils ne font aucune observation sur la recevabilité.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 20 septembre 2024, Madame [J] [M] n’était ni présente ni représentée.

La citation destinée à Monsieur [X] [M] n’ayant pu lui être délivrée en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Il n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, prorogée au 23 janvier 2025, et le conseil des demandeurs autorisé à produire en délibéré une note concernant l’accusé de réception du procès-verbal de recherches infructueuses qui ne figurait pas à son dossier remis.

Par note en délibéré du 29 novembre 2024 dûment autorisé, le conseil des demandeurs a produit l’accusé de réception du procès-verbal de recherches infructueuses duquel il ressort que celui-ci est revenu avec la mention « Dentinaire inconnu à l’adresse », l’acte ayant été délivré à la dernière adresse connue déclarée sur l’acte de cautionnement.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 02 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 8) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois à la locataire pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.192,13 euros a été signifié le 17 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [J] [M] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 18 septembre 2024 et Madame [J] [M] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [J] [M] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la mauvaise foi n’étant pas établie par les éléments produits et ne pouvant se déduire de la seule dette locative. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [J] [M] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Par conséquent, il sera demandé à Madame [J] [M] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R] ne justifiant nullement de la mauvaise foi qu’ils invoquent.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi » et l’article 24 I de ladite loi prévoit que « lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R] produisent un décompte du 13 novembre 2024 démontrant que Madame [J] [M] et Monsieur [X] [M] restent devoir la somme de 5.023,08 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, après soustraction des frais de rejet de prélèvement (17€ + 20€x3 = 77€) et de frais d’impayés (20€) non justifiés.

Madame [J] [M] et Monsieur [X] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, ni l’engagement de la caution.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.023,08 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 2.192,13 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [J] [M] et Monsieur [X] [M], es qualité de caution, seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 18 septembre 2024 au novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [M] et Monsieur [X] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R], Madame [J] [M] et Monsieur [X] [M] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mars 2022 entre Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R] d’une part et Madame [J] [M] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n° 23) et parking (n° 64) situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [M] et Monsieur [X] [M], es-qualité de caution, à verser à Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R] à titre provisionnel la somme de 5.023,08 euros (décompte arrêté au 13 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 2.192,13 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [M] et Monsieur [X] [M], es-qualité de caution, à payer à Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [M] et Monsieur [X] [M] à verser à Monsieur [B] [H] [V] [R] et Madame [U] [S] [L] [Y] [T] épouse [R] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [M] et Monsieur [X] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTONS les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente